[집코노미TV] 미래 집값 가장 정확하게 맞히는 선행지표는 이것
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집터뷰 #10
조영광 대우건설 하우스노미스트(4)
▶조성근 부장
진슥아, 시간도 없는데 지금 뭐하노?▶최진석 기자
진슥아, 진슥아. 제 이름은 최진석입니다. 따라해보세요, 최. 진. 석.
▶조성근 부장
일하자.
맨날 진슥아, 진슥아….▶조성근 부장
(무시) 연구원님, 사람들의 심리를 읽을 수 있는 좋은 지표는 뭐가 있을까요? 시장을 남들보다 빨리 읽을 수 있는 지표가 있다면요?
▶최진석 기자
심리지표, 그런 지표가 있어요?
최근에 관심을 많이 갖고 있는데요. 여러 가지 지표가 있긴 있습니다. 저는 실무자이기 때문에 모두 대입해보는데, 한국은행의 주택가격전망 CSI(소비자심리지수)가 있어요. ECOS 홈페이지에 가보시면 물가전망지수가 있습니다. 1년 후 집값에 대한 설문을 진행해 매월 발표합니다. 이 지수가 100을 넘는다면 저점에서 고점으로 올라가는 신호입니다. 2013년 수도권 집값에 동이 트기 전에 이 지표는 100을 넘고 있었습니다. 그리고선 동이 트고, 지난해 정부가 9·13 대책으로 누르기 전엔 역대 최고인 127까지 올랐었습니다. 정확하게 반영하고 있죠.집값이 확 떨어진 뒤엔 100포인트를 하회하는 87까지 떨어졌습니다. 강남마저 가격이 조정을 받는 지금은요. 한국은행의 이 지수를 우선 추천드리고요, 또 하나는 구글입니다.
▶최진석 기자
구글로 어떻게요?
구글 트렌드라는 사이트를 들어가보면 볼 수 있습니다. 요즘 시대는 설문조사나 여론조사가 힘을 잃고 있어요. 신문사에서도 하시겠지만 전문가 몇 분 모아놓고 하는 설문은 조만간 사양길에 접어들 겁니다. 구시대적인 조사방법이죠.실제로 관심 있는 일반인들은 인터넷에서 검색을 합니다. 이 검색량을 보고 심리를 파악할 수 있어요. 구글 트렌드에서 두 가지 키워드를 비교하면 됩니다. 분양과 전세요. 2013년부터 볼 수 있는데 분양이란 키워드가 전세를 앞질렀을 때 가격이 많이 올랐어요. 잘게 쪼개보면 둔화되는 시점이 몇 번 있었는데 그 시점에 전세 키워드가 살짝 올랐습니다. 이 패턴은 거의 틀리지 않았어요. 그렇게 보자면 미래를 남들보다 먼저 볼 수도 있다는 거죠. 공짜로.
누구나 특정 키워드로 볼 수 있는 건가요?
▷조영광 연구원
네. 앞으로 가격변동률이나 서베이 같은 전통적인 지표보단 이 같은 검색량을 통한 미래 판단이 대세가 될 수 있어요. 전통적인 방법을 무색하게 만들 겁니다.
▶최진석 기자
검색량은 기간을 어느 정도로 설정하고 보면 될까요?
▷조영광 연구원
전체적으로 본 뒤 세부적으로도 봐야죠. 과거 데이터와도 비교해봐야 하고요.
▶조성근 부장
심리지표로 한국은행 CSI와 구글 트렌드가 가장 잘 맞힌다는 거죠? 그렇다면 선행지표가 아닌 동행지표로 볼 수 있는 건가요?
동행지표라기보단 선행지표로 보는 게 맞는 것 같아요. CSI가 100을 넘기던 2013년 시장은 긴가민가했습니다. 2014년엔 가격이 확실히 올랐고 CSI는 이미 100을 넘겨버렸습니다. 임계점을 미리 알 수 있는 거죠. 지난해 9월엔 127을 기록하면서 정점을 찍었는데 사람들은 긴가민가했죠. 하지만 그 이후 CSI가 떨어지는 걸 보면 더 이상 반등은 없겠다는 걸 미리 알 수 있었죠. 기울기만 봐도 쉽게 알 수 있죠.
▶최진석 기자
구글 트렌드에서 봤을 때 전세를 검색한 사람들은 결국 전세로 갈 가능성이 높고, 분양을 검색한 이들은 청약이나 매매로 갈 가능성이 높은 건가요? 그렇다면 이것도 선행지표로 봐도 될까요?
구글 트렌드는 CSI와 비교하면 선행성이 조금 덜합니다. 1~2분기 정도는 선행하는데요. 일단 전국적인 흐름뿐 아니라 지역별로 색을 칠해줘요. 자신이 특정 지역을 선택해서 볼 수 있어요. 지도 위에서 볼 수 있습니다.
▶조성근 부장
트렌드는 대개 3~4년 가는 경우가 많아 대세상승이나 대세하락으로 가는 편인데, CSI가 100을 넘은 경우 설령 굉장한 선행지표가 아니더라도 관심을 갖고 지켜볼 만한가요?
▷조영광 연구원
CSI가 100을 넘었는데 전셋값이 오르고 있을 때 기존에 관심을 갖고 보던 것과 아닌 것은 많이 다르죠.
▶최진석 기자
CSI가 정점을 찍은 다음에 100선을 하회하는 시점이 언제였나요?
▷조영광 연구원
2월 84로 급격하게 떨어졌습니다. 가파르게.
▶최진석 기자
그만큼 9·13 대책이 강력했던 건가요?
시장의 기울기가 정점이었는데 바로 꺾였죠. 양천구와 노원구가 대표적입니다. 우리도 해보자, 이런 얘기가 나올 때였어요. 광명도 마찬가지고요. 철산동이 아닌 하안동요. 짧은 시간에 가격이 사응하는 건 공급적 요인보단 심리적 기대감이 큽니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 이시은 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