서울 전세거주자, 매매로 전환하려면 3.8억 필요…전국 평균 3배 비싸

KB부동산 리브온(Liiv ON) 보고서
서울 매매가 상승으로 부담 늘어…9·13대책 이후 다소 내려
전세시장 안정, ‘재계약 비용’ 부담은 줄어

서울 아파트 전경(자료 연합뉴스)

서울에서 전세로 세입자로 살다가 매매로 전환하기 위해서는 3억8000만원 가량이 필요하다는 계산이 나왔다. 이는 전국 평균보다 3배 이상 비싼 수준이다.

KB국민은행 부동산플랫폼 KB부동산 리브온(Liiv ON)이 16일 아파트를 대상으로 올해 하반기 전세 재계약 비용과 전세에서 매매전환시 필요한 비용을 지역별로 분석한 결과를 발표했다. 자료에 따르면 하반기 전국 전세에서 아파트 매매로 갈아타기 위한 매매전환비용은 1억2620만원으로 집계됐다. 현재 매매가격이 3억6534만원인데 비해 2년전 전세가격은 2억3914만원의 차액이다.

서울은 전국 평균보다 3배 비싼 3억8421만원이 필요한 것으로 나타났다. 서울의 경우 지난 2년 동안 집값 상승폭이 커졌다. 전세보다 매매로 전환하기가 과거보다 부담이 더해졌다는 얘기다. 뿐만 아니다. 주택담보대출 규제로 자금 확보가 어렵고, 주택 공시가격 인상으로 보유세도 늘어나면서 실수요자들이 매매로 전환하기에는 부담이 커졌다.

아파트 매매전환비용이란 세입자가 같은 지역의 아파트를 매매로 전환할 때 2년 전 보증금에 추가로 부담해야 할 가격을 말한다. 임차 기간이 끝나는 시점에 전세 재계약을 할 것인지 매매로 갈아탈 것인지 판단할 때 비교하는 가격이다.

올해 하반기 아파트 매매전환비용은 지난해 9·13대책 이후의 금액인 1억3352만원(11월기준)과 비교하면 732만원 줄었다. 정부의 규제 정책 기조가 이어지면서 대출 및 세금 규제와 입주물량 증가 등의 원인이 복합적으로 작용해 아파트 매매가격이 올해 들어 0.04% 하락했기 때문이다.

서울을 비롯한 광주, 세종, 대구는 2년 전에 전세 재계약보다 집을 구입했더라면 현재 보다 내집마련 부담을 크게 줄일 수 있었다. 2년 전 전세 계약 시점의 아파트 매매전환비용과 비교하면 서울은 1억1315만원의 부담이 늘었고, 광주 934만원, 세종 705만원, 대구 583만원 등도 부담이 증가했다.

2년 전 서울 전세 거주자는 2015년 6월 기준 보증금 3억4649만원에서 2억7106만원을 추가하면 6억1755만원에 아파트를 구매할 수 있었다. 2019년 6월 기준 매매전환비용과 비교하면 1억1315만원 낮은 금액이다. 전세거주 2년 동안 서울 아파트 매매가격은 17.2% 오른 반면 전셋값은 2.0% 오르는데 그쳤다. 상승률 차이만 보면 9배에 달한다.

올해 6월 기준, 서울 아파트 평균 매매가격은 8억1290만원으로 2년 전(6억1755만원) 대비 1억9535만원(31.6%) 올랐다. 서울 아파트 평균 전세가격은 같은 기간 매매가격 상승 분의 약 6분 1수준인 3386만원 오른 4억6255만원이다.

서울 전세 세입자가 아파트로 내집마련 전환시 주택담보대출비율(LTV) 40%를 받더라도 구입자금은 부족하다. 예를 들어 서울 아파트 평균매매가격 8억1290만원에서 LTV 40%를 적용한 3억2516만원을 빌리고, 2년 전 전세금 4억2869만원을 제외하면 5905만원을 추가로 마련해야 한다. 2년 동안 매월 246만원씩 꼬박 모아야 한다는 추산이다.

전세자금대출자는 주택담보대출과 전세자금대출 차액 상환까지 고려하면 자금은 더 필요하다. 지난 9·13대책 후 아파트값 하락세가 이어지면서 매매전환비용의 추가 비용 부담은 줄었지만 대출규제로 절대적인 주택구입비용 부담은 여전히 높은 것이다.

아파트 전세 계약을 계속 유지한다면 전세 보증금 인상분은 얼마나 될까? 2019년 상반기 기준 아파트 전세 재계약 비용(현재 평균 전세가격 - 2년전 평균 전세가격)은 200만원으로 2013년 상반기 이후 가장 낮았다. 지역별로는 서울(3387만원), 광주(1934만원), 전남(1192만원) 세 지역은 1000만원 이상 전세 재계약 비용이 늘었다.

반면 떨어진 곳도 있다. 울산은 2685만원이 부담이 줄었고 경남(1812만원), 경북(1025만원) 등도 1000만원 이상 떨어졌다. 경기도는 436만원 줄었다. 경기는 2017년부터 2019년까지 연평균 14만5000가구의 아파트 입주물량이 연속적으로 진행됐다. 매매 및 전셋값 동반 하락하고 있다.

황재현 부동산플랫폼부 팀장은 "향후 아파트 매매가격이 떨어지거나 보합을 유지한다면 전세 재계약을 유지하면서 아파트 분양이나 미분양을 선점해 신규 아파트 갈아타기 전략도 고려할 만 하다"면서도 "분양가상한제가 확대되면 시세보다 저렴한 아파트 분양물량이 늘어나 전세를 유지하려는‘전세 선호 현상’으로 이어질 수 있다"고 말했다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com