[집코노미TV] "몸테크 할 때 아니다…사서 고생 마라"

'집'터뷰

채상욱 하나금융투자 연구위원(10)

▶최진석 기자
채상욱 연구위원님이 쓰신 ‘다시 부동산을 생각한다’ 책을 보면 이런 말이 있어요. 입지가치와 상품가치를 나눠서 부동산을 보라고. 여기에 대해서 설명 좀 해주세요.

▷채상욱 연구위원
우리가 말하는 주택은 토지와 건물로 구성이 되는데 토지는 고유한 가치를 갖고 있고, 건물도 고유한 가치를 갖고 있습니다. 이를 합쳐서 가격을 이루죠. 토지의 가치라는 건 교통이나 학군, 지형일 수도 있겠죠. 건물의 가치는 기본적인 게 연식입니다. 신축과 구축의 건물 가치도 다르고 평면에 따라서도 다르죠. 요즘은 4베이(방-방-거실-방 구조) 평면이 선호되잖아요. 타워형 평면과 비교해도 가격이 다르고요. 한국에선 향도 중요하죠. 일단 남향 4베이를 최고로 치죠. 층도 중요하고요. 이런 것들이 가격에 반영돼서 상품에 반영이 돼죠. 이들을 묶어 상품가치라고 하고요.

그런데 소형 저가(전용면적 84㎡ 이하·공시가격 6억원 이하) 세그먼트를 찾게될 경우 입지가 좋지 않은 지역이 많습니다. 서울의 한복판은 이미 소형 고가(전용면적 84㎡ 이하·공시가격 6억원 이상)이거든요. 그렇다면 투자할 때 아이디어는 2개가 나옵니다.

첫 번째는 입지가치가 변하는 것입니다. 보통의 경우 교통이 변하는 경우입니다. 신설 노선이 생긴다거나, 학교가 들어오는 경우도 있겠고요, 주변 환경이 변하는 경우. 교통이 좋아지는 것, 미래의 입지가치를 기대하고 장기로 투자한다면 좋지 않을까, 이런 생각을 할 수 있을 듯하고요.

두 번째는 상품이 변하는 것입니다. 소형 저가 지역이지만 재개발이 되는 경우 구축이 신축이 되는 것이죠. 입지는 변화가 없지만 정비사업으로 인해 상품가치가 오르는 것입니다.

그래서 입지와 상품을 노리고 투자수요가 움직인다고 생각하는데요. 다만 입지는 아주 긴 시간에 걸쳐서 변합니다. 교통의 경우도 가치는 준공돼야 변합니다. 가격은 선반영되지만 실제 입지가 좋아졌다는 건 노선이 뚫려야 좋아지는 겁니다. 그 과정은 계단식으로 가치가 상승하게 됩니다. 예컨대 이 같은 소형 저가 주택에 미리 들어가서 산다는 건 굉장히 안 좋은 전략일 수 있어요.

▶최진석 기자
몸테크라고 하죠

▷채상욱 연구위원
요즘 몸테크 얘기하시는 분들이 많은데, 이것도 두 가지라고 생각합니다. 첫 번째는 입지가치를 노린 몸테크예요. 이건 하지 말아야 합니다. 너무 불편하거든요. 현재의 교통 환경이 좋지 않으니까요.

▶최진석 기자
30대 중반에 입주했는데 40대가 넘어 노선이 뚫린다거나…

▷채상욱 연구위원
그런데 상품이 변하는 몸테크라면? 그건 3년 정도잖아요. 재건축이나 재개발. 물론 착공부터 준공까지가 3년이긴 합니다만. 물론 정비사업 기간마다 다르겠지만 신축으로 전환될 주택에 들어가서 사는 건 앞서 말씀드린 입지가치가 변하는 주택보단 기간이 짧다고 생각돼요. 상대적으로.

몸테크라는 말은 기본적으로 자가라는 전제를 깔고 있어요. 그래서 저는 하지 말라고 말을 해요. 자가와 투자는 분리해야 합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 한성구 인턴기자 편집 민경진 기자
제작 한국경제신문·한경닷컴