[집코노미TV] 지금 재개발에 관심 가져야 하는 4가지 이유

'집'터뷰

이정열 열정공인 대표(필명 '열정이넘쳐')

▶최진석 기자
열정이넘쳐라는 필명이 일을 열정적으로 하셔서 그런 건 줄 알았는데 실제로 성함이 이정열….

▷이정열 대표
이름을 그대로 거꾸로 한 거예요.

▶최진석 기자
재개발에 대해서 공부를 해보는 시간을 가져볼게요. 일단 재개발이 뭔지 쉽게 설명해주세요.

▷이정열 대표
사전적인 의미는 정비 기반시설이 열악한 곳에서 주택이 누후화되기 때문에 하는 사업입니다. 도로도 굉장히 좁고 공원이나 녹지 공간도 거의 없잖아요. 30~40년 된 주택과 빌라들이 빼곡하게 차 있죠. 주거환경이 떨어지니까 새롭게 아파트를 짓는 사업입니다.

▶최진석 기자
재개발에 관심 갖고 공부해야 할 이유가 있을까요?

▷이정열 대표
재건축의 경우 투기과열지구로 지정되면 조합 설립이후부터 조합원 지위양도가 제한됩니다. 팔고 싶어도 팔지 못하는 거죠. 언제까지냐면 입주하고 등기가 날 때까지예요. 반면 재개발은 재건축보다 상대적으로 규제가 덜합니다. 투기과열지구에서 2018년 1월 24일 이후 최초로 사업시행인가를 신청하는 구역들은 관리처분인가 이후부터 조합원 지위양도가 제한됩니다. 그런데 그 전에 신청한 곳들은 자유롭게 전매할 수 있습니다.

▶최진석 기자
그나마 규제의 그림자가 덜하기 때문에 관심을 가져볼 만 하다?

▷이정열 대표
조정대상지역에선 양도소득세가 다주택자에게 중과가 되잖아요. 2주택이면 10%, 3주택이면 20% 중과되죠. 그런데 관리처분인가가 나면 그때부턴 주택이 아니라 입주권으로 바뀝니다. 주택이 아니라 권리인데요, 이 권리는 중과가 안 됩니다. 그러니까 일반과세로 팔 수 있기 때문에 세금 측면에서도 자유롭죠.

▶최진석 기자
아파트라는 대안이 있는데 굳이….

▷이정열 대표
재건축은 기본적으로 투자금이 많이 들어가요. 강남 은마아파트라면 전용면적 76㎡의 가격이 17억~18억 정도 하죠. 그런데 전세는 4억~5억원입니다. 그렇다면 투자금이 12억~13억원 들죠. 그만큼의 돈이 있는 분들은 재건축에 투자하는 게 맞겠죠. 그런데 그 정도의 돈이 없는 분들이 대부분이잖아요.

재개발은 구역 내 물건이 굉장히 다양합니다. 빌라, 주택, 나대지, 도로까지요. 자신의 자금 사정에 맞게끔 물건을 살 수 있겠죠. 다만 재개발의 어려움은 사업 진행이 깔끔하게 잘 안 되는 경우가 굉장히 많아요. 그런 리스크를 헤지할 수 있는 방법을 저는 출구전략이라고 합니다. 출구전략에 맞는 물건을 사고, 잘되면 정말 좋은 거겠지만 잘 안 되면 출구전략을 써서 나오면 됩니다.

▶최진석 기자
생각대로 잘 안 됐을 때 현명하게 나올 수 있는 방법은 뭔가요?

▷이정열 대표
그걸 출구전략이라고 하는데, 예컨대 추진위원회에서 조합설립이 될까말까 할 때 사업에 대한 리스크가 큽니다. 반대로 투자수익도 큽니다. 이때 어떤 재개발구역 물건을 산다면 구역 안에 원룸과 반지하빌라의 경우 재개발사업이 진행 안 되면 잘 팔릴까요?

