감가상각 많은 부동산 매각 땐 매매차익 없어도 양도세 나올 수도

알짜 세무이야기

감가상각은 선택사항
매각할 일 없으면 감가상각 통해
종합소득세 줄일 수 있어

양도소득세는 매매차익을 기준으로 내는 세금이다. 매각한 금액에서 취득한 금액과 지출한 경비를 차감해서 나온 차익을 기준으로 계산한다. 취득한 금액과 동일한 금액으로 부동산을 매각하거나 취득한 금액보다 낮은 금액으로 매각한다면 양도소득세는 사라진다. 그런데 이런 상황에서도 양도소득세가 나올 때가 있다. 부동산 임대소득에 대한 종합소득세를 계산하는 과정에서 건물 감가상각을 반영하는 경우 이런 현상이 종종 발생한다.

감가상각은 자산 가치가 줄어드는 현상을 말한다. 그리고 줄어든 자산의 가치는 비용으로 처리되는데, 이를 감가상각비라고 표현한다. 결국 자산을 비용화하면서 그 가치가 줄어드는 셈이다. 감가상각비는 부동산 임대소득의 과세표준을 축소해 종합소득세를 줄이는 데 기여한다. 세무적으로 건물의 감가상각은 건물 내용연수에 걸쳐 매년 동일한 금액으로 반영된다. 그래서 건물을 구입한 후 오랫동안 감가상각을 해 종합소득세를 줄였다면 그만큼 건물 가치는 낮아진다.

이렇게 감가상각이 많이 진행된 부동산을 매각한다면 취득한 금액과 동일한 금액으로 매각하거나, 더 낮은 금액으로 매각하더라도 양도소득세가 나올 가능성이 높아진다. 더 나아가서 건물의 내용연수 동안 감가상각을 모두 완료했다면 건물 가치는 ‘제로(0)’가 돼 양도소득세 부담은 더 커진다.

건물에 대한 감가상각은 장부를 작성하면서 반영된다. 개인이 장부를 작성하면서 감가상각을 하는 이유는 임대소득의 종합소득세를 줄일 목적이 크다. 특별한 노력이 없더라도 매년 비용으로 인정되는 감가상각은 무시하기 힘든 절세 방법이다.

그러나 건물에 감가상각을 하는 경우 그 누적액이 장부에 반영돼 애초 취득한 건물 가격에서 차감된다. 즉 건물의 취득 가격이 실제 구입한 가격보다 낮아져 부동산의 매매차익을 커지게 한다. 이렇게 높아진 매매차익으로 양도소득세를 계산한다.

아주 가끔 양도소득세를 계산할 때 장부에 반영된 취득가액이 사실과 다르고, 실제 취득가액이 명확하지 않은 사례가 종종 있다. 이런 경우 기준시가를 활용한 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산한다. 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산할 때는 장부에 반영된 건물의 가치(장부가격)와 상관없는 가격으로 양도소득세를 매긴다. 다만 종합소득세를 계산할 때 감가상각을 반영해 비용처리를 했다면, 환산 취득가액으로 양도소득세를 계산하는 경우에도 취득가액에서 감가상각 누적액을 차감해 건물 취득가액을 계산한다. 어떤 방식으로 양도소득세를 계산하더라도 건물에 감가상각을 했다면 그 누적액을 반영해 건물의 취득가액을 계산하는 것이다.

감가상각은 선택 사항이다. 부동산 임대소득의 종합소득세를 계산할 때 감가상각을 하지 않아도 된다. 장부를 작성할 때 본인 선택으로 감가상각을 할 수도 있고, 하지 않을 수도 있다. 건물에 대한 감가상각을 하지 않으면 임대소득의 종합소득세는 늘어나지만, 실제 취득한 가격으로 양도소득세를 계산할 수 있기 때문에 양도소득세는 줄어든다.

절세효과를 고려해 감가상각을 할 것인지 말 것인지 판단하는 기준은 있을까? 일단 향후 매각할 것인지, 상속이나 증여로 가족에게 넘겨줄 것인지 계획을 점검할 필요가 있다. 매각할 계획 없이 일정한 시점에 상속이나 증여로 가족에게 명의를 넘겨줄 계획이라면, 양도소득세가 계산될 일이 없기 때문에 감가상각을 통해 종합소득세를 줄이는 것이 좋다. 어차피 자녀 등이 상속이나 증여로 부동산을 취득하는 경우 증여자나 피상속인이 반영한 감가상각은 본인의 양도소득세에 영향을 주지 않기 때문이다. 자녀 등은 상속이나 증여를 통해 새로운 평가금액으로 부동산을 취득한 것으로 본다. 대출 등을 승계하는 조건으로 부담부증여하는 경우 증여자에게 양도소득세가 계산되기 때문에 증여자의 감가상각은 양도소득세에 영향을 줄 수 있다.

부동산을 매각할 계획이라면 감가상각을 통해 줄어드는 종합소득세와 늘어나는 양도소득세를 비교할 필요가 있다. 본인에게 적용되는 종합소득세와 양도소득세 세율을 비교하면 감가상각을 통한 세금 효과를 확인할 수 있다. 원칙적으로 종합소득세 세율과 양도소득세 세율은 동일하다. 다만 본인의 종합소득세와 양도소득세의 과세표준은 서로 다르기 때문에 적용하는 세율도 달라진다. 매년 반영하는 감가상각비는 매년 균등한 금액으로 종합소득세의 과세표준을 줄인다. 그러나 양도소득세에 비해 과세표준을 한 번에 큰 금액으로 줄이지 못하기 때문에 상대적으로 낮은 세율로 종합소득세를 줄인다. 반면 양도소득세는 매년 반영한 감가상각비 누적액이 일시에 매매차익을 늘리기 때문에 과세표준도 한 번에 크게 늘어난다. 그만큼 높은 세율이 반영돼 양도소득세가 늘어나게 된다.

오랫동안 매년 감가상각을 반영했다면 해마다 줄인 종합소득세 합계보다 일시에 늘어난 양도소득세가 더 커질 수 있다.

원종훈 < 국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >