지난해 정부의 9·13 부동산 대책 이후 움츠러들었던 서울 아파트 매매 가격이 하락세를 멈추면서 다시 불안 조짐을 보이고 있다.27일 정부의 공식통계인 한국감정원 시세에 따르면 서울 아파트값은 작년 11월 첫째 주부터 하락세를 보이다가 지난 24일 기준으로 33주 만에 보합으로 돌아섰다.
민간 시세 조사 기관인 KB국민은행과 부동산114 조사에서는 지난주 서울 아파트값이 소폭 상승한 것으로 나타났다.
이런 서울 아파트값의 반등세는 강남 재건축 단지에서 시작돼 서울 다른 지역 아파트로 확산하는 분위기여서 '집값 바닥론'에 힘이 실리는 형국이다.이번 주 감정원 시세는 강남권 아파트값이 지난주보다 오름폭을 키웠고, 양천·용산·마포·노원구를 비롯한 서울 곳곳에서도 일주일새 가격이 상승했다.
현재 서울의 주요 단지들은 매물이 자취를 감추고, 호가를 올려 내놓는 집주인이 늘고 있다.
전문가들은 통상 강남권에서 시작된 집값 상승세가 비강남권, 수도권으로 확산해왔던 만큼 시장 움직임에 촉각을 곤두세우고 있다.감정원은 일단 "신규 입주 물량이 적었던 지난 3∼5월 봄철 이사 수요와 정비사업 이주 수요로 지난해 4분기(9∼12월) 이후 누적된 급매물이 소화된 것이 이번 서울 집값 상승세의 원인"이라고 분석하고 확대 해석을 자제하는 분위기다.
그러나 26일 김현미 국토교통부 장관이 방송기자클럽 간담회 자리를 빌어 "집값 과열시 준비한 추가 대책을 내놓겠다"며 경고 메시지를 날린 것만 봐도 다급한 정부의 속내가 읽힌다.
전문가들은 일단 서울 아파트값이 일단 하락은 멈췄지만 하반기에 매매가격이 오르진 않을 것이라는 게 공통적인 견해다.이미 정부가 추가 대책을 내놓겠다고 엄포를 놓은 터라 추격 매수세가 붙기 어렵다는 것이다.
강남 재건축 사업에 직격탄이 될 분양가 상한제가 재도입될 것이라는 전망도 나온다.
주택 전문 연구기관인 주택산업연구원은 올해 하반기 서울 집값이 가을 시장을 지나면서 보합이나 강보합을 형성하겠지만 9·13 대책 이후 지속하는 강력한 대출 규제로 인해 상승세로 반전하기는 어려울 것으로 내다봤다.
하반기 주택 거래량도 약 40만건으로 상반기 전망치(36만건)보다는 늘어나겠지만 작년 수준에는 못미칠 것으로 예상했다.
부동산114도 하반기에 대출 규제 등 9·13 부동산 대책의 영향권 아래에서 저금리에 따른 풍부한 유동성과 집값 바닥 심리가 맞물리며 서울 아파트 시장은 보합 수준에서 박스권을 형성할 것으로 내다봤다.
김은진 부동산114 리서치팀장은 "최근 서울 아파트값 바닥론이 번지고 있지만 정부의 부동산 규제 기조가 확고하고 부동산 시장 이상과열 시 추가 대책을 내놓을 것이라고 엄포하고 있어 상승반전은 쉽지 않을 것"이라고 말했다.
미중 무역분쟁, 주식시장 불황 등과 같이 대체 투자대안이 마땅치 않은 상황에서 금리인하 가능성, 토지보상금 증가에 따른 유동성 과잉과 장기적 공급부족에 대비한 강남권 투자수요 움직임이 변수가 될 것으로 예상했다.
함영진 직방 빅데이터랩장도 "정부의 강력한 수요억제책 등 전국 아파트 매매량은 평년보다 30% 이상 급감한 상태"라며 "당분간 수요자 관망 심리와 거래 위축에 따른 가격 약세와 거래 둔화 양상은 이어질 전망"이라는 의견을 제시했다.
그러면서 "서울 지역은 하반기 집값은 고분양가, 똘똘한 한 채 선호 현상, 택지 구득난 등을 고려해 강보합세를 나타낼 것"이라고 덧붙였다.
특히, 정부의 확고한 부동산 규제 기조와 추가 대책이 나올 가능성도 서울 집값의 상승 반전이 쉽지 않을 것이라는 전망의 주요한 근거로 꼽힌다.
김현미 장관이 전날 간담회에서 "주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리가 한계가 있다"고 밝힘에 따라 전문가들은 현재 공공택지에만 적용하고 있는 분양가 상한제가 민간택지로 확대될 가능성이 큰 것으로 보고 있다.
이 경우 강남 재건축 사업의 수익성이 떨어져 사업 추진이 어려워지고, 잠정적으로 사업을 중단하는 곳도 나올 전망이다.
심교언 건국대 부동산학과 교수는 "분양가 상한제는 과거 200만호 공급처럼 공급이 많을 경우 효과적이지만, 지금처럼 주택공급이 적은 상황에서 시장가격마저 억누르면 주택시장에 역효과가 나올 수 있다"고 말했다.
민간택지 분양가상한제가 적용되면 주택공급 축소→로또 분양 확대→새 아파트 희소성 확대→집값 상승으로 이어져 주택시장을 더욱 교란할 수 있다는 게 업계의 지적이다.
반면, 김성달 경제정의실천시민연합(경실련) 부동산건설개혁본부 국장은 "집값이 내려갈 것이라고 했지만, 외려 다시 오르고 있는 상황에 정부가 심각성을 인식해야 한다"며 "현재 시장은 정부가 쓸 수 있는 규제 카드가 더는 없다는 것으로 인식하고 있다"고 진단했다.김 국장은 "국토교통부 시행령에 국토부 장관이 민간택지에 분양가 상한제를 적용할 수 있다고 나와 있다"며 "법에 근거해 이를 충실히 이행하면 된다"는 견해를 밝혔다.