빽빽이 짓는 한남3구역…강남급 부촌 멀어지나
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'다세대 수준' 건폐율 42%
일반 아파트보다 2.5~3배 높아
서울시 '남산 조망권' 방침 따라
최고 높이 낮아지고 건물 늘어
18일 한남3재정비촉진구역 사업시행인가 고시문에 따르면 이 구역의 건폐율은 42.09%다. 40%대 건폐율은 아파트 단지치곤 높은 편에 든다. 수도권 신축 아파트는 대개 20% 안팎이다. 최고가 아파트 중 하나인 삼성동 ‘아이파크삼성’은 건폐율이 9%에 불과하다. 통상 다세대주택의 건폐율이 40% 내외다.
한남3구역 면적은 약 38만㎡(대지면적 약 28만㎡)로 한남뉴타운 안에서 가장 크다. 건물 수도 최대 규모다. 197개 동의 아파트와 테라스하우스를 지을 계획이다. 한광교회가 있는 구릉지를 중심으로 강변북로변과 이태원로변 등 지형을 따라 잘게 쪼갠 블록만 13곳이다.블록별 건폐율은 34~51%로 편차가 크다. 보광로를 따라 들어서는 7-2블록이 51.66%로 가장 높다. 이곳은 최고 22층 아파트 16개 동, 1527가구가 들어설 예정이다. 언덕을 따라 5층 높이 테라스하우스가 들어서는 2-2블록 또한 동 간 간격이 좁은 편이다. 구릉지의 단차를 이용해 짓는 대신 앞뒤 동이 다닥다닥 붙게 설계됐다. 건폐율은 43.33% 수준이다.
강변북로를 끼고 있는 3블록의 건폐율이 34.03%로 그나마 한남3구역 가운데 가장 낮다. 하지만 서울의 다른 대단지 아파트와 비교하면 이 또한 높은 수준이다. 단일 단지로는 역대 최대 규모인 가락동 ‘송파헬리오시티’의 건폐율이 19%대다. 류진렬 피데스AMC 대표는 “준주거지역에 들어서는 주상복합과 저층 테라스하우스 계획을 감안하더라도 일반 아파트 대비 2.5~3배 정도 높은 건폐율”이라며 “건물 간 적정 이격거리가 나오지 않을 경우 입주민의 프라이버시와 관련한 문제가 생길 우려가 있다”고 지적했다.
김윤숙 유명한공인 대표는 “조합원이 많은데 높은 건물이 들어설 수 없다 보니 자연스럽게 촘촘해질 수밖에 없는 구조”라며 “존치되는 도로가 많아 큰 틀에서의 정비계획이 불가능한 점도 건폐율을 높인 요인”이라고 지적했다. 다른 중개업소 관계자는 “다른 구역들도 사정은 비슷할 것”이라고 전했다.
강남권 부촌 물 건너가나한남동엔 ‘유엔빌리지’와 ‘한남더힐’, ‘나인원한남’ 등 고급 주택이 많다. 이들과 자연스럽게 어깨를 맞춰 간다는 게 당초 조합의 구상이었다. 고급 단지 가운데서 밀도가 높은 편에 드는 한남더힐의 건폐율은 29% 수준이다. 보광동 A공인 관계자는 “한남3구역이 언덕배기의 ‘닭장’ 같은 모습이 된다면 부촌 이미지와는 거리가 멀어질 수 있다”고 지적했다. 한 대형 건설사 관계자는 “저층 건물 비중이 높은 게 그나마 다행”이라며 “같은 건폐율의 일반 중고층 아파트와 비교하면 숨막히는 느낌은 덜할 것”이라고 말했다.
한강공원을 이용하기 어렵다는 것도 단점으로 꼽힌다. 반포와 압구정 등 강남 부촌은 대부분 한강공원을 끼고 있어 선호도가 높다. 하지만 한남3구역은 도로뿐이다. 강변동(棟)은 강변북로의 소음과 분진부터 걱정해야 할 처지다. 계획상 소형 아파트 비중도 높다. 임대를 포함한 전체 5816가구 가운데 전용면적 59㎡ 이하 소형 면적대가 3014가구로 절반을 넘는다. 전용 132㎡를 넘는 대형 면적대는 16%(948가구)가량이다. 한남동 B공인 관계자는 “인근 한남더힐이 최고 부촌이 된 건 중대형 위주로 구성돼 있기 때문”이라며 “부자들은 끼리끼리 모여서 살고 싶어 한다”고 말했다.
전형진 기자 withmold@hankyung.com