서울 집값 바닥 찍었나…7개월 만에 상승 전환

지난주 대비 0.01% 올라
강남 재건축은 9주 연속↑

서울 강남구 아파트값 상승을 주도하고 있는 대치동 은마아파트. 매수세가 늘어나자 일부 소유주가 작년 최고점 수준에 매물을 내놓고 있다. /한경DB

정부의 강력한 수요 억제 정책으로 하락세를 이어온 서울 아파트 가격이 지난해 11월 이후 7개월 만에 상승세로 돌아섰다.

14일 부동산114에 따르면 이번주(10일 기준) 서울 아파트 가격은 0.01% 상승했다. 서울 아파트 가격 변동률이 플러스로 돌아선 것은 지난해 11월 2일(0.03%) 이후 30주 만이다.

지난해 가파르게 상승한 서울 집값은 11월 중순부터 한 주도 빠짐없이 떨어졌다. 공급이 풍부한 상황에서 대출 규제, 양도소득세 중과 등을 통해 수요를 죄자 매매시장이 얼어붙었다. 올 3월 15일 -0.08%까지 내려간 주간 변동률은 4월 말을 기점으로 하락폭이 줄기 시작했다. 5월 17일 -0.02%, 지난주 -0.01% 등으로 낙폭을 줄이다 이번주 반등했다.

대치동 은마아파트 등 강남권 재건축 아파트가 상승을 주도했다. 이번주 재건축 아파트는 0.19% 올라 전주(0.11%) 대비 상승폭을 키웠다. 재건축 아파트는 4월 19일 0.05% 상승한 것을 시작으로 9주 연속 올랐다. 두 달간 누적 상승률은 0.77%를 기록했다. 은마, 잠실주공5단지 등 랜드마크급 재건축단지에서 시작된 상승세가 강남권 주변 단지로 확산하는 모양새다.

이상우 유진투자증권 연구위원은 “공시가격 발표, 3기 신도시 입지 확정 등으로 불확실성이 사라지자 한 단계 더 좋은 동네로 이동하는 이른바 갈아타기 수요가 차례로 발생하면서 강남 집값이 반등했다”고 설명했다.

"강남 문 좁아질라" 불안심리…집값 부추겼다

이번주 서울 집값 상승 전환을 주도한 것은 역설적으로 강남권 재건축 대상 아파트다. 정부가 2017년 8·2 대책과 지난해 9·13 대책을 통해 집중포화를 퍼부었지만 가장 먼저 꿈틀거리고 있다.

강남 수요를 분산시키기 어려운 3기 신도시 입지, 박원순 서울시장의 재건축 규제 발언 등으로 강남아파트의 희소성이 더욱 높아질 것으로 예상되자 실수요자들이 강남아파트로 갈아타고 있는 영향이다. 예상보다 낮았던 공시가격 인상폭, 화폐개혁 논란, 주택담보대출 금리 연 2%대 하락 등도 원인으로 작용했다. 7개월 만에 서울 집값이 다시 꿈틀대자 정부가 추가 규제 카드를 꺼낼 가능성도 제기되고 있다.

갈아타기 수요가 반등 주도

지난 4월 재건축 아파트가 가장 먼저 플러스로 전환했지만 서울 전체적으로는 좀처럼 분위기가 달라지지 않았다. 직전 거래가격에 비해 낮은 급매물만 팔려나갈 뿐 더 높은 가격으로 집을 사려는 수요가 붙지 않았다.

분위기는 지난달 강남권부터 달라지기 시작했다. 은마아파트 전용면적 84㎡는 지난달 3일 18억8000만원에 거래됐다. 4월 한 달간 총 13건이 거래되며 꾸준한 매수세가 유입되자 9·13 대책 직후 수준까지 올랐다. 대치동 B공인 관계자는 “상승 기대가 커져 최근엔 이전 고점인 20억5000만원을 부르는 소유주도 있다”고 전했다.

이번주엔 이 같은 분위기가 주변단지와 다른 지역으로 옮겨붙었다. 은마아파트 인근의 한보미도맨션, 잠실주공5단지 인근의 우성1·2·3차, 둔촌주공 인근의 명일동 삼익그린2차 등의 오름세가 두드러졌다. 미도맨션 일부 주택형은 1주일 새 5000만원 뛰었다.

이번주 가장 많이 오른 곳은 강남구(0.14%)다. 전주(0.08%)에 비해 두 배 가까이 올랐다. 지난달 24일 0.02%에서 빠른 속도로 상승폭을 키워가고 있다.

서울 외곽지역도 상승 전환 분위기에 동참했다. 플러스 상승률을 기록한 자치구가 지난달 말 4개에서 지난주 7개, 이번주 11개로 늘었다. 이번주에는 서초구(0.04%), 강동구(0.08%), 중구(0.06%), 노원구(0.04%), 성북구(0.04%), 서대문구(0.01%) 등이 상승했다.

이상우 유진투자증권 연구위원은 “지금은 투기수요가 아니라 현재 갖고 있는 집을 팔고 원하는 지역(강남)으로 가고자 하는 실수요자들이 움직이는 시장”이라며 “당분간 입주가 몰리는 일부 지역을 제외하고 완만히 상승할 것”이라고 내다봤다. 곽창석 도시와공간 대표는 “정부와 서울시가 재건축 틀어막기에 급급하다”며 “강남권 새집이 부족해질 것으로 예상되자 미래의 새집인 재건축 대상 아파트로 실수요가 몰리고 있다”고 분석했다.

박 시장은 지난 12일 서울시의회 시정 질문에서 “은마아파트라든지, 잠실주공5단지라든지 재건축을 통해 환경을 개선하려고 하는 주민들의 요구는 충분히 이해한다”면서도 “정부와 서울시가 지금 필사적으로 부동산 가격 안정화를 위해 노력하는 상황 속에서 신중할 수밖에 없는 처지”라고 말했다.

국토부 “상승 분위기 아니다”

서울 집값이 다시 들썩이면 정부가 부동산 규제에 추가로 나설 수 있다는 전망도 나온다. 강남 재건축 단지를 겨냥해 현재 30년인 재건축 허용연한을 연장하거나 총부채원리금상환비율(DSR)을 강화하는 방안 등이 거론된다. 양도세 비과세 요건을 더 강화하거나 보유세를 높이는 방안도 가능하다. 이원욱 더불어민주당 원내수석대표는 지난 13일 정책조정회의에서 “부동산 가격이 조금이라도 반등 기미가 보이면 추가 대책을 마련하겠다”고 언급했다.

주무관청인 국토교통부는 “서울 부동산 시장이 안정권에 있다”는 기존 입장을 고수하고 있다. 김흥진 주택정책관은 “집값 하락폭은 줄어들었지만, 추격 매수세가 없고 거래량도 적어 분위기가 바뀌었다고 보기는 힘들다”며 “추가 대책은 고려하지 않고 있다”고 말했다. 단기적인 반등이 이뤄지긴 했지만 추가 상승으로 이어지긴 어려울 것으로 보는 전문가도 많다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “올해 후반과 내년까지 서울과 수도권에 아파트 입주 물량이 많아 가격 상승은 어렵다”고 전망했다.

이유정/양길성 기자 yjlee@hankyung.com