[집코노미TV] "3기 신도시, 강남 집값은 못 잡고 여기만 박살낼 것"
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'집'중탐구
3기 신도시 추가 발표
▶구민기 기자
정책이면 정책, 시장이면 시장, 법률이면 법률, 재테크까지 부동산 전반에 관한 핫한 이슈를 전해드리는 집중탐구. 구민기 기자입니다.정부가 수도권 3기 신도시 2곳을 추가로 발표했습니다. 당초 시흥·광명 일대가 유력할 것이란 분석과는 달리 부천 대장, 고양 창릉이 발표됐는데요. 지난해와 마찬가지로 교통망 확충 계획도 포함됐습니다. 이 두 곳, 어떤 곳인지, 주변 지역이 미치는 영향은 무엇일지 부동산 전문가들에게 이야기 들어봤습니다.
▷심교언 건국대 부동산학과 교수
입지는 기존의 신도시들도 주변에 있고, 3기 신도시가 바로 옆에 있어서 괜찮은 편이고 수도권광역급행철도(GTX)라든가 다른 광역교통망이 좋기 때문에 괜찮은 편입니다. 다만 작년 말에 발표했던 것들은 강남에 바로 근접할 수 있는 것들이 많아서 더 유리한 입지였는데 이번에는 거기에 비하면 상대적으로 불리한 게 아니냐고 보여집니다. 강남이 제일 급한 곳인데 강남에는 가용지도 부족하고 하니까 기존에 했던 것으로 대략하고 그리고 지금은 이제 서쪽이나 작은 지역을 중심으로 해서 개발에 집중한 것 같아요.
이 택지지역의 조성이 서울로 집중되고 있는 주택수요의 분산으로 이어질 것인지 아니면 기존 수도권 신도시에서의 이동을 유발할 것인지에 대해서 아직 단언하기 어렵다는 점에서 일단 정책에 있어서 효과는 분명히 있을 수 있으나 그 효과가 크게 확대될 수 있느냐에 대해선 아직 단서를 단 그런 상황이라고 볼 수 있겠습니다.
▷김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
고양시는 지금 공급이 부족한 지역은 아니에요. 그런데 지금 공급을 했고 지금 차라리 강남권 수요를 공급하고 분산시키기 위해서는 오히려 그쪽에다 더 많이 치중을 해야 했는데 과천이라든지, 하남이라든지, 성남 쪽에다가. 오히려 북쪽이나 서쪽으로 치우지는 바람에, 동남권의 수요가 많은데 그쪽 수요에 대한 것들이 조금 우려가 되는 거예요. 그래서 원래 비쌌던 지역들, 동남권의 강남, 서초, 송파라든지 이쪽 광명이라든지, 양천구 이쪽 수요를 분산시키기에는 이번 두 지역 같은 경우는 시장이 다른 지역이어서 관여하기 어렵다. 이렇게 (말씀드려야 할 것 같아요.)
▷김승배 피데스개발 대표
결국 여기 대규모 개발은 상당히 시간이 걸리잖아요? 실제 입주해서 도시가 만들어지는 데까지 그래서 그 시간이 상당히 꽤 오래 걸릴 텐데 그렇게 되면 당장에 지금 현재 주택 가격 또 주택 가격이 올라가는 문제, 그 다음에 주택 공급이 부족한 문제를 당장에 해결하기는 좀 부족한 면이 있다. 이렇게 생각이 됩니다.▷조영광 대우건설 하우스노미스트
(강남 집값 잡는 데는) 전혀 상관이 없습니다. 왜냐하면 여기 집값들이 강남이 지금 (3.3㎡당 분양가가)5000만원이에요. 최근에 (분양을) 한 힐스테이트 있잖아요? 힐스테이트 분양한 게 (청약 경쟁률이) 30 대 1 정도, 3.3㎡당 5000만원의 분양가가 나왔어요. 한마디로 강남 사람들은 5000만원에 새 아파트면 해볼 만한 수요가 충분히 있다는 거고 강남이 5000만 원인데 이 지역들은 부천이나 이런 곳들은 2000만원도 아직 사실은 비싼 편입니다. 가격 갭 차이가 강남과는 전혀 상관이 없는 지역들이에요. 그래서 오히려 갭이 너무 많이 나기 때문에 강남과는 전혀 상관이 없다.
