"보유세 충격, 시장에 이미 반영…급매물·가격하락 가능성 작을듯"
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'2019 공동주택 공시가격' 발표 영향은
다주택자 양도세 부담 커 '매도보다 증여'
"거래 늘어날 것" vs "소강상태 지속" 엇갈려
“급매물 출현하지 않을 것”지난달 의견청취안 발표 때 서울의 공동주택 공시가격(안) 변동률이 12년 만에 최고치로 나오자, 당시 일부 전문가는 보유세 부담을 느낀 주택 소유자들이 6월 1일 보유세 과세 기준일 전 매물을 쏟아낼 수 있다고 진단했다. 하지만 실제 주택시장에 급매물이 쏟아져 나오지는 않았다.
그동안 의견청취를 거쳐 국토부에서 공시한 이번 전국 공동주택 공시가격 변동률(5.24%)도 지난 3월 의견청취안(5.34%)과 비교해 큰 차이가 없는 만큼 주택시장에 미칠 타격은 크지 않다는 것이 중론이다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “지난해부터 공시가격 인상에 대한 논란이 있었고, 그 영향이 이미 주택시장에 선반영돼 있다”면서 “이번 발표로 시장에 매물이 더 늘어나거나 하지는 않을 것”이라고 설명했다. 박원갑 국민은행 부동산 수석전문위원은 “다주택자의 막판 급매물이 나올 수는 있지만 양도소득세 중과에 따른 부담으로 많지는 않을 것”이라고 전했다.
양지영 양지영R&C연구소장은 “다주택자나 고가 주택 보유자들은 급매물로 싸게 내놓기보다 증여나 임대사업자 등록으로 보유세 문제를 해결했다”면서 “올해 들어 증여 건수가 확연히 많아지고 있다”고 전했다. 이번 발표로 변수가 사라지며 집값 하락세가 둔화될 것이란 전망도 나왔다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “지난달 발표 이후 시세 12억원 이상 또는 중대형 면적 아파트의 보유세 부담이 급격히 커질 것이란 우려가 다소 해소됐다”면서 “최근 급매물 소진 이후 낙폭이 둔화되는 양상이 조금 더 이어질 것”이라고 전망했다.거래량 증가·둔화 놓고는 이견
다만 이번 발표 이후 주택시장의 거래량이 증가할지 둔화할지를 놓고는 의견이 갈렸다. 안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 “공시가격 발표 전인 1분기보다 오히려 주택시장에서 공시가격 변동률에 둔감해져 있다”며 “자산가치 상승분에 비해서는 세금 부담이 크지 않다고 느낀 시장 참여자들이 적극적으로 현장에 나오며 매수세와 거래량이 늘어날 수도 있다”고 설명했다. 고준석 동국대 겸임교수는 “결혼, 이사 등 내집 마련 수요는 꾸준히 생기지만 그동안 집값 하락 불안 탓에 움직임이 멈췄었다”면서 “서서히 이런 수요들이 움직이며 거래량이 늘어날 것”이라고 전했다.
이번 발표가 거래량에 영향을 미치지 못할 것이란 의견도 나왔다. 이상우 유진투자증권 연구위원은 “집값 폭락 없이 매수세가 커지면서 이달 거래량이 3월을 넘어서 계속 늘어나고 있다”면서 “공시가격 발표가 예정안과 크게 다르지 않아 이 흐름은 이어질 것”이라고 설명했다. 심 교수도 “공시가격 발표로 인한 매물은 지난달 이미 다 나왔다”면서 “최근 거래량은 거래절벽 상태가 계속됐기 때문에 정상을 찾아가는 차원에서 늘어나는 것”이라고 진단했다.반면 아파트 신규 입주가 이어지며 매매시장의 거래 소강이 지속될 것이란 의견도 나오고 있다. 함 센터장은 “올해 서울 신규 단지 입주가 이어지며 매매시장의 거래 소강상태 속 바닥다지기와 거래 관망이 지속될 것”이라며 “평년보다 낮은 주택거래량도 유지할 것으로 보인다”고 전망했다. 박 전문위원도 “이번 발표가 시장에 선반영된 측면이 있어 당장 가격 하락보다는 거래 둔화 요인으로 작용할 것”이라고 설명했다.
“집주인 보유세 불만 높아질 듯”
공동주택 공시가격 발표 이후에도 다음달 30일까지 열람과 이의신청을 받는 만큼 이의신청은 지속적으로 늘어날 것으로 보인다. 이번 이의신청은 2만8735건에 이른다. 지난해(1290건) 대비 22배 증가한 수치다. 이 가운데 21.5%의 수정요구가 받아들여졌다. 양 소장은 “이의신청 반영비율이 높지는 않지만 이의신청을 안 하는 것보다는 가능성이 있다는 것이 증명됐다”면서 “사후적인 행정절차에 이전에는 신청하지 않던 소유자들의 이의신청이 더 늘어날 것으로 보인다”고 설명했다.
윤아영/구민기 기자 youngmoney@hankyung.com