▶최진석 기자
안 팔리겠죠.

▷이정열 대표
그럼 사면 될까요 안 될까요? 그런데 저는 재개발투자를 처음 할 때 그런 물건을 잘못 사서 11년째 못 팔고 있어요. 팔고 싶은데 못 팔아요.

▶최진석 기자
출구전략의 리스크가 판단이 섰지만 팔리지 않는 경우네요.

▷이정열 대표
그럼 최초에 살 때부터 팔릴 만한 걸 사는 거죠. 초기 단계이기 때문에 프리미엄이 많이 안 붙어 있습니다. 빌라를 사더라도 오래된 빌라는 안 되겠죠. 크기도 중요합니다. 적어도 전용면적 기준으로 45㎡ 이상 되는 곳을은 방 3칸에 거실 1칸은 나옵니다. 3~4인 가족이 넓지는 않지만 기본적으로 생활할 수 있는 공간이 나와요. 이런 물건은 가격이 맞으면 나중에도 팔려요. 자신이 샀을 때의 가격대로는 못 팔겠지만 거기서 가격을 낮추면 팔립니다. 그런 걸 사는 거죠.

재개발구역엔 빌라도 있지만 작은 규모의 아파트도 있어요. 그럼 빌라가 아니라 이 아파트를 사는 방법도 있습니다. 재개발구역에서 해제되더라도 아파트는 독립적으로 가로주택정비사업을 할 수 있어요. 그럼 빠져나올 수 있겠죠.

▶최진석 기자
아무래도 빌라보단 가격이 높겠지만 안정적이란 거죠?

▷이정열 대표
그렇죠. 골목 안쪽에 있는 집들은 재개발구역에서 해제된 뒤에 도로 폭이 좁아서 건축허가가 안 나는 경우가 있어요. 사도집을 사는 것보다 공도에 붙은 집을 사는 게 훨씬 유리하다고 볼 수 있죠. 만약 공도에 붙은 집을 사게되면 재개발구역에서 해제됐을 때 제일 먼저 빌라업자들이 들어옵니다.

▶최진석 기자
자, 한 번 지어보실까요~ 하면서 말이죠.

▷이정열 대표
네. 2~3개를 합쳐서 빌라를 짓죠. 오히려 재개발구역에서 해제돼서 더 비싸게 팔릴 수도 있는 거죠.

▶조성근 부장
재개발구역에도 물건이 많잖아요. 뚜껑(무허가건축물)이나 도로, 단독주택, 상가건물 같은 건데요.

▷이정열 대표
일단 투자금이 적게 들어가는 건 빌라입니다. 빌라는 전세가격이 높아요. 그 다음은 근린상가입니다. 통으로 상가만 있는 물건은 대부분 위치도 좋습니다. 다만 매매가격이 비싸요. 대지가 66~99㎡ 되는 단독주택들은 빌라 다음으로 많이 팔리고요. 특수한 건 뚜껑이라고 무허가건축물이 있는데요. 시유지 위에 건물만 있는 경우죠. 그런 것들도 조합원자격이 있긴 있습니다.

▶최진석 기자
무허가인데 왜요?

▷이정열 대표
기준이 있어요. 기준만 충족하면 입주권을 줍니다. 토지 같은 경우는 시도별로 면적 기준이 다릅니다. 서울의 경우 90㎡ 이상이면 입주권 자격이 있습니다. 이보다 작은 경우는 조건이 붙어요. 무주택이어야 하고 현황하고 지목이 도로면 안 됩니다. 대개 지목은 대지인데 현황 상 도로일 경우 자격이 있지만 지목도 도로고 현황 상으로도 도로이면 자격이 없습니다.

▶최진석 기자
이번 시간에 2019년은 재개발투자의 시대인가에 대해서 얘기를 나눠봤는데, 결론은 맞다고 해야겠네요. 열정이넘쳐, 이정열 대표님과 얘기 나눠봤습니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이지현 인턴PD 편집 조민경 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