Q. 추가 발표 지역 인근 수혜지는 어디?
▷김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
광명시가 많이 올랐어요. 최근 몇 년 동안에 광명 쪽에다 더 많이 공급해줘야 많이 오른 시세를 낮출 수 있었는데 이렇게 되면 어떻게 되나면 광명시 같은 경우는 재건축·재개발·신규택지개발지구 개발하는 것들 새 아파트가 있었는데 그게 더 올라갈 것 같아요. 그러니까 지금 차라리 시흥, 광명 쪽에 집중하는 게 더 나을 뻔 했는데 오히려 공급을 할 필요가 없는 고양시에다가 집중을 하고 광명, 시흥을 배제함으로써 엇박자가 났거든요? 그런 것들이 조금 우려가 돼요. 대곡역 주변은 다 좋아요. 하정동이라든지 백석역, 그쪽은 상관이 없고 어차피 거기는 입지가 좋아지는 지역이니까 기존의 역세권이 아니면서 인기가 없었던 지역이 문제가 될 것 같아요. 덕양구 쪽은 오히려 문제가 안생기고 일산 동구, 서구 쪽이 문제가 생기는 거죠.▷김승배 피데스개발 대표
서쪽지역 창릉 지구는 일산이나 서울하고 사이가 굉장히 떨어져 있는데 그 사이에 이렇게 새로 개발지역이 된다 그러면 그거는 그 지역에 조금은 긍정적이 효과는 있을 것 같아요. 다만 이제 그런 새로 지정되는 지역이 고양이나 부천 이런 지역들이 대중교통, 지하철이나 이런 광역교통, 도로 이런 것들이 지금 발표된 거 보면 이제 여러 가지 대안들이 있는데 이런 부분들이 계획대로 시기에 맞춰서 그 부분들이 개통이 되고 해서 지역이 역할을 할 수 있도록 해주는 게 가장 중요할 것 같고요.
▷홍춘욱 숭실대 겸임교수
9·13 대책의 후속 조치로 새롭게 추가된 택지지구들은 일단 경쟁력을 지니고 있는 지역으로 보여집니다. 무엇보다 평지라는 게 가장 큰 특징이고요. 두 번째는 교통망의 확충 여하에 따라 달라지겠습니다만 서울과의 근접성이라는 측면에서도 상당한 강점을 보유한 것으로 보여집니다. 단서를 달았던 것과 같이 교통망이 얼마나 신속하게 보강될 수 있는지, 이건 결국 돈 문제입니다만 정부가 적극적인 의지를 가지고 국책사업화 한다면 조기착공 또는 개통도 가능한 그런 서울의 근접지역이라는 점에서 강점이 있다고 보여집니다.
▷조영광 대우건설 하우스노미스트
일단은 고양선이 이번 발표된 것 중에 키워드가 고양선이고 그래서 고양과 부천이 발표가 됐는데 고양 쪽의 택지가 향동지구와 상송지구, 원흥지구 사이에 들어가면서 고양 덕양구만의 신도시가 만들어집니다. 그래서 고양 덕양구 신도시 쪽은 앞으로 각광을 받겠지만 오히려 고양 원도심 같은 경우에는 소외받을 가능성이 더욱 더 커져 양극화가 심해질 것이다. 부천 역시 철도보다는 도로교통망이라서 사실은 철도가 뚫리는 게 더 집값은 영향을 받는데 간접적인 영향은 받지만 큰 영향은 없다. 다만 부천에서 S-BRT라고 해서 위쪽으로는 김포공항 5호선, 아래쪽은 7호선 부천종합운동장 역 플러스 GTX까지 S-BRT 노선이 있는데, S-BRT 노선이 아직 확정은 안 됐으나 S-BRT가 활성화 된다면 그 지나는 정거장 쪽은 어느 정도 가격이 올라갈 수 있는 가치는 충분히 있다고 보여집니다.
Q.피해를 보는 지역은 어딜까?
