"용산·청량리 호재 풍부…동작은 수요 탄탄"

고수의 눈 - 유선영 리얼피에셋 이사

부동산 투자할 땐 교통·희소성·성장성 봐야
좋은 물건이라도 저가 매수 중요

테니스나 탁구에선 승리를 결정하는 마지막 점수를 매치포인트라고 한다. 요즘 부동산시장은 매치포인트를 누가 따느냐를 놓고 팽팽한 줄다리기를 하고 있는 느낌이다. 매도자와 매수자 중에서 승기를 잡는 회심의 1점이 누구에게서 나올 것인지에 대한 관심이 지대하다.

올해 초 거래가 경색되면서 급매물이 출현하는 등 매수자에게 유리하던 시장은 어느새 다시 팽팽한 줄다리기 장세로 전환됐다. 급매물이 소진되면서 매도와 매수의 균형이 맞춰졌다.

최근 몇 년간 상승장을 주도하던 서울 강남은 이런 흐름이 더 뚜렷하다. 강남 재건축의 바로미터라고 할 수 있는 은마아파트는 지난해 9월 전용면적 84㎡ 기준 20억5000만원에 신고가를 경신했다. 올해 2월엔 이보다 4억원이 빠진 16억6000만원에 거래되면서 가격이 뚝 떨어졌다. 하지만 4월까지 16억원, 17억원대 저가 매물이 열 건 가까이 거래되면서 호가는 다시 19억원대로 올랐다. 상승폭이 크지 않았던 강북 일대는 이 같은 흐름이 더 확연하다. 용산과 청량리 등 호재가 풍부한 지역을 비롯해 서대문구와 성북구 등은 저가 매물이 소진되면서 호가가 다시 오르는 중이다.

매수자와 매도자의 줄다리기는 생각보다 쉽게 종료될 가능성이 높다. 현재 시장의 본질적인 문제는 수요자들이 선호하는 서울의 주택이 부족하다는 데 있다. 수급의 불균형은 규제책을 쓴다고 해결되는 게 아니다. 다주택자의 운신 폭은 좁아졌지만 구매력 있는 30~40대 실수요자들이 저가 매수 기회를 이용해 매수세에 가담하고 있다.

시장의 힘이 부담스러웠던 정부가 예정보다 급히 꺼내든 3기 신도시 카드는 오히려 서울의 가치를 부각시키는 역효과를 일으키면서 대기 수요의 매수 결정을 부추기는 형국이 됐다.

이런 시점에서 매수자들은 어떤 선택을 해야 할까. 실수요자라면 불안정한 시장에서 주거 안정성을 확보하는 것이 급선무다. 시기를 오래 저울질하기보다는 도심을 비롯한 마포, 용산, 성동, 동작 등 시장 변동성에 잘 버틸 수 있는 지역과 물건을 선택하는 데 집중해야 한다. 가격 메리트가 있는 성북과 서대문, 은평 일대, 최근 공급 부담으로 조정받고 있는 강동 일대를 노려보는 것도 괜찮은 전략이다. 최근 주 구매층으로 떠오르고 있는 30~40대가 선호하는 부동산이면 안정적이다.

투자자라면 두 가지를 염두에 둬야 한다. 첫 번째는 정부 규제의 틀을 벗어나지 말아야 한다는 점이다. 정부의 규제는 한마디로 요약하면 ‘고가 주택을 실거주 없이 여러 채 들고 있지 말라’는 것이다. 저렴한 주택을 임대 목적으로 여러 채 들고 있는 것은 큰 문제가 없다는 의미이기도 하다. 주택임대사업자를 활용한 소형 주택, 저가 주택 매수가 지금의 규제책에 가장 현명하게 대처할 수 있는 카드다.

두 번째는 지키는 투자를 하는 것이다. 자신의 자산을 부동산이라는 안전한 그릇에 담아서 화폐가치 하락이라는 손실로부터 지켜내고, 안정적인 가치 상승을 기대하는 것이다. 그러기 위해서는 향후 가치 변화가 확실한 입지와 물건을 선점하는 것이 중요하다. 확실시되는 개발이나 교통 호재, 희소성이 부각되는 입지, 상품 가치의 변화를 기대할 수 있는 물건 등이 이에 속한다.

지역적으로는 서울에서도 가장 기대 가치가 높은 용산이 1순위다. 박원순 서울시장의 든든한 지원을 받아 다양한 개발 이슈와 교통 호재가 포진한 동북권 일대도 빠뜨릴 수 없다. 도심과 마포, 동작 일대는 탄탄한 수요로 인해 안정적인 투자가 가능하다.

주의할 점은 일단 저렴하게 매수해야 한다는 것이다. 좋은 물건이라고 해도 가격 메리트가 없다면 추가 상승을 기대하기 어렵다. 또한 전세를 활용한 투자라면 전세시장이 좋지 않은 만큼 현실적인 전세가 산정도 필히 염두에 둬야 한다.

이 모든 것보다 더 중요한 것이 있다. 실행의 엔터키를 누르는 것이다. 지금까지 때를 기다리다가 높은 수익을 기대할 수 있는 급행열차를 놓쳤다면 이제는 완행열차라도 타고 출발해야 한다. 그래야 목적지에 갈 수 있다. 완벽한 투자 타이밍이란 없다. 그 타이밍을 기다리다가 투자 기회를 놓칠 것이냐, 약간의 리스크를 감내하더라도 궁극적으로 자산을 지키는 방향을 택할 것이냐는 투자자의 몫이다. 확실한 것은 투자하는 위험성보다 투자하지 않아서 생기는 위험성이 더 크다는 것이다.