[집코노미TV] "임대사업자 등록 말라니, 제정신?"

집터뷰 #7

원종훈 KB국민은행 세무팀장(5) - 다주택자 절세전략①

▶최진석 기자
집코노미 최대 인기 코너, 집터뷰! 2019년 올해는 주택과 관련한 세금이 많이 나오는 해라는 거 알고 계시죠? 그런데 이런 무서운 세금을 피할 수 있는 방법이 있다고 합니다. 바로 임대주택 등록을 하는 것인데요. 이것에 대해서 디테일하게 중요한 것만, 핵심만 살펴보도록 하겠습니다. KB국민은행의 세무마법사 원종훈 팀장님 모셨습니다. 원 팀장님. 임대주택에는 어떤 것들이 있나요?

▷원종훈 팀장
의무임대기간에 따라서 두 가지로 구분이 되는데 의무임대기간이 4년인 단기 임대주택과 8년인 장기임대주택으로 구분이 됩니다. 우리가 예전에 준공공임대주택이라고 했던 거 있잖아요? 그게 용어가 바뀌었어요. 그게 장기일반민간임대주택이라는 용어로 바뀌었습니다.

▶최진석 기자
임대주택으로 등록을 하면 어떤 종류의 세금을 줄일 수 있나요?

▷원종훈 팀장
홍길동 씨가 주택임대사업을 한다고 가정 한 번 해볼게요. 집이 4채가 있는데 1채는 본인이 거주하고 있고 이렇게 3채를 임대주택으로 묶었습니다. 그러면 지방세 혜택이 있고 국세 혜택이 있어요. 지방세 혜택은 일단 취득세 감면의 혜택인데, 우리가 주택을 구입할 때 공동주택을 분양으로 취득을 했는데 전용면적이 60㎡ 이하인 경우에는 취득하고 60일 이내에 임대주택으로 등록하면 취득세가 전액 면제가 됩니다. 그 다음에 재산세가 또 감면이 되는데, 이 재산세는 보유하고 있는 동안의 재산세에 대한 감면인데요. 기본적으로 2채 이상을 임대 주택으로 묶었을 적에 면적별로 재산세를 감면합니다. 그래서 40㎡ 이하에 대해서는 재산세를 전액 면제, 그 다음에 60㎡ 이하에 대해서는 50%를 감면하고요. 그 다음에 우리 흔히 32평이라고 말하는 85㎡에 대해서는 25%를 감면을 하게 되고요. 이것은 단계로 임대사업을 진행할 때 받을 수 있는 감면인데 장기로 하게 되면 감면혜택이 조금 더 커지게 됩니다.

▶최진석 기자
더 커져요?

▷원종훈 팀장
네. 그래서 취득할 때, 그 다음에 보유하고 있는 동안에 재산세가 일단 감면이 되고요. 그리고 우리가 굉장히 많이 임대주택으로 등록하는 이유가 종합부동산세도 면제가 되고요. 그 다음에 우리가 조정대상지역 내에서 2주택, 3주택일 적에 양도소득세가 중과세 되고 장기보유특별공제가 안 되잖아요? 임대주택으로 묶고 의무임대기간을 마치게 되면 그런 불이익도 사라지게 됩니다. 그리고 결정적으로 임대주택사업으로 등록을 하고, 장기 임대주택으로 등록을 하고, 의무임대기간을 8년 이상 채우면 양도소득세를 계산할 때 장기보유특별공제를 최대 70%까지 깎아줘요. 그래서 사실 내가 주택을 임대를 하고 어차피 최소 8년 이상 임대를 할 목적을 가지고 있다면 안 할 이유가 없는 거예요.

▶최진석 기자
임대주택으로 등록을 하면 거주하고 있는 주택도 세제상 혜택이 있다고 하는데 이것은 어떤 혜택이 있나요?

