상업용지 고가 낙찰 속출…'상가투자 주의보'

상가 경기 안좋은데 '과열' 양상

고덕강일 평균낙찰가율 210%
검단·평택서도 낙찰가 치솟아

서울 고덕강일지구, 인천검단신도시 등에서 나오기 시작한 상업용지들이 감정가격의 200% 안팎에 고가 낙찰되고 있다. 땅값이 올라가면 상가 분양가격도 올라갈 수밖에 없는 만큼 투자자들은 매입에 신중을 기해야 한다고 전문가들은 강조했다. 곽창석 도시와공간 대표는 “위례 광교 동탄2 등 2기 신도시에서 상가를 분양받은 이들이 장기 공실, 기대 이하의 임대료 등으로 큰 피해를 보고 있다”며 “새롭게 분양에 들어가는 지구에서도 2기 신도시와 비슷한 수준에 낙찰이 이뤄지고 있어 피해자가 양산될 가능성을 배제할 수 없다”고 지적했다.

상가시장이 꽁꽁 얼어붙었음에도 불구하고 수도권 신도시·택지개발 지구 내 상업용지가 감정가격의 200% 안팎에 낙찰되고 있다. 사진은 올 들어 상업용지 분양이 시작된 인천 검단신도시. /한경DB

상업용지 낙찰가 고공 행진

8일 SH공사에 따르면 지난 5월 서울 고덕강일지구의 근린생활시설 용지가 평균 낙찰가율 210%를 기록했다. 첫 번째 입찰이었음에도 전 용지(6필지, 총면적 5827㎡)가 모두 낙찰됐다. 공급예정 금액은 3.3㎡당 평균 1853만원, 낙찰가는 평균 3923만원이었다. ‘근린생활시설용지 2-1’ 필지의 낙찰가율은 235%를 기록했다. 부지 면적은 1057㎡, 낙찰가는 141억원이다.

미분양 아파트가 속출하고 있는 검단신도시에서도 상업용지가 성공적으로 매각되고 있다. LH(한국토지주택공사)가 지난달 3일 진행한 일반상업용지 19필지 입찰에서 18필지가 평균 낙찰가율 160%에 팔렸다. 가장 높은 낙찰가율(222.2%)을 기록한 곳은 C6-3-4블록이었다. 공급예정 가격은 35억4280만원이었지만 낙찰가격은 78억7300만원에 달했다. LH 관계자는 “입찰자들이 상가는 아파트와 다를 것으로 확신하는 분위기였다”고 말했다.

지난달 평택 고덕국제신도시 중심상업용지 12필지도 1차 입찰에서 모두 팔렸다. 평균 낙찰가율은 140%였다. 하남감일지구에서 지난 3월 나온 근린생활시설 용지 10필지도 평균 낙찰가율 201%를 기록하며 성황리에 매각됐다.

상가 분양가 치솟을 듯

상가 개발회사들이 택지지구에 몰리는 것은 상대적으로 분양이 잘돼서다. 한 상가전문 분양회사 관계자는 “용지를 높게 낙찰받더라도 분양가를 높이면 충분히 이익을 볼 수 있다고 생각해 개발회사들이 경쟁에 뛰어든다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “시중에 돈이 많이 풀려 있다 보니 분양가가 아무리 높아도 금리보다는 상가수익률이 높겠다는 생각에 상가를 매입하려는 사람이 많다”며 “개발회사들이 이런 점을 이용하기 위해 상가용지 매입에 적극 뛰어들고 있다”고 설명했다.

피해는 고스란히 상가를 매입하는 이들의 몫으로 돌아갈 가능성이 높다고 전문가들은 지적했다. 높은 분양가에 팔린 상가들의 경우 임대료를 높게 책정한다. 공실률이 높아질 수밖에 없다. 경기마저 불황이어서 더욱 그렇다. 한 대형 건설사 관계자는 “온라인쇼핑 활성화로 예전만큼 상가가 필요없어졌는데도, LH SH공사 등이 여전히 많은 상가용지를 공급하고 있다”며 “공급과잉도 신도시 상가 공실의 큰 원인”이라고 말했다.

경기 화성시 동탄2신도시 W상가의 공실률은 현재 80% 수준이다. 1층 상가 기준으로 전용면적 3.3㎡당 5500만원에 분양을 받은 상가 주인이 33㎡ 상가 임대료를 월 350만~500만원에 책정한 영향이다. J공인 관계자는 “분양을 워낙 고액에 받다 보니 임대료가 높게 나올 수밖에 없다”며 “입지는 좋은데도 임대료가 높아 임차가 잘 안된다”고 말했다.

경기 남양주시 다산신도시에서 2018년 초 분양한 D상가도 마찬가지다. 인근 중개업소에 따르면 D상가의 1층 상가는 3.3㎡당 5000만원에 분양됐다. 임대료는 1층 33㎡ 기준으로 300만~400만원에 형성돼 있다. K공인 관계자는 “전체 50~60개 점포 중 절반 정도가 임차인을 못 구하고 있다”고 전했다.

구민기 기자 kook@hankyung.com