"주담대 갈아타자"…정부, '저금리 대환 상품' 내놓는다

주담대 '변동금리→고정금리' 대환 상품 8월말 출시
대출한도 유지 위해 'LTV 70%, DTI 60%' 그대로 적용
중도상환수수료 등 고려해 최대 1.2%까지 증액 대환

전세금 미반환 예방 위한 '반환보증' 확대
주금공, 미반환 전세금 우선 지급…임대인에 채권 회수
금융위 "서민층 주거부담 경감 위한 제도적 보완"

정부가 기준금리 인하 등 '금리역전' 현상과 관련해 변동금리·준고정금리 대출을 저금리의 고정금리로 대환하는 '주택담보 대출 갈아타기 상품' 출시 계획을 마련한다. 또 전세보증금 보호 강화를 위한 상품을 올해 안으로 출시한다.

금융위는 23일 손병두 금융위 부위원장 주재로 '주택금융개선 T/F 회의'를 열고 이 같은 계획을 밝혔다. 금리인하 및 장단기 금리 역전 등 주택금융시장의 변동 상황을 점검하고 시장 변화에 따른 주택금융 지원방향을 공유했다.

미중 무역갈등, 경기하강 우려 등으로 금리가 낮아지고 있다. 시중은행의 주택담보대출 취급금리와 연동되는 금융채 5년물, 코픽스 금리는 1년새 각각 0.5%, 0.2% 가량 떨어지면서 장단기 금리 역전 현상이 지속되고 있다.

이에 따라 변동금리로 주담대를 받았던 소비자들이 고정금리 주담대로 대환하려는 수요가 증가하고 있다. 실제 올 1분기 고정금리 대출 잔액은 12조6000억원 늘어나면서 최근 3년간 최대 증가세를 기록했다. 다만 대환대출은 신규대출에 해당되는 만큼 새로운 LTV 규제 등을 적용해야 한다. 강화된 LTV 규제비율을 적용하면 기존 만큼 대출을 받을 수 없는 상황이 발생하는 것이다.

이 같은 문제를 해결하기 위해 정부는 정책모기지 공급여력을 활용해 서민·실수요자 저가주택 보유자 중심으로 저리의 대환용 정책모기지 공급한다. 15년 안심전환대출 사례와 환경변화를 분석해 시장상황에 알맞은 요건을 설정한다.

변동금리 대출을 기존대출의 범위 내에서 저리의 장기·고정금리 정책모기지로 대환하고, 금리변동 위험이 존재하는 이른바 '준고정금리' 대출도 대환대상에 포함한다. 대상과 범위는 추후결정된다. 여기에 대출한도 축소로 대환이 곤란하지 않도록 대환 시 LTV 70%, DTI 60%를 기존 정책모기지와 동일하게 적용한다. 다만 대환에 따른 중도상환수수료(최대 1.2%) 등을 고려해 최대 1.2%까지 증액 대환한다.

전세 역시 마찬가지다. 2분기 들어 전세시장은 전반적인 안정세를 회복하고 있지만 여전히 일부 지역은 차별화가 발생하고 있다. 2년 전과 비교해 전세 가격은 전국이 1.9% 오른 반면 경남은 8% 넘는 증가세를 보였다.

여기에 이른바 '갭투자'로 인한 보증금 반환 거부 등 세입자 피해가 늘어나면서 관련 대책이 시급한 상태다. 정부가 전세금 미반환 위험을 선제적으로 예방하기 위해 반환보증을 확대하고, 세입자의 선순위 확인(등기부, 전입세대열람원 등) 노력을 유도하는 이유다.

정부는 전세금 미반환 사례가 발생할 경우 주택금융공사가 우선적으로 미반환 전세금을 지급하고, 임대인에게 채권을 회수하는 방식을 마련한다. 또 주금공 대출 이용자의 반환보증료 부담은 축소하고, 다가구, 빌라 등에 거주하는 세입자도 가입이 가능하도록 한다.

또 세입자가 선순위 대출 및 전세금이 많은 고위험주택 여부를 사전확인 할 수 있도록 전세대출보증 이용 시 전세금반환보증 가입가능 여부를 의무화하고 이를 보증기관이 확인하는 방안도 검토한다.

금융위는 주택금융개선 TF를 통해 주택금융시장 상황변화에 대응한 실수요자지원상품의 구체적 내용을 검토한다. '대환용 정책모기지(가칭)'는 구체적 요건 및 공급규모, 지원요건 등을 확정하고 전산준비 등을 거쳐 8월 말 출시될 예정이다. 전세금 반환보증 프로그램의 법령상 근거 마련을 위한 시행령 개정도 8월 착수된다.

손병두 금융위 부위원장은 "서민·실수요자에게 대규모의 고정·저리 정책모기지 공급해 서민층의 주거부담을 경감시키겠다"며 "전세금 미반환 예방 프로그램인 전세금반환보증 상품의 개선방안을 마련해 제도적인 보완 노력도 함께 하겠다"고 말했다.

윤진우 한경닷컴 기자 jiinwoo@hankyung.com