한집에 같이 사는 아들, 딸에게 집 팔아도 양도세 비과세 될까?

알짜 세무이야기

일시적 2주택자는
세대 구성원에 매각할 때
양도세 비과세 안돼

세대 구성원에게 주택을 매각하면 1세대1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까? 홍길동 씨(56) 사례로 비과세 여부를 판단해보자. 홍씨는 서울 마포구에 있는 주택을 매각하려 한다. 17년 전에 구입해 계속 거주했다. 그런데 2017년 4월 서울 강남의 아파트를 추가로 구입해 현재 2주택이다. 일시적인 2주택이기 때문에 3년 이내에 마포 주택을 매각하려는 것이다. 유예기간(3년) 중 매각해야 1세대1주택으로 양도세 비과세를 받을 수 있다. 그런데 팔리지 않는다. 유예기간이 지나면 양도세 비과세 효과는 사라지고 양도세가 중과세될 형편이다. 그래서 홍씨는 같이 살고 있는 27세 아들에게 해당 주택을 매각하고자 한다. 정상적인 가격으로 매매계약을 하고 실제 매매대금을 치른다면 홍씨는 1세대1주택으로 양도세 비과세를 인정받을 수 있을까.

세대 기준으로 1주택을 보유한 사람이 세대 구성원에게 실제로 주택을 매각하면 양도세 비과세는 가능하다. 취득 자금에 대한 원천만 확실하다면 대학생인 자녀나 배우자에게 매각해도 된다. 그런데 여기서 주의해야 할 부분이 있다. 동일 세대 구성원에게 주택을 매각할 때 1주택 양도세 비과세는 일시적 2주택을 포함하지 않는다. 주택을 추가적으로 구입해 일시적으로 2주택인 된 상황에서는 양도세 비과세가 불가능하다는 얘기다. 유일하게 1주택만 보유한 상황에서 세대 구성원에게 매각할 때만 비과세가 가능하다.

일시적 2주택인 상황에서 제3자에게 기존 주택을 매각할 때 양도세 비과세가 가능한 상황과 비교된다. 세법에서는 한 채의 주택만 보유한 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하는 것은 1주택에 대한 비과세 권리를 이전하는 것으로 해석한다. 1주택에 대한 비과세 판단은 어차피 세대를 기준으로 판단하는데, 세대 구성원 간 주택을 매각하더라도 여전히 1주택이 유지되는 것으로 보기 때문이다.

반면 주택을 추가로 구입해 2주택인 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하면 매각한 이후에도 세대를 기준으로 판단하므로 여전히 2주택이다. 그래서 세대 구성원에게 주택을 매각할 땐 일시적 2주택이라는 개념도, 유예기간이라는 개념도 없다. 그냥 2주택인 상황에서 주택을 매각한 것으로 해석한다. 2주택인 상황에서 세대 구성원에게 주택을 매각하는 경우 3년(조정대상지역에서 2018년 9월 4일 이후에 취득한 주택은 2년) 이내에 기존 주택을 매각하더라도 기존에 2주택이 유지된 것으로 해석해 양도세가 과세된다. 문제는 이렇게 매각하는 주택이 조정대상지역에 있는 경우다. 세대 기준으로 2주택인 상황에서 주택을 매각하는 것으로 해석하기 때문에 양도세가 중과세되고 장기보유특별공제가 배제된다.

이런 유형의 양도세 중과세는 가족 간에 증여하는 경우에 많이 발생한다. 올해부터 달라지는 종합부동산세와 공시가격 상승으로 주택을 자녀나 배우자에게 증여하려는 사람이 상당히 늘어났다. 그리고 증여세를 줄일 목적으로 주택에 담보된 채무(은행대출)와 전세보증금 등을 승계시키는 조건으로 증여하려는 사람들도 있다. 이렇게 채무 등을 승계시키는 조건으로 증여하는 것을 ‘부담부증여’라고 한다. 부담부증여로 주택의 소유권을 넘기면 증여세의 과세표준이 줄어들기 때문에 증여세 부담은 상당히 감소한다. 다만 증여하는 사람에게 양도세가 나온다. 증여자 입장에서 부동산과 함께 명의를 변경한 채무나 보증금을 매각하는 주택의 대가로 해석하기 때문이다.

부담부증여로 증여한 주택이 조정대상지역에 있고 2주택이거나 3주택 이상인 상황이었다면 양도세는 중과세된다. 보유 기간에 대한 장기보유특별공제도 배제된다. 물론 세대 기준으로 1주택만 보유한 상황에서 진행한 부담부증여였다면 양도세 부담 없이 증여세를 줄일 수 있을 것이다. 세대 기준으로 1주택인 경우 양도세 비과세 효과를 볼 수 있기 때문이다. 결국 1세대1주택 양도세 비과세 대상인 주택을 부담부증여하는 경우 증여세와 양도세를 동시에 줄이기 때문에 절세 폭은 상당히 커진다. 그래서 세대 구성원에게 주택을 부담부증여로 증여할 때 1주택인지, 일시적 2주택인지 여부는 상당히 중요하다.

일시적 2주택인 상황에서 자녀에게 부담부증여를 할 때 양도세 비과세 효과를 볼 수 있는 경우도 있다. 다만 두 가지 요건을 충족해야 1주택에 대한 양도세 비과세 효과를 볼 수 있다. 첫째, 증여받는 자녀가 ‘독립세대요건(①혼인했거나 ②만 30세 이상이거나 ③직장생활하는 경우)’을 갖춰야 한다. 둘째, 증여하기 전에 세대를 분리해 실제로 부모와 별도로 거주해야 한다.

다만 배우자는 세법상 스스로 독립세대 구성이 불가능하기 때문에 주소를 옮겨 부담부증여를 하더라도 동일세대 구성원에 증여한 것으로 판단하기 때문에 여전히 양도세는 부과된다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >