재건축 관리처분인가 단지 소급 논란에 국토부 "문제 없다" 일축 현행 3개월 집값 상승률 비교 대상 '물가상승률'로 바꾸면 '대전' 사정권 민간 상한제 전매제한 현행 3∼4년에서 대폭 강화될 듯…62개 원가항목도 공개해야
정부가 민간택지에도 분양가 상한제 재도입을 기정 사실화함에 따라 적용 기준을 어떻게 정할지 관심이 쏠리고 있다.강남권 재건축 단지를 비롯해 민간 아파트 사업을 앞두고 있는 건설업계는 정부가 마련한 상한제 기준에 따라 사업을 서두르거나, 최악의 경우 중단할 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.
국토교통부는 현재 주택법 시행령상의 분양가 상한제 적용 기준으로 바꿔 이르면 이달중 입법예고에 들어갈 방침이나 세부적인 기준은 공개하지 않고 있다.
현재 주택법 시행령상 민간택지내 분양가 상한제가 적용되려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다는 필요조건을 일단 충족해야 한다.
이런 지역 가운데서 ▲ 최근 1년간 해당 지역의 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 ▲ 분양이 있었던 직전 2개월간 해당 지역에 공급되는 주택의 월평균 청약경쟁률이 모두 5대 1을 초과, 또는 국민주택규모(85㎡) 이하의 월평균 청약경쟁률이 모두 10대 1을 초과한 지역, 혹은 ▲ 직전 3개월간 주택 거래량이 전년 동기보다 20% 이상 증가하는 등 3가지 부가 조건을 하나라도 충족하는 지역에 대해 상한제가 적용된다.
업계에선 일단 정부가 '3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역'의 기준을 '물가상승률 초과' 또는 '물가상승률의 1.5배 초과' 정도로 강화할 것이라는 예상이 나온다.
분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하거나 청약경쟁률이 5∼10대 1 요건에 부합하는 지역은 있지만 앞선 전제조건이 너무 까다로워 상한제 대상 지역이 없다고 보기 때문이다.통계청에 따르면 현재 소비자 물가상승률은 지난 6월 0.2% 하락하는 등 등락을 거듭하고 있다.
최근 3개월간 전국의 물가상승률은 4월 0.4%, 5월 0.2%, 6월 -0.2%로 3개월 합계 0.4% 올랐다.
상한제의 직접적인 타깃이 될 서울의 소비자 물가지수는 4∼6월 석달간 0.3% 상승했다.이에 비해 한국감정원 조사 기준 전국 아파트값은 최근 3개월간 1.0% 하락했고 서울은 0.63% 내려 1차 전제 조건을 충족하지 못한다.
이 기간 강남구와 서초구는 각각 0.34%, 0.44% 떨어졌다.
주택도시보증공사(HUG) 조사 결과에 따르면 지난 5월 기준 서울 아파트 평균 분양가는 ㎡당 778만원(3.3㎡당 2천571만원)으로 최근 1년 새 12.5% 올랐다.
부가 조건인 분양가 상승률 요건은 충족하지만 집값 상승률이 물가상승률보다 낮아 현재로선 상한제 대상 지역이 없는 셈이다.
감정원 통계상 지방에선 대전시의 아파트값이 광역시·도 기준으로 전국에서 유일하게 최근 3개월간 0.5% 상승했다.
이 지역의 소비자 물가지수는 최근 3개월 누적 0.4% 올라 집값 상승률이 물가상승률을 초과한다.
만약 정부가 '물가상승률의 2배'인 전제조건을 '물가상승률'로만 바꿔도 대전시는 당장 상한제 적용대상이 된다.
대전시의 최근 1년간 분양가 상승률이 20.51%에 달해 부가 요건을 총족하기 때문이다.
정부는 현재 구체적인 시뮬레이션을 거치며 적용 기준을 어떻게 바꿀지 고민 중이다.
서울 아파트값이 지난달부터 상승 전환한 것을 감안해 물가상승률 등 상한제 적용 문턱을 낮추되, '투기과열지구' 또는 '투기지역'으로 한정해 적용대상을 서울·과천 등 수도권으로 한정할 가능성도 제기된다.
