[집코노미TV] "서울 아파트값 2022년까지 게걸음"

집터뷰 #10

조영광 대우건설 하우스노미스트(2)
빅데이터로 본 부동산 - 집값 전망

▶최진석 기자
이제 봄이 오나 싶더니 덥네, 더워. 연구원님 어서오세요. 잘 지내셨어요?

▷조영광 연구원
네. 잘 지내셨습니까?

▶최진석 기자
특히 우리 건물이 더워요. 회사 건물이 너무 더워. 유리로 돼 있어서요. 유리 건물이 이게 더운데 왜 다들 이렇게 많이 짓나요?

▷조영광 연구원
밖에서 보면 멋있잖아요.

▶최진석 기자
세상에... 하긴 그렇긴 하죠.

▶조성근 부장
진석아, 우리가 오늘 만난 이유가 시장전망을 해보기 위해선데. 부장이 생각할 때는 조 연구원이 우리나라 현재 활동하고 있는 전문가 중에 톱3 안에 든다고 생각해. 왜 그러냐면 일단 확실한 근거, 숫자를 갖고 얘기 한다는 거지. 그리고 그 숫자가 굉장히 설득력을 가지고 있다. 그 다음에 전망을 할 때 정부 눈치나 이런 거 보지 않고 확실하게 소신껏 얘기한다.

▶최진석 기자
카메라 안 돌 때는 그렇게 얘기했는데 과연 오늘은 어떨지요.

▶조성근 부장
마지막으로는 대우건설이 우리 조영광 연구원이 만든 빅데이터 자료를 가지고 특정 지역에 분양을 해야 할지 말아야 할지 결정한다. 그 일을 벌써 9년째 해오고 있다. 대우건설이 전적으로 신뢰하고 있다, 그런 뜻이기 때문에 우리 조 연구원 모시고 얘기를 할 거야. 집값이 어떻게 될 건가 이것에 대해서 눈치 보지 말고 허심탄회하게 얘기 한 번 해보라고.

▶최진석 기자
지금 상황을 보면 서울의 집값이 올라가지도 못하고, 또 그렇다고 급락하는 것도 아니에요. 이런 상황인 것 같은데 어떻게 보세요?

▷조영광 연구원
작년에 제가 쓴 책에서도 마찬가지로 완만한 도달을 예상했었고, 연초에 여러 주요 언론사를 통해서도 완만한 둔화 혹은 강보합이 예상된다라는 말씀을 드렸습니다. 일단 실제로 전국 집값의 흐름의 대장은 서울이지 않습니까. 서울이 오르면 전국적으로 오르고, 떨어지면 전국도 떨어지는데, 구조적으로 봤을 때 서울의 입주가 2020년까지 연 4만 가구 정도로 많다고 할 수 있어요. 그런데 2021년 뒤에는 2만으로 툭 떨어진단 말이에요. 구조적으로, 장기적으로 봤을 때는 공급량을 따지는 게 좋은데 그것이 부족하다, 그렇기 때문에 매도자도 가격을 쉽게 낮추지 않는 거예요. 굳이 낮추지 않아도 장기적으로 보면 공급이 떨어질 것을 알고 있으니까요. 매수자도 더 이상 올려서 살 필요는 없는데 계속 기다리고 관망하고만 있는 그런 상황이죠. 이것이 공급의 구조적 상황 때문에 지속될 거란 그런 얘기입니다.

▶최진석 기자
강남 3구, 이쪽은 떨어지긴 했어요.

▷조영광 연구원
서울이 작년 3분기 9·13대책 전에 엄청 올랐어요. 한 분기에 8%가 올랐단 말이에요. 정부가 9·13 대책으로 제대로 카운터펀치를 날렸죠. 그런데 고점의 시세는 ‘호가’예요. 예를 들면 잠실의 시세는 전용면적 84㎡를 기준으로 15억~16억원 했어요. 지난해 초에. 그런데 9·13 대책 전에 18억 실거래가 됐고 호가는 20억까지 갔단말이죠. 그런데 올해 연초에 15억~16억원으로 회귀했습니다. 20억 기준으로 봤을 때 엄청 폭락한거죠. 5억원이 떨어졌으니까요. 하지만 호가는 실거래가가 아니에요. 실제 거래가인 18억원 대비해 떨어진 거죠죠. 그런데 18억원 자체가 물건이 많냐, 한두 건에 불과하다는 거예요. 정말 과학적으로 봤을 때 이것을 폭락으로 얘기하려면 고점의 실거래가가 다수 거래됐어야 해요. 거기에 대해서 떨어졌으면 대세하락이라고 볼 수 있지만, 오히려 잠실 같은 경우에는 작년 초의 거래가가 많았어요. 15억~16억원 거래가 많았단 말이죠. 작년 수준 회귀인 겁니다.

