한국은행의 기준금리 인하로 시중은행 대출금리도 영향을 받게 됨에 따라 시장의 셈법이 복잡해졌다.규모가 큰 주택담보대출을 받은 이들은 혹시 대출 갈아타기(대환)를 하는 것이 유리한지 저울질해보고 있다.
그러나 주요 은행 자산관리(PB) 전문가의 대출금리 전망은 엇갈린다.
특히 상환이 시작된 지 3년이 되기 전에는 꽤 높은 중도상환 수수료를 매기기에 대환은 신중해야 한다는 의견이 많다.21일 금융권에 따르면 신한·KB국민·우리·KEB하나·NH농협은행 등 주요 은행은 오는 22일부터 적용되는 주택담보대출 혼합형(5년 고정) 금리를 전주 대비 일제히 내릴 예정이다.
신한은행은 이번주 고정금리를 전주 대비 0.07%포인트(p) 낮은 2.71∼3.72%로 적용한다.
국민은행도 0.07%p 낮춘 2.33∼3.83%를 적용한다.2016년 이후 가장 낮은 수준이다.
우리은행은 2.57∼3.57%, 농협은행 2.46∼3.87%(10년 고정)로 전주에 비해 각각 0.07%p, 0.10%p 낮다.
하나은행도 2.679∼3.779%로 하향 조정했다.16일 기준으로 변동금리인 신(新) 잔액 기준 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 연동 주담대 금리는 2.46∼3.87% 수준이다.
변동금리의 상·하단이 대부분 고정금리보다 높다.
통상 금리 인상기에 주담대 고정금리는 변동금리보다 높다.
고정금리로 불확실성에 따른 위험을 더는 대신에 적용 금리가 높은 것이다.
그런데 작년 말부터 고정금리의 기준이 되는 금융채 금리가 빠르게 하락하면서 고정금리가 변동금리보다 낮은 현상이 나타나기 시작했다.
이번주부터 적용되는 고정금리가 더 내려가면서 변동금리와의 격차는 더 벌어졌다.
앞으로 어느 대출이 유리한가를 따져볼 때는 이 역전현상이 계속 이어질지가 관건이다.
PB 전문가들은 먼저 앞으로 1년 이내에는 한은이 통화 완화 기조를 이어가면서 코픽스 연동 변동금리가 더 내려갈 가능성이 있다고 입을 모았다.
고정금리의 기준인 금융채에는 한은이 기준금리를 내린다는 기대가 이미 반영됐지만, 변동금리의 기준인 코픽스는 한은 결정 이후에 더 영향을 받는다.
코픽스는 국내 8개 은행이 자금을 조달한 수신상품 금리를 가중평균한 값이다.
먼저 기준금리 인하가 은행 수신금리 하락으로 이어지고, 수신금리 하락이 코픽스 조정으로 연결되면 그만큼 변동금리도 낮아지게 된다.
송승영 하나은행 클럽1 PB센터 골드PB부장은 "한은이 기준금리를 계속 인하한다면 신규대출은 변동금리로 받았을 때 더 유리할 수 있다"고 말했다.
박성혜 우리은행 TC프리미엄잠실센터 PB팀장은 "앞으로 단기에 한은이 기준금리를 최대 두 차례 인하한다고 생각하면 변동금리가 낮아질 것"이라고 분석했다.
그러나 문제는 불확실성이다.
한은 기준금리가 대내외 여건의 영향을 많이 받기에 통화 완화 기조가 더 강해질지, 아니면 제동이 걸릴지 알 수 없기 때문이다.
이달 금융통화위원회(금통위)도 한국 경제성장률 전망치가 갈수록 낮아지고 일본의 수출규제까지 겹치자 예상보다 더 빨리 기준금리를 내렸다.
우리은행 박성혜 팀장은 "앞으로 1∼2년까지만 본다면 기준금리가 더 내려갈 가능성이 있지만, 그 이후에는 금리 상황이 또 바뀔 수 있다"며 "5년간은 금리가 고정된 고정금리 대출이 나을 것으로 본다"고 말했다.
부동산정책 등 규제요소도 무시할 수 없다.
정성진 KB국민은행 WM스타자문단 양재PB센터 팀장은 "부동산 대출은 규제 탓에 대출을 상환하고 새 대출을 받는 게 앞으로도 가능할지가 불투명하다"며 "기존에 대출을 어렵게 받은 고객들은 기한 연장만 가능하다면 가급적 연장하도록 권하고 있다"고 설명했다.
은행 중도상환 수수료 정책도 고려해야 한다.
은행들은 대부분 대출을 갚은 기간이 3년이 되지 않았을 때는 1∼1.4%의 수수료를 매긴다.
중도 상환하는 금액에 중도상환 수수료율과 '전체 대출 기간 대비 남은 대출 기간의 비율'을 곱한 값이 수수료로 매겨진다.
중도상환 금액에 따라 수수료만 수백만원이 나올 수 있다.송승영 하나은행 부장은 "대환으로 금리는 0.2∼0.3%포인트 깎이는데 수수료로 1%를 내야 한다면 분명히 손해"라며 "중도상환 수수료가 면제되는 상환 3년 이후에 가장 효과적으로 대출금리 비교를 할 수 있다"고 조언했다.