'들쭉날쭉' 단독주택 건축비, 평당 아닌 총액으로 따져라

이세정의 자연愛집

경기 연천군 복층 목조 주택

은퇴 전 귀농이든, 은퇴 후 귀촌이든 시골에 내려가기로 마음먹었으면 먼저 ‘살 곳’부터 찾아야 한다. 좋은 땅, 좋은 집은 누구나 갖고 싶지만 중요한 건 내 손에 있는 ‘예산’이다. 가용할 수 있는 금액을 정확히 알고, 구체적으로 땅을 사고 집을 짓는 데 얼마의 돈이 들어갈지 계획을 세울 수 있어야 한다. 이래야 대출로 허덕이지 않는 생활이 가능하다.

주요 돈 사용처는 토지매입비, 건축비, 각종 세금으로 크게 나눌 수 있다. 예상치 못한 상황에 소요되는 기타 비용도 계산에 넣어둬야 한다. 내가 쓸 수 있는 금액을 결정했다면 땅을 살 차례다. 토지 가격은 순수 땅값 이외에 추가적인 부대비용이 만만치 않다는 사실을 알아야 한다. 지목(명부상 땅의 목적)이 집을 바로 지을 수 있는 ‘대지’라면 상관없지만 ‘전(논)’이나 ‘답(밭)’이라면 이후에 땅의 용도를 바꾸는 허가를 받아야 하는데 이때 전용부담금(농지보전부담금과 대체산림자원조성비)이 발생한다. 측량 비용뿐 아니라 집을 지을 수 있는 땅으로 만드는 토목 공사도 필요하다.

특히 토목 공사엔 몇천만원 단위의 목돈이 들어갈 수도 있다. 이 때문에 땅 구입 전 반드시 사진을 찍어 토목 공사 견적을 알아봐야 한다. 상수도나 지하수 인입 여부, 전기 인입 가능 여부 등도 파악해야 한다. 사고자 하는 땅에 구옥이 있다면 상수도나 전기 등의 문제는 해결돼 있을 가능성이 크지만 대신 구옥 철거비용을 감안해야 한다.

예비 건축주들의 1순위 질문은 “평당 얼마인가요”다. 질문하는 사람은 “이렇게 짓는데 전부 얼마 들었어요”라는 뜻이다. 여기에는 땅값은 제외(토지 가격은 지역마다 너무 편차가 큼)한 설계비, 인허가비, 토목비, 건축비, 가구와 데크, 조경이 모두 포함된다. 그러나 이 질문에 답하는 시공사는 앞과 뒤는 다 빼고 순수 건축비만 이야기한다. 여기서 혼란이 온다. 땅값은 별도로 치더라도 건축비를 얘기할 때는 인허가를 포함해 각종 부대비용을 모두 포함한 가격을 기준으로 삼아야 한다. 그래야 예산 관리가 가능하다.

《아파트와 바꾼 집》 저자인 박철수 서울시립대 건축학부 교수는 8년 전 ‘보통 수준의 공사비로 제대로 지은 집’의 예산으로 평당 460만~480만원을 제시했다. 땅값을 뺀 건축비만이다. 국토교통부가 1년에 두 번 고시하는 ‘기본형 건축비’와 비교해 보자. 기본형 건축비는 아파트 분양가 상한제 기준으로 활용되는데 가장 최근 발표한 자료(2019년 3월 1일)에 따르면 평당 공사비는 644만5000원이다. 이 가격엔 인허가나 전기, 수도, 정화조 등 대부분 비용이 포함돼 있다. 이를 기준으로 대략적인 단독주택 공사비를 가늠할 수 있을 것 같다. 사진과 함께 구체적인 단독주택 건축비 사례에 대한 설명은 ‘더농부’ 블로그에 있다.

이세정 < ‘전원속의 내집’ 편집장 >

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