재건축도 일몰제 '비상'…추진위→조합 설립 안되면 정비구역 해제

서울시, 내년 3월 해제대상 재건축 23곳 '예고 통지'

압구정3구역·신반포2차·잠실장미 등 '위기'
해제되면 사업 원점으로…재추진도 힘들어

서울시가 ‘일몰제’를 통해 내년 3월 정비구역에서 해제될 예정인 사업지 38곳을 각 사업지에 통보했다. 일몰제 적용으로 정비구역이 해제되면 사업을 다시 추진하기 어려워질 전망이다. 재건축 단지가 모여 있는 서초구 잠원동 일대. /한경DB

강남구 압구정3구역, 서초구 신반포2차, 송파구 장미 등 서울 시내 23개 재건축 추진단지가 일몰제 적용을 받아 정비구역에서 해제될 위기에 놓였다. 일몰제란 정해진 기간 안에 사업 진척이 안 되면 정비구역에서 해제하는 제도다. 한 번 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 쉽지 않아 아파트 가격에 악재로 작용할 전망이다.

38개 정비구역 일몰제 적용

11일 서울시에 따르면 38개 정비사업구역이 일몰제 대상이다. 재건축 단지가 23곳, 재개발구역이 15곳이다. 내년 3월까지 조합을 설립하지 못하면 구역에서 해제된다. 서초구 등 각 구청은 지난달 말 일제히 해당 구역에 일몰제 적용 대상임을 알리는 공문을 발송했다. 서초구는 공문에서 “정비구역에서 해제되지 않도록 해당 사업구역에서는 실질적 주택 공급을 위한 합리적 관리에 철저를 기하라”고 당부했다.

정비구역 일몰제는 도시 및 주거환경정비법 제20조(정비구역 등의 해제)에 따라 일정 기간 사업 진척이 없는 정비구역에 대해 시·도지사가 직권으로 구역을 해제하는 제도다. 정비구역 지정 후 2년 이내 추진위원회를 구성하지 못하거나 추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립 인가 신청이 이뤄지지 않을 시 적용한다. 또 조합을 설립한 단지는 3년 이내 사업시행계획인가를 신청해야 한다.

다만 관련 규정 시행일인 2012년 2월 1일보다 앞서 정비계획을 수립한 추진위원회는 2020년 3월 2일 전까지 조합설립인가를 신청해야 한다. 서초구에서 일몰제 적용 대상에 오른 8개 구역 중 6개는 모두 1976년에 정비구역으로 지정된 곳으로 ‘4년룰’을 적용받게 됐다.

나머지 두 구역은 추진위원회 승인 이후 2년 이내 조합설립을 신청하지 않거나, 조합설립 이후 3년 이내 사업시행계획인가를 신청하지 않은 구역이다. 서울시 관계자는 “일몰제는 구역 주민의 자발적인 선택을 이끌기 위해 마련한 제도”라며 “적용 시점이 도래하기 전 개발 찬반에 관한 주민협의를 이끌어낼 수 있도록 일몰제 적용 대상임을 적극적으로 알릴 계획”이라고 말했다.

강남 3구 주요 아파트 대거 대상

강남권 소재 알짜 단지들이 대거 일몰제 대상에 포함됐다. 강남구 ‘압구정특별계획구역3’, 송파구 ‘장미1, 2, 3차아파트’ 등이다. 여의도 ‘목화아파트’ ‘광장아파트’ 등도 일몰제 적용 대상에 들었다.

정비사업 전문가들은 한 번 정비구역에서 해제되면 다시 사업을 추진하기가 쉽지 않다고 지적했다. 단독주택 재건축 구역이 대표적이다. 7개 구역에서 일몰제 적용을 앞둔 단독주택 재건축 방식은 2012년 폐지됐다. 정비사업을 다시 추진할 경우 가로주택정비사업으로 방향을 틀어야 한다. 미니 재건축으로 불리는 이 사업은 면적 1만㎡ 미만, 주택 20가구 이상이면서 도로로 둘러싸인 노후 지역을 대상으로 진행한다.

재건축 아파트의 경우 지난해 3월 강화된 안전진단을 적용받아 정비계획 수립 및 구역지정이 어려워질 수 있다. 지난해 여의도 광장아파트 3동과 5~11동은 안전진단을 통과했지만 강화된 기준을 적용받은 1, 2동은 안전진단 결과 C등급을 받아 재건축 불가 판정을 받았다.

재개발은 재건축보다 더 재추진이 어렵다고 전문가들은 입을 모았다. 신축 건물들이 우후죽순 들어서면 구역지정 요건(노후·불량건축물 비율)을 맞추기 어려워지는 까닭이다. 한 대형 건설사 관계자는 “서울시가 전면철거 방식의 도시정비 사업을 사실상 중단시키려는 움직임을 보이고 있다”며 “한 번 구역에서 해제되면 강화된 규정을 적용받게 돼 사업 추진이 불가능해질 수 있다”고 말했다.

주민 반발·갈등 더 커질듯

일몰제 적용을 피하려면 지정된 날까지 조합설립인가 또는 사업계획인가 신청을 해야 한다. 일몰제 적용 대상인 38개 정비구역은 내년 3월 2일 전까지 조합설립인가를 신청해야 규제를 피할 수 있다.

소유주 30% 동의서를 징구해 지정일 전 제출하면 적용일을 2년 연장할 수 있다. 연장 기간이 끝나도 다시 동의서를 징구하면 추가 연장이 가능하다. 하지만 두 방법 모두 사업 진척이 지체돼 일몰제 적용을 받는 사업장에서 신속히 이뤄지기 쉽지 않다는 게 문제다. 직권해제와 달리 일몰제로 정비구역에서 해제될 경우 서울시로부터 매몰비용을 지원받지 못한다. 추진위원회 구성, 운영 등 사업 진행에 사용한 돈을 고스란히 날리는 것이다. 한 정비업계 관계자는 “지지부진한 사업 진행 속도도 문제지만 수십 년간 공들여온 사업을 일시에 무효화시키는 것도 문제”라며 “구역지정을 해준 지자체가 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 적극적으로 지원해야 한다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com