[집코노미] 기로에 선 1주택자…'똘똘한 한 채' 세제 혜택 축소 D-6개월

내년부터 고가 1주택 장특공제 거주요건 강화
공제율 80→30%…非거주 주택 매각 전략 짜야

서울 왕십리의 한 아파트 단지. 한경DB

‘똘똘한 한 채’의 집주인이지만 거주 대신 소유만 하고 있는 1주택자들에게 선택의 시간이 왔다. 올해 안으로 팔지 못하면 양도소득세가 확 불어나서다. 거주 요건을 맞추지 못한 고가 주택의 장기보유특별공제율이 내년부턴 크게 줄어든다. 매도와 보유를 두고 앞으로 6개월 안에 의사결정을 내려야 한다.

◆장특공제율 최대 80→30%

28일 세무업계에 따르면 내년부터 1주택자가 실거래가 9억원 이상의 고가 주택을 양도할 때 주어지던 장기보유특별공제(장특공제) 혜택이 큰 폭으로 줄어들 예정이다. 거주기간 2년을 채우지 못하면 공제율이 대폭 감소한다. 지난해 ‘9·13 대책’ 직후 개정된 ‘소득세법 시행령’에 따른 것이다.

장특공제란 주택 보유 기간에 따라 양도세를 공제해주는 제도다. 3년 이상 보유했을 때부터 과세표준에서 공제를 받을 수 있다. 현행 장특공제 방식은 3년일 때 24%로 시작해 매년 8%포인트씩 오른다. 하루도 살지 못한 집이라도 10년 이상 보유만 한다면 양도세를 최대 80% 아낄 수 있다. 예컨대 2009년 1월1일 10억원에 집을 산 1주택자가 올해 12월31일 같은 집을 15억원에 팔 경우 양도세는 499만9500원이 된다. 10년 동안 보유한 덕에 공제율을 최대(80%)로 적용받기 때문이다.

하지만 내년부턴 이 같은 공식이 통하지 않는다. 같은 주택을 팔더라도 2년 이상 거주한 경우에 한해서만 최대 80%의 장특공제 혜택을 받을 수 있다. 미리 사두고 거주를 하지 못한 집이라면 공제율이 크게 줄어든다. 3년을 보유했을 때 6%에 불과하다. 종전과 21%포인트 차인다.

보유 기간 동안 오르는 공제율도 미미하다. 매년 2%포인트씩만 오른다. 비(非)거주로 15년 이상 보유하더라도 최대 공제율은 30%에 그친다. 앞선 10억원짜리 주택을 거주 요건 미충족 상태에서 내년 1월1일 매도한다면 양도세는 5201만9000원이 된다. 하루 차이로 세금이 4700만원가량 불어난다. 2년 거주 요건을 채우지 못한 탓에 공제율이 22%(11년 보유)로 줄어들어서다.

거주 요건을 예외적으로 따지는 경우도 있다. 재건축·재건축 등 정비사업으로 신축된 아파트의 경우 종전 거주 기간이 인정된다. 예컨대 30년 동안 살던 단독주택이 재개발을 통해 신축 아파트로 바뀌었다면 정작 새 집에 입주해 산 적이 없더라도 종전 주택에 거주하던 기간을 따져 장특공제율을 적용한다. 다만 추가분담금을 낸 경우엔 새로운 주택을 취득한 것으로 보고 종전 주택 보유 기간과 관리처분인가일 이후부터의 보유 기간을 따로 계산한다.

◆“비과세+장특공제 함께 노려야”

2년 거주 요건을 채운다면 내년 이후라도 장특공제율은 현행과 같다. 하지만 자신은 전세로 살면서 다른 집을 소유만 하고 있는 1주택 투자자라면 계산이 꼬인다. 세입자의 보증금을 돌려줄 보증금이 모자랄 경우 거주 요건 자체를 맞출 수 없기 때문이다. 원종훈 KB국민은행 세무팀장은 “세법 상 1주택자의 가장 큰 장점은 양도가액 9억원까지 비과세가 적용된다는 점”이라며 “비거주 상태로 비과세와 장특공제 효과를 모두 받으려면 올해 안에 매각을 해야 한다”고 말했다.

올해 안에 집을 팔더라도 모든 1주택자가 비과세와 장특공제 혜택을 한꺼번에 받을 수 있는 건 아니다. 2년 전 ‘8·2 대책’을 통해 비과세 요건이 강화됐기 때문이다. 2017년 8월3일 이후 조정대상지역에서 취득한 주택 또한 2년 거주 요건을 맞춰야 9억원까지 비과세를 받을 수 있다. 이날 이후 집을 산 1주택자가 하루도 살지 못한 집을 내년 매각한다면 차익을 한 푼도 공제받지 못한다. 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장은 “기본 세율이 적용된다 하더라도 1주택자에게 주어지는 다양한 세제 혜택을 아무 것도 누리지 못한다”며 “이 경우 차라리 보유 기간을 늘려 장특공제율을 높이는 게 유리하다”고 설명했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com