지방 주택시장이 침체한 상황에서 상한제 규제까지 적용하기는 부담이 된다는 지적도 있기 때문이다.
그러나 이 경우 대전·대구·광주시 등 일부 광역시의 고분양가 문제가 해결되지 않기 때문에 특정 규제지역으로 제한을 둘지는 지켜봐야 한다.
현재 지방 투기과열지구는 대구시 수성구 한 곳 뿐이다.
아직 일반분양을 하지 않은 재건축·재개발 단지는 대부분 상한제의 사정권에 들 것으로 보인다.
현재 주택법 시행령에서 재건축·재개발 사업은 상한제 시행 이후 관리처분인가를 신청하는 단지부터 상한제를 적용하게 돼 있다.
그러나 정부는 상한제 적용 도입 이유 중 하나가 후분양을 통해 분양가 규제를 피해가려는 단지에 대한 대응인 만큼 상한제 시행 이후 '입주자 모집공고'를 하는 단지부터 규제를 적용하는 방안을 검토하고 있다.
이 때문에 시장에서는 소급 논란이 일고 있다.
한 대형 건설사 관계자는 "관리처분인가가 난 단지들은 일반분양가를 포함해 사업계획과 추가부담금이 확정된 곳들인데 이런 단지들까지 상한제를 적용해 일반분양가를 낮추면 수익성이 악화한다"며 "조합의 추가부담금이 늘어나면 재건축을 찬성하던 사람들도 반대로 돌아서는 등 혼란이 불가피하고 사업도 차질을 빚을 수 있다"고 말했다.
이에 대해 국토부 관계자는 "과거 상한제는 제도 도입 이후 기준을 바꿀 때마다 적용 시점이 매번 달랐다"며 "시장 상황에 맞춰 적용대상을 바꿀 수 있고, 소급 여부와 무관하다"는 입장이다.
실제 참여정부 시절 제도 도입 당시 한때는 일반 사업은 사업승인 신청분, 재건축·재개발 사업은 사업계획인가 신청 단지부터 상한제가 적용됐다.
시장 여건에 따라 기준을 달리 적용할 수 있다는 것이다.
국토부 관계자는 "분양가 상한제에 대한 적용 기준을 아직 검토 중이나 상한제 도입 취지가 시장에 충분히 나타날 수 있도록 적용 기준 등을 손질할 것"이라고 말했다.
2007년 상한제 첫 도입 당시에는 충분한 유예기간을 주며 '밀어내기식' 분양도 이뤄졌지만 지금은 상한제 제도가 있는 상태에서 그럴 필요가 없고, 법망을 빠져나가는 단지가 나오도록 할 필요도 없다는 의미다.
분양가 상한제가 시행되면 전매제한도 함께 강화될 것으로 보인다.
현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 3∼4년이다.
분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용된다.
그러나 현재 상한제 대상이 아닌 주택도 청약조정지역에서는 3년의 전매 제한이 적용되는데 상한제 주택은 지금보다도 더 높은 수준의 시세차익이 예상됨에 따라 앞으로 민간택지내 상한제 전매제한 기간도 지금보다 늘어날 전망이다.
국토부 관계자는 "분양가 상한제가 시행되면 전매제한 기간도 같이 손질하게 될 것"이라고 말했다.
현재 공공택지 분양가 상한제 대상 아파트의 전매제한 기간은 규제지역 여부, 시세차익 규모에 따라 최소 3년에서 최대 8년까지다.
상한제가 도입되면 분양승인을 받을 때 공공택지 상한제 대상 수준인 62개의 원가 항목도 공개해야 한다.정부는 현재 분양가 상한제의 실효성을 높이기 위해 지방자치단체의 분양가심사위원회 명단과 회의록도 모두 공개하는 방향으로 법률 개정을 추진하고 있어 과거 상한제 적용 시절보다 더욱더 깐깐하게 분양가 심사가 이뤄질 전망이다.