▶최진석 기자
연구원님은 2~3% 하락을 예상했는데 그게 맞았잖아요. 지금 보면.

▷조영광 연구원
연말이 지나봐야 볼 수 있는 얘긴데 연말이 아직 안 지났으니까... 다만은 전년 동기, 1분기 대비로 해보면 뭐 틀리지 않은 얘기죠. 3~4% 떨어진 거나 대세 하락이나. 대세 상승 징후가 없기 때문에요.

▶최진석 기자
대세 하락이나 대세 상승이 아닌 약간 약보합? 내지는 보합세가 유지되다가 내년을 지나면 다시 오를 수 있다는건가요?

▷조영광 연구원
아뇨. 그렇지 않습니다. 15년에 20% 오르고, 10년에 10% 오르고, 3년 만에 30% 오른 게 진짜 서울이 좋아서 그렇게 오르는 걸까요? 물론 장기적으로 30% 오를 수 있지만 3년 만에 30~40% 오른다? 이건 심리예요. 기대감 때문에, 어떻게 주식도 아니고 부동산이 단기간에 이렇게 오릅니까. 특히 서울이요. 지방의 싼 아파트가 30%면 이해는 할 수 있는데 7억~8억에 매도되는 게 30% 올랐단 말이에요. 결국 기대심리인데 이 기대심리가 꺾였어요. 그렇게 왜 단언할 수 있냐면 제가 실무를 하지 않습니까. 심리를 가장 잘 나타내는 지표가 한국은행에서 나타내는 주택가격전망지수가 있어요. CSI라고 하는데, 이게 올해 2월 최근에 87포인트, 길게는 100포인트거든요. 지난해 8월, 9·13 대책 전엔 127포인트까지, 역대 최고점까지 올라갔다가 순식간에 87포인트까지 떨어진 거예요. 가격을 떠나서 심리로 봤을 땐 완전 냉각이죠.

▶최진석 기자
집을 살 의사가 많이 없다?

▷조영광 연구원
사지 않겠다는게 84포인트. 급속 냉각이죠. 앞으로도 대폭락도 없다고 말씀드린 것은, 심리가 떨어졌기 때문에, 첫 번째로 정점이 끝났다. 두 번째는 재반등 가능성이 희박하다. 역대급으로 심리가 떨어졌기 때문에요.

▶최진석 기자
언제까지 그럴 거라 보세요?

▷조영광 연구원
모든 정책이 대부분 서울, 강남에 포커스를 맞추는데 정책은 정부와 궤를 같이 갑니다. 근데 현재 정부 기조가 바뀌지 않을거라고 보고요.

▶최진석 기자
안 바뀔 것 같더라고요. 물어봤는데.(웃음)

▷조영광 연구원
서울시 기조도 그렇고. 결국엔 대규모 공급이나 토건족을 위한 그런 것도 힘들어 하기 때문에 이것이 계속 간다, 정부의 정책의 궤가 계속 가기 때문에 특히 서울 같은 경우는 이 정부가 끝날 때까진 그냥 현재의 흐름을...

▶조성근 부장
증여거래나 상속이 늘고 있어요. 그건 결국에 또 정부의 정책과 궤를 같이 하는 거죠. 안으로 돌게 하는 거죠. 밖으로 노출시키기보다는. 이런 걸 바로 집맥경화라고합니다.

▷조영광 연구원
병명을 동맥경화라고 하는 것처럼, 집이 돌아야 떨어지든 오르든 하는데 그것이 아니니 계속 현재 같은 상황이... 아까 말씀드렸듯이 10분의 1로 줄었어요, 거래량이.

▶조성근 부장
제가 계속 듣다보니까 지금 정부 정책이 공급보다는 강력하게 수요를 억제하는 정책이잖아요. 어쨌든 지금까지는 공급도 많은 상황에서 수요억제 정책이 힘을 더 발휘하지 못할까요? 지금 강력하기 때문에 집값을 더 떨어뜨릴 수 있지 않을까.

▷조영광 연구원
9·13 대책으로 문재인 정부의 종합 정책이 다 나왔습니다. 그럼에도 폭락은 없죠. 보통 정부가 정책을 내놓았을 때 집값이 떨어지려면 그 전부터 떨어지거나 바로 반응이 나타나야 하는데 이미 반응이 나타날 시기는 지났다고 보여지고요. 정부가 세금 등 억제챌을 내놨어요. 비단 우리나라뿐만 아니라 미국이나 영국도 비슷해요. 올라갈 데는 올라가잖아요. 미국의 뉴욕이라든지 영국의 런던이라든지. 이런 데도 정부가 준비 안 했겠습니까. 거기도 규제 하거든요. 리처드 플로리다가 쓴 ‘도시는 왜 불평등한가’ 책을 보면 정부가 주거지 확장을 막은 지역, 뉴욕이나 샌프란시스코나는 정부가 주거지 확장을 막았단 말이에요. 더 이상 확장하지 않도록. 그런데 거기는 오히려 집값이 많이 올랐죠. 그래서 말씀하신 대로 수요 억제책을 할 수는 있지만 확장이 되지 않기 때문에, 그리고 서울을 대체할 만한 그런 곳들. 결국에는 핵심기능에서 업무기능이 분산이 돼야 하는데.

