[단독] 서울·과천 '로또 분양' 늘어난다

HUG, 高분양가관리지역 34곳
분양가 상한 5~10%P 낮추기로

주택도시보증공사가 분양가 통제를 강화하기로 하면서 서울 등 고분양가 관리지역에서 ‘로또 청약’이 늘어날 전망이다. 최대 7억원의 시세차익이 기대되며 청약 경쟁이 과열된 서울 개포동 ‘디에이치자이개포’ 모델하우스 모습. /한경DB

서울 전(全) 자치구와 경기 과천 등 34개 고분양가관리지역에서 분양하는 아파트의 분양가가 지금보다 최대 10% 더 낮아진다. 시세 대비 저렴한 이른바 ‘로또 분양’이 늘어날 전망이다.

주택도시보증공사(HUG)는 6일 고분양가관리지역의 분양가를 심사할 때 적용하는 분양가 상한 기준을 110%에서 100~105%로 낮추는 내용의 ‘고분양가 사업장 심사기준 개선안’을 발표했다. 이 기준은 오는 24일 분양보증 발급분부터 적용한다. 인근에서 1년 안에 분양한 아파트가 있으면 기존 분양단지 평균 분양가 수준으로 분양가를 정하도록 했다. 1년 초과 분양단지만 있을 땐 분양가가 비교 단지의 105%를 넘지 못하도록 했다. 현재는 110%까지 분양가 책정이 가능하다. 이미 준공한 단지만 있을 때는 비교 단지의 평균 매매가 이내에서만 분양가를 책정하도록 했다. HUG는 또 평균 분양가 산정방식을 ‘단순평균’에서 ‘가중평균’으로 변경했다. 가구 수가 적은 주택형의 분양가를 떨어뜨려 전체 분양가가 낮아보이도록 하는 꼼수를 막기 위해서다.

청약 대기자엔 '로또'…현금부자만 '혜택'

분양보증 시장을 독점하고 있는 주택도시보증공사(HUG)가 일반분양가를 최대 10% 더 낮추기로 함에 따라 ‘로또 청약’ 논란이 거세질 전망이다. 주변 시세와 분양가의 차이가 더 벌어져 당첨만 되면 수억원의 프리미엄을 기대할 수 있는 까닭이다. 대출이 막혀 있는 상황에서 분양가 통제까지 강화되면 고가 로또 아파트를 살 수 있는 ‘현금부자’들이 최대 수혜를 입을 것이란 지적도 나온다. 주요 재건축 사업장들은 수익성을 높이기 위해 분양 일정을 무기한 연기하거나 후분양으로 돌아설 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다.

“분양가 더 낮게”

HUG가 2017년 3월 도입한 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 2년 만에 손보기로 한 것은 최근 달라진 시장 분위기 때문이다. 지난해 9·13 대책 발표 이후 서울 등 투기과열지구의 집값이 마이너스로 돌아선 상황을 감안해 분양가를 더 낮출 수 있는 방향으로 기준을 손봤다.

개선 기준에 따라 인근에 1년 내 분양한 단지가 있는 경우엔 인근 단지 수준으로 분양가를 책정해야 한다. 1년 초과 분양단지밖에 없을 땐 ‘인근 단지 분양가의 105% 이내’ 또는 ‘분양가에 주택가격 변동률을 적용한 금액’ 중 낮은 금액을 분양가로 책정해야 한다. 지금까지는 110% 이내에서 결정할 수 있었다.

이미 준공한 단지밖에 없을 때는 주변 단지 평균 매매가 수준에서 분양가를 결정한다. 주변 단지는 입지, 단지 규모, 브랜드 등이 비슷하면서 준공된 지 10년이 지나지 않은 아파트를 기준으로 삼는다.

평균 분양가를 계산하는 방식은 단순평균에서 가중평균으로 바뀐다. 일부 정비사업조합은 일반분양 가구 수가 1~2가구에 불과한 주택형의 분양가를 턱없이 낮게 책정하는 방식으로 평균 분양가를 떨어뜨렸다. 일반분양 가구 수가 많은 주택형 분양가를 높게 유지해 일반 분양수익이 크게 줄어들지 않도록 했다. 주택형별 분양가에 분양가구 수까지 감안하는 가중평균 방식으로 평균 분양가를 선정하면 이런 꼼수를 부리기 어렵다.

서울 전역과 경기 과천·광명·하남·성남 분당구, 세종시, 대구 수성구, 부산 해운대구·수영구·동래구에서 이른바 높은 시세차익을 기대할 수 있는 분양단지가 더 늘어날 전망이다. 한 부동산 전문가는 “대출이 꽉 막힌 상황에서 분양가 통제까지 하면 현금이 많은 사람들에게만 시세차익을 안겨주는 결과를 낳을 것”이라고 지적했다.

“서울 주택 공급 더 줄 것”

분양가 통제에 따른 주택 공급 지연과 금융비용 부담 문제는 더 심해질 전망이다. 지난해 4월 이후 분양가 제한 때문에 계획대로 분양하지 못한 서울 사업장은 서초구 래미안리더스원과 청량리 한양수자인, 은평구 DMC SK뷰 등 10여 개에 이른다. 이 가운데 개포주공4단지 등 두 곳은 아직 분양 일정을 정하지 못했다. 몇 개월만 일정이 지연돼도 수십억원의 금융 이자가 늘어난다.

강남 등을 중심으로 후분양을 검토 중인 곳도 증가하고 있다. 아파트를 후분양으로 진행하면 금융비용과 사업 리스크는 커지지만 분양가 산정에선 자유롭다. 서울 신반포3차·신반포23차·반포경남아파트 통합 재건축, 과천 주공1단지 재건축 등이 후분양으로 전환했다. 서초구 ‘방배13구역’ ‘반포주공1단지(1·2·4주구)’ ‘신반포4지구’ 등도 후분양을 검토하고 있다. 한국주택협회 관계자는 “지금 같은 분위기라면 후분양이 더 늘어날 것”이라며 “가뜩이나 공급이 부족한 서울지역의 공급을 더 줄이는 결과를 가져올 수 있다”고 지적했다.

국민은행 등에 따르면 2017년 3월부터 지난해 10월까지 서울시 내 분양가 상승률은 15.8%였던 반면 아파트 매매가격 인상률은 34.9%를 기록했다. 분양가 통제의 명목으로 내세우고 있는 ‘아파트값 안정’ 효과가 미미했다.

허윤경 한국건설산업연구원 주택도시연구실장은 “분양가 억제로 시세차익이 명확해지면서 청약시장 가수요가 촉발되는 부작용이 나타나고 있다”며 “제도의 실효성 자체에 대한 검토가 필요하다”고 말했다.

이유정 기자 yjlee@hankyung.com