[이슈+] '분양가 상한제' 어느 세월에 기다리나요?

"분양가 상한제 시행시, 청약점수 치솟을 우려"
애매한 점수대들, 시행 전 분양 아파트에 몰려
분양가 9억원 이상에도 좋은 주택형으로 선호도 몰려

'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 모델하우스에서 상담을 기다리는 예비 청약자들.(자료 롯데건설)

"분양가 상한제되서 가격 낮아지면 뭐하나요. 내 집 되기는 더 어려워질텐데", "더워 죽겠지만 어쩌겠습니까 마지막일지 몰라요", "모델하우스에 월요일까지 이렇게 붐비는 건 이례적입니다"….

강북 최고 높이, 랜드마크급 단지로 관심을 모았던 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'가 본격적인 분양을 시작했다. 서울 동대문구 전농동 620-47 일대에서 청량리 4구역을 재개발하는 이 단지의 모델하우스에는 수만명의 방문객들이 몰렸다. 동대문구, 성동구 등 주변의 수요자는 물론 강남에서도 청량리역 주상복합 3인방 중 마지막 단지의 모습을 직접 확인하기 위해 몰려들었다. 무더위에도 줄은 줄어들 기미를 보이지 않았다. 입장 대기는 물론 상담 대기도 긴 시간 이어졌다.

분양가 상한제가 시행된다는데 굳이 이렇게 길게 줄을 늘어선 이유는 무엇일까? 정부가 추진하고 있는 계획대로라면 분양가 상한제는 오는 9월 실시되고, 이후에 서울에서 분양되는 아파트는 낮은 가격에 공급된다. 싼 가격에 공급될 아파트들이 있음에도 한 달여 전에 공급되는 아파트에 예비 수요자들이 몰린 까닭은 '불확실성' 때문이었다.

모델하우스를 방문한 김모씨는 "무주택이지만 집을 처분한지가 얼마 안돼 점수가 낮은 편이다"라며 "분양가 상한제가 되면 고점자들만 당첨될 게 뻔하니, 이거(청량리역 롯데캐슬 SKY-L65)라도 청약을 넣어볼 생각이다"라고 말했다.

또 다른 방문객은 윤모씨는 "주말을 맞아 왕십리 일대에서 집을 구하고 있었다"면서 "매물이 들어가고 전세값도 오르는 분위기여서 차라리 분양이 어떨지 보려고 들르게 됐다"고 말했다. 그는 전세계약 갱신을 앞두고 몇 달째 집을 보고 있다며 현재의 집에서 갱신을 하면서 청약을 노려야할지도 고민하고 있었다.

'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65' 모델하우스에 몰린 인파들.(자료 롯데건설)

현장의 목소리도 크게 다르지 않다. 분양대행사인 CLK의 곽형욱 마케팅팀 부장은 "단지 자체에 대한 대기수요가 워낙 많았던데다, 서울에서 아파트를 분양받기 어려워질 것이라는 인식이 있는 것 같다"며 "실수요자들이 많다보니 상담도 구체적인 내용들이 많은 편이다"라고 말했다.

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65는 지하 7층~지상 최고 65층 5개 동에 아파트를 비롯해 오피스텔, 오피스, 호텔 등이 조성되는 복합단지다. 아파트는 4개 동에 총 1425가구 규모로 들어서며, 조합원 몫을 제외한 전용면적 84~177㎡ 1263가구가 일반분양 물량이다. 전용면적 별 일반분양 가구수는 △84㎡ 10개 타입 1163가구 △102㎡ 1개타입 90가구 △169~177㎡(펜트하우스) 4개 타입 10가구 등이다.

가점제로 당첨자를 선정하는 84㎡가 1163가구에 달하는 셈이다. 평균 분양가는 3.3㎡당 2600만원이다. 같은 면적이나 주택형의 84㎡라도 9억원 이상과 미만으로 타입이 나뉜다. 대출조건이 타입 선택에 따라 나뉘는 셈이다. 여유 있는 점수라면 문제가 없겠지만, 애매한 점수라면 당첨 확률을 높일 수 있는 타입을 고르는 게 관건인 셈이다.

현장 및 주변 공인중개사들의 얘기를 종합해보면 가장 인기를 끌 주택형은 전용 84㎡C형이다. 최고가 기준으로 분양가는 10억8470만원이다. 싸지도 않은데다 탑상형(타워형) 타입의 주택형이다. 낮은 가격에 판상형을 선호할 것이라는 일반적인 시각과는 다른 분석들이다. 이 주택형은 256가구가 배정되고 운에 따라서는 초고층을 배정받을 수 있다. 탑상형이긴 하지만 거실이 남향으로 향해있고, 영구조망이 가능할 정도로 앞에 방해물이 거의 없다. 거실에는 창이 양쪽으로 나 있는 이면개방형 구조다. 일반적인 아파트에서는 선호하진 않지만, 초고층 아파트의 장점인 '고층'과 '전망'을 살린 주택형이라는 얘기다.

'청량리역 롯데캐슬 SKY-L65'에서 인기가 높을 것으로 예상되는 전용 84㎡C형의 평면도. 이면 개방형의 거실과 안방의 대형 드레스룸, 발코니 확장시 방마다 붙박이장이 설치되는 게 특징이다. (자료 롯데건설)

이에 대해 청약전문가인 박지민씨(필명 월용이)는 "예전에는 분양가 9억원이 심리적인 마지노선이었지만, 이제는 '어차피 9억원이 넘을 바에는 차라리 좋은 걸 하겠다'는 심리가 있는 것 같다"고 분석했다. 2017년 7월 판교더샵 퍼스트파크의 경우에는 전체 청약자의 70%가 9억원 미만인 전용 84㎡에 몰렸다. 그러나 정부의 다주택자 규제와 까다로워진 대출 영향으로 전용 85㎡초과 혹은 9억원 이상의 주택으로 청약자 비중이 늘고 있다는 게 그의 분석이다.

부동산114가 금융결제원의 올해 상반기 아파트 당첨가점을 분석한 결과, 투기과열지구의 당첨가점 평균은 50점이었다. 배우자와 자녀 2명을 부양가족으로 둔 세대주를 기준으로 청약가점이 50점 이상 되려면 무주택기간과 청약통장 가입기간이 9년 이상이어야 한다. 평균이다보니 더 낮은 점수도 당첨이 가능하지만, 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65와 같은 랜드마크급 단지에는 높은 점수의 통장이 더욱 몰릴 것으로 보인다.

분양 업계 관계자는 "분양가 상한제가 어떤 방식으로 시행될지는 모르겠지만, 실수요자들은 시행 전에 '좋은 집을 잡아두자'라며 서두르는 분위기는 분명히 있다"며 "서울에서 공급이 줄어들 것으로 보는 시각들이 대부분이다"라고 말했다.

한국감정원에 따르면 작년 10월 이후 33주 연속 하락하던 서울 전셋값이 7월 이후 상승반전, 3주 연속 상승했다. 상반기까지 서울 아파트 전셋값은 2.34% 하락했다. 그러나 7월들어 강남권을 중심으로 전셋값 반등이 곳곳에서 포착되고 있다. 강남권에서는 '둔촌주공'이나 '개포주공1단지', '개포주공4단지' 등에서 분양을 앞두고 무주택을 유지하려는 대기 수요들이 전세나 월세를 찾는 것으로 보인다.

김하나 한경닷컴 기자 hana@hankyung.com