▷조영광 대우건설 하우스노미스트
이번에 안산에 1만 가구 정도가 발표되면서 심리적으로 위축이 많이 됐습니다. 1만 가구를 한 번에 발표하는 것은 지역 시장에 안 좋은 영향을 끼칠 수 있습니다. 서울도 아니고 경기도 외곽에 1만 가구는 시장에 역효과를 줄 수도 있습니다. 일단은 양천구 쪽이 타격을 가장 많이 받겠죠. 서울에서 집값이 가장 많이 내려간 곳은 양천구입니다. 9·13 대책 전에는 양천구가 떨어진 것이고, 안전진단도 안 끝난 단지가 많다. 특히나 양천구는 한참 남았고 고양, 부천 신도시 발표 나오면 위축될 수 있죠.
▷김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
지금 고양시나 파주시만 더 어렵게 생겼어요. 보니까. 이렇게 되면 파주까지 또 안 가거든요, 아예. 왜냐하면, 서울 가깝잖아요? 지금 고양시에 새로 개발 발표된 지역은 덕양구 쪽이어서 일산보다 12km 가깝고 파주보다는 거의 25km가 더 가까운데 그러면 파주나 일산신도시까지 갈 이유가 없잖아요? 그러면 지금 2기 운정 신도시 같은 경우는 이제 반 정도 찼는데 나머지 부분들은 조금 어려울 수도 있겠다는 생각이 들고요. 가장 걱정되는 게 일산신도시예요. 거기는 가뜩이나 지금 분당이랑 똑같이 시작했는데 분당 반값도 안 되는 지역인데 더 떨어지게 생겼어요.
실제 3기 신도시가 대규모로 들어가게 되면 일산 같은 1기는 마이너스 영향을 받을 가능성이 높습니다. 고용을 판교 테크노밸리 몇 배로 넣겠다고 보고 있으니 그게 잘 된다면 마이너스 영향을 막겠지만, 기업 유치가 지연되면 1기 신도시들은 큰일 날 수밖에 없는 상황인 것 같습니다.
Q. 교통망 계획은 충분한가?
▷홍춘욱 숭실대 겸임교수
교통망 확충이 이뤄진다는 것은 그 자체로 큰 호재라고 말할 수 있습니다. 다만 문제가 되는 것은 최근에 월드컵대교의 준공이 끝없이 지연되는 사태에서 보는 것처럼 교통망의 확충이 조기에 이뤄지고 신속하게 개통되기 위해선 예산이 배정돼야 하고요. 그 예산이 집중적으로 투입돼야만 가능하다는 점에서 일단 계획 그 자체만으로 모든 기대를 형성하고 주택시장에 존재하던 서울 쪽으로의 수요를 완화할 것이라는 그 기대를 걸기엔 아직은 좀 이른 여건이라고 볼 수 있겠습니다.
▷심교언 건국대 부동산학과 교수
교통망은 기존 GTX, S-BRT처럼 상당히 꼼꼼히 신경 쓴 것 같다. 다만 GTX 사업 등 광역교통 개선 사업이 시간 내로 잘 될 것이다. 과거는 지연돼서 입주민이 피해를 많이 받았는데…
▷김학렬 더리서치그룹 부동산조사연구소장
교통망 같은 경우는 일단 삽을 뜨는 것 보기 전까지는 저는 절대 안 믿고요. 지금 GTX-A도 착공식만 하고 착공은 아직 안 했잖아요? 그래서 지금 고양시에 들어온다고 하는데 언제쯤 들어오는 지에 대한 얘기가 없어요. 그렇게 되는 것들은 당장 이것 때문에 호재가 있는 것으로 판단할 순 없습니다.
말씀 나눠주셔서 감사합니다.부동산 전문가들의 전반적인 의견은 ‘신도시 주변에 공급을 늘리는 효과는 있지만 서울 강남, 뉴타운 등 지난해 집값 상승이 가팔랐던 곳을 억제하기엔 부족하지 않는가’라고 답변했는데요, 교통망의 경우 계획대로 들어서기만 한다면 효과적일 것이라고 입을 모았습니다. 집코노미TV 다음 시간에도 더 유익하고 알찬 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 구민기 기자 취재 윤아영·민경진 기자
편집 한성구·김인별 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