채상욱 하나금융투자 연구위원 "투자수요 급감…바닥 멀었다"

집값 어디로…

9·13 대책 발표후 '하락' 선회
6월 1일 보유세 기준일 '충격'
"올 하반기~내년 상반기 바닥"

채상욱 하나금융투자 연구위원(사진)의 올해 집값 전망은 ‘약세’다. 채 위원은 한국경제신문과의 인터뷰에서 “올해는 아파트 가격을 끌어내릴 요인이 많다”며 “올해 하반기에서 내년 상반기 중에 집값이 바닥을 찍을 것으로 보인다”고 전망했다.

채 위원은 지난해 대세 상승장의 한복판에서 ‘하락’으로 전망을 바꾼 유일한 부동산 전문가다. ‘9·13 부동산 대책’이 계기였다. 그는 주택시장을 공시가격 6억원(서울·수도권 기준)과 국민주택규모(전용면적 85㎡) 초과 여부로 나눴다. 9·13 대책은 이들 4가지 집단 가운데 3가지 집단에서 투자수요가 급감하도록 설계돼 가격이 떨어질 수밖에 없다는 게 약세론의 근거였다. 임대사업자로 등록해도 실익이 없는 까닭이다. 9·13 대책 이후 새로 취득한 주택이 공시가격 6억원을 넘는다면 의무임대기간을 채운 뒤 양도하더라도 장기보유특별공제(10년 최대 70%) 혜택을 받을 수 없다.

채 위원은 “정부가 임대사업자 혜택을 손보면서 그동안 서울 집값을 밀어올리던 소형 고가 아파트(전용 85㎡ 이하·공시가격 6억원 초과)에 대한 투자수요가 급감했다”며 “지난해 가을부터 줄곧 가격 하락이 이어진 배경”이라고 강조했다. 공급량이나 입지, 개발호재 같은 전통적 기준만으론 더 이상 부동산 시장을 설명할 수 없다는 게 그의 진단이다.

그는 올해 부동산 시장이 두 차례 강한 충격을 받을 것으로 봤다. 상반기엔 보유세 과세기준일(6월 1일)이 고비다. 공시가격과 종합부동산세율이 크게 오른 터라 보유세 부담을 느끼는 이들이 매도에 나설 것으로 보고 있다. 채 위원은 “다주택자는 양도세 부담을 줄이기 위해 공동명의나 증여 같은 절세전략을 찾겠지만 일시적 2주택자들의 상황은 다르다”며 “종부세를 피하기 위해 과세기준일 이전에 매도에 나설 가능성이 높다”고 말했다.

하반기에도 대형 이슈가 있다. 1주택자가 시가 9억원 이상인 집을 팔 때 주어지던 장기보유특별공제(10년 최대 80%) 혜택이 올해를 끝으로 변경된다. 채 위원은 “실제로 거주하지 않았던 고가 1주택을 올해 안에 판다면 공제율이 최대 80%지만 내년부턴 10년을 보유하더라도 공제율이 20%로 줄어든다”며 “절세 효과를 노린 비거주 1주택 매물이 올해 안에 많이 나올 것”이라고 설명했다. 이 같은 점에서 내년보다는 올해 집값 조정폭이 클 것이란 게 채 위원의 전망이다.

다만 채 위원은 전용 85㎡ 이하이면서 공시가격 6억원 이하인 아파트는 오히려 가격이 상승할 것으로 봤다. 임대사업자로 등록하면 다양한 절세 혜택을 볼 수 있어서다. 부동산가격이 면적과 공시가격 기준에 따라 완전히 다르게 움직일 것이란 게 그의 분석이다. 채 위원은 “공시가격 6억원 이하가 많은 수도권 지역의 소형 저가 아파트 가격 변화폭이 크게 나타날 것”이라며 “서울 출퇴근 비중이 높으면서 교통망이 개선되는 곳의 신축 아파트라면 투자 매력이 더욱 부각될 가능성이 높다”고 말했다.

■집코노미 부동산 콘서트 26일 건설회관

올해 집값 전망을 두고 증권가 베스트 애널리스트들의 의견이 엇갈리고 있다. 이른바 ‘여의도 학파’의 쌍두마차인 이상우 유진투자증권 연구위원과 채상욱 하나금융투자 연구위원은 지난해까지 이어진 상승장을 정확히 예측하면서 부동산시장의 스타로 떠올랐다. 그러나 올해는 각각 ‘상승’과 ‘약세’로 의견이 나뉘었다. 오는 26일 서울 논현동 건설회관에서 열리는 ‘제2회 한경 집코노미 부동산 콘서트’에 나서는 두 애널리스트의 상반된 전망을 미리 들어봤다.

행사 안내=입장권 구매를 포함한 자세한 내용은 한국경제신문 홈페이지(http://sp.hankyung.com/edition_2019/jipconomy/)에서 확인할 수 있습니다. 참가비 5만5000원. (02)3277-9986

전형진 기자 withmold@hankyung.com