[단독] 후분양 단지도 분양가 상한제 가능성…상아2차·원베일리 등 '비상'

국토부 "HUG 관리 한계
적용 대상 확대 검토"

민간택지 분양가상한제 도입을 검토 중인 국토교통부가 후분양 아파트에도 분양가상한제를 적용하는 것을 검토 중이다. 적용 대상(정비사업 기준)을 ‘제도 시행 후 관리처분계획인가를 신청하는 단지’에서 ‘제도 시행 후 입주자 모집공고를 하는 단지’로 바꾸는 방법을 통해서다. 이런 방식으로 민간택지 분양가상한제 도입이 최종 결정되면 원베일리·상아2차·둔촌주공 등 현재 관리처분계획인가 단계를 넘어선 강남권 단지도 대부분 분양가 통제를 받을 것으로 전망된다. 고준석 동국대 겸임교수는 “분양가가 주택도시보증공사(HUG)의 통제를 받는 지금보다 더 떨어질 가능성이 높다”며 “수익성 악화를 우려해 재건축·재개발사업을 중단하는 곳이 속출할 것”이라고 말했다.

국토교통부가 민간택지 후분양 아파트에도 분양가상한제 적용을 검토하고 있다. 사진은 후분양제를 선택하는 재건축 단지가 잇따르고 있는 서울 강남구. /한경DB

후분양도 상한제 대상 될 듯

2일 정부 관계자에 따르면 국토교통부와 기획재정부 등은 HUG의 민간택지 분양가 관리 시스템 개선방안에 대한 의견을 교환하고 있다. 여기서 가장 유력한 방안으로 민간택지 분양가상한제 적용을 논의하고 있다. 국토부 관계자는 “검토 중인 것은 맞지만 도입 시기와 구체적인 내용 등은 정해지지 않았다”면서도 “만약 분양가상한제가 도입된다면 선분양과 후분양 모두 적용받을 것”이라고 말했다.

현행 분양가상한제도 선·후분양에 관계없이 심사를 받도록 돼 있다. 이 관계자는 “현재 분양가상한제 적용 대상(정비사업 기준)은 관리처분인가를 신청하지 않은 단지로 돼 있다”며 “실제로 도입된다면 적용 대상은 시장 상황 등에 따라 변경될 수도 있다”고 덧붙였다. 제도 시행 후 입주자 모집공고를 신청하는 단지 등으로 기준 시점을 바꿔 적용 대상을 넓힐 수 있다는 것이다.

후분양을 선택한 정비구역에 분양가상한제를 적용하려면 제도 시행 후 입주자 모집공고를 내는 단지부터 적용하도록 주택법 시행령을 바꾸면 된다. 후분양을 검토 중인 대부분의 단지는 이미 관리처분인가를 받은 까닭이다. 당초 2007년 9월 민간택지에 분양가상한제가 첫 적용될 때는 재건축·재개발 등 정비사업 단지의 적용 기준 시점이 사업시행계획인가였다.

정부가 꿈틀거리는 서울 집값과 고분양가를 억제하기 위해 민간택지 분양가상한제 카드를 만지작거리는 만큼 실제 시행된다면 적용 범위가 기존보다 넓어질 가능성이 크다. 김현미 국토부 장관은 지난달 26일 방송기자클럽 초청 토론회에서 “고분양가를 심각한 문제로 인식하고 있다”며 “HUG를 통한 관리에 한계가 있다고 판단한다”고 답했다.

HUG의 분양보증 심사를 피해 후분양으로 방향을 잡은 단지는 물론 이미 관리처분계획인가 신청을 한 단지들도 안심할 수 없다.

상한제 적용 기준도 추가 완화할 듯

정부가 민간택지 분양가상한제 적용 기준도 바꿀 가능성이 높다고 전문가들은 예상했다. 분양가상한제는 정부가 새 아파트의 분양 가격을 일정 수준 이하로 통제하는 제도다. 신도시 등 공공택지엔 무조건 적용된다. 하지만 재건축·재개발 등 민간택지는 적용 기준이 까다롭다. 정부는 이 때문에 2017년 말 관련법을 한 차례 손질해 적용 기준을 완화했다. ‘주택법 시행령’을 개정해 민간택지 분양가상한제 기준을 ‘최근 3개월 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 경우’로 규정했다. 이 기준을 만족하면서 △최근 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 △직전 2개월 청약 경쟁률이 5 대 1 또는 국민주택 규모(전용 85㎡) 이하 경쟁률이 10 대 1을 초과하는 경우 △또는 최근 3개월 동안의 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가한 경우 해당 지역 민간택지의 분양가를 통제할 수 있도록 단서를 뒀다. 현재는 이 요건을 부합하는 대상 지역이 없을 정도로 기준선이 높다. 국토부 관계자는 “제도의 실효성을 위해선 주택법령을 다시 개정해 요건을 완화하는 방안이 있다”며 “주택법 시행령만 바꾸면 되는 만큼 구체적인 방침만 결정된다면 신속하게 시행할 수 있을 것”이라고 설명했다.

최진석/전형진 기자 iskra@hankyung.com