재건축 묶자…일산·용인까지 리모델링 '속도'

준공 15년 넘으면 사업 가능

서울·수도권 39개 단지 추진
안전진단 B·C 등급이면 통과
재건축보다 사업기간 짧아
서울시 등 지자체 "적극 지원"

서울 등 수도권을 중심으로 리모델링을 추진하는 아파트가 늘고 있다. 지난해 재건축 초과이익환수제 시행, 안전진단 강화 등 재건축사업 규제 강화로 준공 15년 이상 단지들이 재건축 대신 리모델링으로 방향을 선회하는 분위기다.

지난해 재건축초과이익환수제 부활, 안전진단 기준 강화 등 재건축 사업의 진입장벽이 높아지면서 리모델링으로 방향을 트는 노후 단지가 늘고 있다. 리모델링 사업을 추진 중인 서울 성동구 옥수 하이츠. /한경DB

재건축 규제 반사이익

11일 건설업계에 따르면 서울과 수도권 1기 신도시에서 리모델링사업을 추진하는 아파트단지는 39곳, 2만8221가구다. 이 중 절반인 15곳, 1만4371가구는 추진위원회를 설립하고 리모델링사업을 준비 중이다.

서울에서는 잠원동아(2002년), 옥수 삼성(1999년), 가락금호(1997년) 등이 재건축 대신 리모델링을 추진한다. 올해 들어선 옥수동 옥수하이츠(1998년), 영등포 대림현대3차(1997년) 등도 리모델링추진위를 구성하고 조합 설립에 본격적으로 나섰다. 둔촌현대2차와 잠원훼미리는 최근 리모델링 시공사를 선정한 것으로 알려졌다.

노후화되고 있는 수도권 1기 신도시에서도 리모델링 추진 단지가 속속 나타나고 있다. 경기 고양시 대화동 장성마을2단지는 이달 초 리모델링사업 설명회를 열었다. 일산신도시에서 처음 추진되는 리모델링사업이다. 용인시 풍덕천동 초입마을(삼익·풍림·동아)은 다음달 7일 리모델링조합 창립총회를 연다. 백준 J&K도시정비 대표는 “추진위 단계인 리모델링 추진 단지 다수가 최근 1년 남짓한 기간에 설립됐다”고 설명했다.

재건축 규제가 강화된 지난해부터 리모델링사업을 선택한 단지가 크게 늘었다는 게 업계 관계자들의 전언이다. 작년 초 재건축초과이익 환수제가 부활하면서 재건축의 사업성이 크게 저하된 데다 아파트의 노후 불량도를 측정하는 안전진단 기준도 강화되면서 재건축이 어려워진 탓이다. 여의도 광장아파트 3동, 5~11동은 지난해 안전진단에서 D등급을 받아 재건축을 추진 중이지만 강화된 기준을 적용받은 같은 단지 1, 2동은 C등급을 받아 재건축 불가 판정을 받는 등 재건축사업을 하기가 어려워졌다.

리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능하다. C등급이면 수평, 별동 증축이 허용된다. 사업가능 연한도 재건축의 절반 수준인 15년인 데다 가구 수를 15%까지 늘릴 수 있다. 사업 기간도 재건축의 3분의 2 정도로 짧아 훨씬 유리하다는 평가가 나온다.

지방자치단체들도 리모델링사업을 적극 독려하고 있다. 서울시는 지난해 중구 남산타운, 구로구 신도림 우성1·2·3차 등 일곱 개 단지를 서울형 리모델링 시범단지로 선정하고 기본계획 수립 컨설팅과 추정 분담금 산정, 1차 안전진단 비용 일부 지원 등의 혜택을 주기로 했다. 이르면 오는 7월 시범단지 일곱 곳의 연구 용역 결과를 발표한다는 방침이다. 광주 용인 고양 성남 등 경기권 지자체도 리모델링 기본계획을 마련해 사업을 지원하고 있다.

“내력벽 철거 허용해야”

건설업계 전문가들은 리모델링사업 활성화를 위해 ‘세대 간 내력벽 철거’ 허용이 필요하다고 입을 모은다. 내력벽은 건물의 무게를 견디기 위해 설치한 벽이다. 수직증축 리모델링을 하면 각 가구의 바닥 면적은 유지되기 때문에 내력벽 철거를 거쳐야 평면 구성을 다양화할 수 있다.

하지만 국토교통부가 올초 예정됐던 내력벽 철거 허용 여부 발표를 연말로 늦추면서 수직증축 방식을 택한 사업장의 전망이 다소 불확실한 상황이다. 대형 건설업체 관계자는 “리모델링은 재건축에 비해 진입장벽이 낮은 대신 수익성이 떨어진다”며 “내력벽 철거 등으로 상품성을 개선하지 않고선 주민 분담금을 낮추기 어렵기 때문에 규제 완화가 필요한 상황”이라고 밝혔다.

리모델링을 추진하는 단지가 급증하면서 관련 규정을 보완해야 한다는 지적도 나온다. 리모델링은 용적률을 기준으로 삼는 재건축과 달리 기존 주택 전용면적에 따라 사업 규모가 결정된다. 전용면적의 30%(전용 85㎡ 미만은 40% 이내)에서 15%까지 가구 수를 늘릴 수 있다. 용적률이 397%인 가락금호를 수직증축할 경우 새 아파트의 용적률이 450%를 초과할 수 있다는 게 전문가들의 설명이다.

국토부 관계자는 “리모델링사업도 건축심의 등 인허가를 받아야 하기 때문에 무리한 건축 계획은 이 단계에서 걸릴 가능성이 크다”며 “아직 관련된 민원 등은 없지만 필요할 경우 기준 강화 등을 검토할 수 있다”고 말했다.

민경진 기자 min@hankyung.com