▶조성근 부장
수요 억제책이 가격에 미치는 영향이 이미 다 반영이 됐다고 보시는 거네요?

▷조영광 연구원
내년 총선이 또 있다보니까 사실은 개인적으로 쉽지는 않다, 추가적으로 또 뭔가를 하기에는. 그렇게 보고 있어요.

▶조성근 부장
추가 대책이 나오진 않을 거다? 대신에 이 정부 끝날 때까진 기존 규제책을 풀진 않을 거다?

▷조영광 연구원
풀진 않을 거라고 봅니다.

▶조성근 부장
집값이 오르지도 못하고 크게 떨어지지도 않고, 이런 지루한 국면이 적어도 이 정권 끝날 때까지 계속된다. 그러면 도대체 실수요자들은 어떻게 해야될까. 투자자들도 진입하기 어려운 환경이니까 실수요자들 입장에서 내 집 마련 해야할까 말아야할까. 기다려야 되나? 지금 사야 되나? 어떻게 보세요?

▷조영광 연구원
지금 어느 정도 결과가 나타나고 있어요. 정부가 9·13 대책 내놓은 지 벌써 반년이 지났거든요? 반년 정도 지나면 정책이 어느 정도 반영이 됐다고 보고요, 정책에서 피한 애들. 금천구나 구로구같이 떨어지지 않고 올라가는 지역에게서 기회를 찾을 수 있어요. 왜냐면 금천구나 구로구, 은평구 같은 지역들은 3.3㎡당 2000만원대예요. 자, 가격에서 힌트를 찾을 수 있어요. ‘북위례 힐스테이트’ 3.3㎡당 평균 분양가가 1850만원이었어요. 경쟁률이 77 대 1. 심지어 8년 전매불가예요. 이게 무슨 말이냐면 서울 사람들은 위례가 시민의 중심업무지인 건 아시겠지만 택지죠. 어쨌거나 외곽의 택지에 3.3㎡당 2000만원에 새 아파트를 살 수 있다면 엄청 싸다고 느끼는 거죠. 8년 동안 못 팔더라도요. 이 사람들이 77 대 1의 경쟁률을 만든 거란 말이에요. 3.3㎡당 2000만원대의 가격, 실수요가 움직이는 가격이 결국에 앞으로도 오른다는 거잖아요. 상방적인, 여기다 벅차다고 느끼는 가격이 12억원, 3.3㎡당 3500만원 정도죠.

또 하나는 서울의 무순위 청약이 포인트잖아요. 거기서도 어느 정도 가격이 매력적이라는 걸 단서로 찾을 수 있는데요. ‘홍제역 해링턴 플레이스’가 무순위 청약을 했어요. 근데 미분양이 꽤 많이 남았어요. 174가구면 서울에서도 ‘와 이렇게 미분양이 많이 나와?’ 같은 느낌이죠. 그런데 무순위 청약경쟁률이 33 대 1이 나왔어요. 이것도 마찬가지예요. 전매 안 되고, 계약금을 20%나 한 방에 내고, 대출도 되는 게 있고 안 되는 게 있단 말이에요. 신중하게 생각할 수밖에 없는 조건이기 때문에 이렇게 나왔는데 그 아파트 가격이 3.3㎡당 2700만원이었어요. 아까 외곽의 위례신도시는 택지지구인데 3.3㎡당 2000만원이 엄청 싸다고 느끼고 있고, 서울의 도심지 새 아파트는 3.3㎡당 2700만원이면 33 대 1의 경쟁률을 나올 정도로 실소유자들이 해볼 만하다고 생각한단 말이에요.

결국 실소유자들이 생각할 때는 어차피 주택고령화 때문에 오래된 아파트는 메리트가 없어요. 가격이 떨어지는 아파트는 대부분 고령아파트고요. 준공 10년 이내 아파트 중에서도 외곽은 3.3㎡당 2000만원, 도심지는 2700만원이면 실수요가 움직이는 가격으로 힌트를 얻을 수 있는 거죠.

▶최진석 기자
알겠습니다. 이런 게 다 빅데이터 기반해서 나오는 결과군요. 지금 또 현장에 계시니까요. 잘 알겠습니다.

(다음 편에 계속)

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 조성근 건설부동산부장·최진석 기자
촬영 한성구 인턴기자 편집 김인별 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