[부동산 법률방] 집주인이 고등학생 미성년자입니다
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"충분한 서류 갖췄다면 복대리인 세워도 문제없어"
미성년 세입자, 친권자 동의서 있으면 가능
일부 재벌들이나 부자들의 편법 증여는 언제나 문제로 지적됩니다. 그럼에도 미성년 자녀를 대상으로 세금탈세 등의 수단으로 편법증여나 불법 다운거래 등도 이뤄지고 있습니다. 미취학 아동임에도 몇 십억대의 부자라던가 중고등학생이 빌딩을 소유하고 있기도 합니다. 막연히 뉴스 정도로만 생각했던 미성년자 집주인을 실제 만난다면 어떨까요? 부동산 계약시에 법정대리인인 부모와 어떻게 계약을 해야할까요? 반대로 미성년자가 임차인으로 들어오려고 한다면 문제가 없을까요?
전셋집을 구하고 있던 A씨는 괜찮은 집을 보고 재빨리 가계약금을 걸었습니다. 그리고 집을 계약하려 하니 집 명의자가 2002년생으로 미성년자인데다 고등학생이었습니다. 계약하려는 집과 집주인 집이 1시간 거리였습니다. 미성년자 집주인은 물론이고 부모 또한 직접 못 오는 사정이라고 합니다. 그러면서 계약하려는 집의 건축주를 대리인을 세워 거래하자고 합니다.
부동산 법률방의 박진석 변호사입니다. 미성년자의 법률행위는 취소할 수 있을 뿐이지, 그 자체가 무효인 것은 아닙니다. 그러므로 법정대리인인 부모의 동의가 꼭 필요한 것은 아닙니다.
미성년자인 집주인이 직접 참석해 계약서에 서명한다면 그 자체로 문제는 없습니다. 그러나 A씨의 경우처럼 집주인이 직접 참석하지도 못하고, 그 법정대리인인 부모도 참석할 수 없는 경우에는 꼼꼼히 살펴볼 것이 있습니다. 집주인(미성년자) 법정대리인(부모)의 위임을 받은 대리인(법적으로는 ‘복대리인’이라는 표현을 씁니다)이 그 권한을 확실하게 위임받았는지 확인하는 서류가 필요합니다.미성년자와 부모의 관계를 증명하는 가족관계증명서, 대리인이 부모로부터 권한을 위임받았다는 위임장, 그 위임장에 날인한 인감의 인감증명서, 부모의 동의서가 있으면 충분합니다.
우리나라 민법 제5조에 의하면, 미성년자가 법률행위(임대차계약도 여기에 포함됩니다)를 하기 위해서는 법정대리인(친권을 가진 부모가 여기에 해당합니다)의 동의를 얻어야 하고, 이를 위반할 경우에는 위 법률행위를 취소할 수 있습니다. 따라서 대부분의 부동산 공인중개사들은 향후에 취소될 위험을 막기 위해서 ‘친권자 동의서’(부모가 임대차계약을 동의한다는 내용의 서면)를 필요로 합니다. 만약에 이 동의서가 없으면 계약을 진행하지 않으려는 경향이 있습니다. 친권자 동의서는 양식이 별도로 존재하지 않습니다. 동의자와 동의내용만 명확하면 됩니다.그렇다고 미성년자가 부모의 동의 없이 임대차계약서를 작성하는 것이 그 자체로 무효는 아닙니다. 먼저 계약을 체결하고 사후에 부모의 동의를 받는 것도 가능합니다. 부모가 동의한다는 점을 확인시키는 의미에서 친권자 동의서를 제출하면 문제없이 임대차계약 체결이 가능합니다. 이 모든 계약 과정을 안전하게 진행하길 원하신다면 임대인과의 직거래라도 근처 공인중개사에게 중개보수를 지급하고 중개를 부탁할 수 있습니다.
답변= 박진석 법무법인 심평 변호사(피터팬의 좋은 방 구하기 자문역)
정리=김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com