▷원종훈 팀장
홍길동 씨는 4주택자예요. 주택이 4채인데 3채를 임대주택으로 묶었죠? 나머지 1채의 주택이 있네요. 자 이 집은 임대주택으로 묶여 있는 집이 아니죠? 이것은 본인이 거주하고 있는 집이거든요? 일반적으로 우리가 1세대 1주택 비과세, 다주택자가 1세대 1주택 비과세 받으려면 어떻게 해야겠어요? 순차적으로 다 매각하고 딱 한 채가 남아있을때만 받을 수 있는 혜택이 1세대 1주택이잖아요? 그런데 임대주택등록을 활용하면 다주택자가 첫 번째 주택을 매각해도 1세대 1주택 비과세를 받을 수가 있다는 것입니다. 주의해야 할 부분이 있는데 반드시 2년 이상 거주를 해야하는 요건이 있어요. 하지만 기존에 이미 2년 이상 거주한 실적이 있다면 이 3채를 임대 주택으로 묶고 그 다음날 팔더라도 비과세가 가능한것이죠.

▶최진석 기자
근데 임대주택으로 등록을 한다고 모든 주택에 다 혜택을 주지는 않을 것 같아요. 뭔가 요건, 조건 이런 게 있을 것 같은데 어떤 게 있어요?

▷원종훈 팀장
임대사업을 개시할 당시의 공시가격이 6억원 이하, 수도권 외의 경우에는 3억원 이하여야 된다거나 안 그러면 전용면적이 85㎡ 이하여야 된다는 조건을 달고 있는 거죠. 이런 조건을 만족하고 임대주택으로 묶으면 다양한 세제상의 혜택을 주겠다는 거죠.

▶최진석 기자
그리고 지난해 9·13 대책 이후에 임대주택으로 등록을 하더라도 세제상 혜택을 받을 수 없다, 이런 얘기를 하는 사람들이 많은데 진짜예요?

▷원종훈 팀장
이 부분도 조금 오해가 많은 것 같은데요. 9·13대책은 임대주택을 규제하는 정책이 아니라는 겁니다. 그러니까 9·13대책 이후에도 임대주택등록을 하면 기존에 받았던 세제 상의 혜택을 다 받을 수가 있다는 거죠.

▶최진석 기자
9·13 대책 이후에 등록을 해도?

▷원종훈 팀장
그렇습니다. 다만 왜 그러면 오해가 있나? 사실 작년에 발표했던 9·13 대책은 임대주택 등록 자체를 규제하는 게 아니라 9·13 대책 이후에 새롭게 주택 구입하는 것을 규제하는 거예요. 그러니까 9·13 대책 이후에 새롭게 주택을 구입해서 임대주택 등록을 하는 것은 혜택이 줄어들어요. 하지만 그 이전에 계속 가지고 있던 주택은 언제든지 등록하더라도 기존혜택은 다 받을 수가 있다는 겁니다.

▶최진석 기자
내가 1주택자 혹은 2주택자인데 주택을 새로 사고 싶다. 그런데 이것은 9·13 이후에 사는 거니까 혜택이 많이 줄어드니까 기존에 있는 주택은 임대주택으로 등록을 하고, 이것은 자신이 살고 이렇게 하면 기존의 임대주택등록 혜택을 다 받을 수 있다는 거죠?

▷원종훈 팀장
많이 늘었네. 보람이 있네.

▶최진석 기자
마법사님 밑에서 단련을 받다보니까 갑자기 그 생각이 확 드네요.

▷원종훈 팀장
9·13 대책 이후에 사실은 임대주택등록을 통해서 어떤 세제상의 혜택이 축소된 게 있어요. 물론 그 이후에 취득한 주택에 대해서요. 이 부분은 좀 내용이 길기 때문에 다음회차, 그때 한 번 자세한 설명 드리도록 하겠습니다.

▶최진석 기자
이게 지금 너무나 너무나 중요한 내용이기 때문에 그렇죠. 알겠습니다. 임대주택, 임대주택등록에 대한 모든 것, 세금과 관련된 지금 원종훈 팀장님과 함께 파헤치고 있습니다. 오늘 시간 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 한성구 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