[집코노미TV] "2025년부터 대규모 멸실…수도권 집값 폭풍 속으로"
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'집'터뷰
채상욱 하나금융투자 연구위원(9)
▶최진석 기자
1980~1990년대 건축된 250만 가구 아파트의 재건축이 필요해지는 시점인 2025년 전후를 고려해서 큰 그림을 그리라는 메시지가 책이 있던데요.
그때가 되면 1기 신도시를 포함한, 노태우정부 시절 착공한 주택 200만 가구가 준공 30년을 채웁니다. 노후주택 단계에 진입을 하게 되고, 그 시기를 기점으로 재건축·재개발 시장의 수요가 계단식으로 성장할 거라고 생각합니다. 비슷한 시기에 3기 신도시 등 정부가 생각하는 부동산 정책의 골자가 윤곽이 나올 것 같아요. 이 두 가지가 맞물리는데, 그래서 지금 계획하고 있는 3기 신도시나 수도권광역급행철도(GTX) 등이 닿는 지역이 1기 신도시의 대체 주거지로 많이 선택될 것 같아요. 재건축 되는 과정에서요.
1기 신도시 물량이 30만 가구밖에 안 되지만 1990년대 착공한 물량은 전국 기준으로 200만 가구나 돼요. 전국 단위로 재건축 수요가 올라오는데 그때를 대비한다면 현재 주택공급으론 다소 모자라지 않을까, 하는 생각을 해요.
▶최진석 기자
그럼 이때를 고려해서 투자를 해야 하는 건가요?
그런데 지금 정부의 부동산 정책이 규제 일변도는 아닙니다. 3기 신도시와 광역신도시 개발은 단순한 규제만은 아닙니다. 오히려 서울 수도권의 사이즈를 조금 더 키워주겠단 의미거든요. 2020년대 중후반 정도 됐을 때 수도권의 인구가 지금보단 늘어날 것 같습니다. 교차수요도 많이 일어나면서 중심지 가격 상승은 가파를 것 같습니다. 광역거점도시들은 왕래가 빈번해지면서 시장이 크게 움직일 것 같고요. 정부의 부동산 정책이 광역 거대화, 광역 도시화를 만드는 정책을 추진하는 것 같은데 선제적으로 투자한다면 지금 하는 것이고, 지켜보고 하겠다면 몇 년 보고 하는 거죠. 책에선 그런 걸 말하고 싶었던 겁니다.
▶최진석 기자
큰 힌트네요. 제가 서울시에 출입할 때도 메가시티 전략이 계속 언급됐고, 행정적으로도 합칠 건 합친다는 얘기가 나왔었거든요.
▷채상욱 연구위원
경기도민 중에 130만명만 서울로 통근·통학을 합니다. 많은 사람들이 서울과 무관해요. 앞으로 왕래가 더 빈번해질 수 있고 반대로 서울에서 경기도로 오갈 수 있는 것이고요. 연결성이 높아면서요. 현재는 연결성이 떨어지는 구조가 아닌가 해요.혹시 정부에서 부동산 시장(에 대한 규제를)을 완화해준다는 내용이 있나요? 낌새나 기미도?
▶최진석 기자
없어요. 오히려 튀면 누르겠다는 입장이죠. 집값 안정이 최우선이라고요. 거래의 숨통을 틔워서 집값을 안정시키겠다는 생각은….
숨통을 틔우려면 수요를 살려야죠. 이번 책에선 완전 수요만을 다뤘습니다. 그동안은 공급적인 측면에서 다뤘지만요. 수요에서 투자수요가 절반이었고 그게 빠지자 가격도 내렸다. 반대로 말하면 앞으론 자가수요를 키워주면 됩니다. 자가수요를 키우는 건 대출규제 완화해주는 것이거든요. 무주택에 한해서. 실수요에 대해서만 자가수요가 확대돼야 한다는 것이니까요.▶최진석 기자
2025년 이전 큰 폭의 하락은 없다고 보시나요?
▷채상욱 연구위원
시장의 붕괴 같은 맥락으론 생각하지 않아요. 종전 다주택자들은 증여 등으로 합리적인 선택을 하고 있어요. 제3자에게 투매를 하고 있진 않아요. 최고 세율을 내면서 누가 투매를 하겠어요. 현행 양도소득세는 투매가 안 나오는 양도세예요. 엄청 오해하는 게 양도세가 높아서 투매를 하지 않을까 생각하시는데 세금은 이렇습니다. 하지 말라는 걸 할 떄 부과하는 것이거든요. 양도세를 올린 건 양도하지 말라는 것이거든요. 그래서 일부의 오버행, 매도물량들이 매수보다 규모가 많다면 하락할 것이라고 봐요.
투자수요가 제고해주는 유동성이 없어졌을 때 생각해볼 게 이런 것입니다. 이런 상태가 몇 년 간다면? 투자라는 건 언제든지 현금화, 유동화할 수 있어야 하는 건데 그런게 불가능한 상품이라면 투자를 할까요? 그래서 지금 부동산시장에서 사라진 유동성이 시장에 굉장히 부정적인 영향을 줄 것으로 봅니다.▶최진석 기자
정말 다시 부동산을 생각하게 만드는 상황이네요. 오늘 말씀 감사합니다.
기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 한성구·김인별 인턴기자
제작 한국경제신문·한경닷컴