"양재·남부터미널·용산 오피스텔 눈여겨봐야"

고수의 눈 - 이상수 에스플러스에셋 대표

1인, 2인 가구 급증하는데
소형주택 공급 못 따라가

1, 2인 가구의 급격한 증가는 부동산시장의 판도를 바꿔놨다. 선호도가 높았던 대형 부동산은 소형에 자리를 내준 지 오래다. 3.3㎡당 가격으로 따져보면 초소형 부동산이 1위다. 이 같은 변화는 1, 2인 가구가 전체 가구의 절반 이상인 53%를 차지하면서 나타났다. 3, 4인 가구(40.1%)와 차이가 크다. 향후 20년 뒤에는 1, 2인가구가 전체 가구 중 71%를 차지할 전망이어서 소형 부동산 수요는 더 증가할 것이다.

소형 주택 수요 증가에 비해 공급은 따라주지 못하는 실정이다. 주택 공급은 최근까지도 아파트 전용면적 84㎡ 위주로 공급됐다. 65.2%의 비율이다. 전용 59㎡ 이하의 소형은 21.2%에 불과하다. 선호도가 높은 도심 주변이나 역세권은 더욱 부족하다. 도심 업무타운의 오피스텔이 아파트 못지않은 높은 상승률을 기록했기 때문이다.

서울 강남 테헤란로 일대는 직장 접근성이 높고 주변 편의시설을 이용하기 좋다. 1억원대의 원룸형 오피스텔 가격은 3억원대로 올랐고, 2억~3억원대이던 1.5룸과 2룸형 오피스텔 가격은 이제 6억원대가 됐다. 최근 삼성역 일대 신축 2룸형 오피스텔 시세는 9억~15억원대다. 웬만한 지역의 중형 아파트 가격이다.

오피스텔 가격이 치솟다 보니 1, 2인 가구가 체감하는 소형 주택 공급 부족은 더 크다. 오피스텔은 안정적인 수익형 부동산으로 시세 상승보다는 월세 수익 목적으로 활용돼 왔다. 그러나 도심 업무타운 오피스텔의 시세 상승폭이 높아지면서 차익형 부동산으로 인식이 변하고 있다. 이들 지역에 1, 2인 가구가 집중되고 있기 때문이다.

가격 상승 요인을 분석해 보면 1, 2인 가구 수요 증가 때문만은 아니다. 기업이 밀집하면서 업무지구가 형성된 데다 주변이 상업시설들로 채워진 영향도 크다. 한정된 상업지역이 이처럼 개발되면서 지가는 높게 상승했다. 수요 증가와 개발이 어우러져 가격을 밀어올린 것이다. 테헤란로변처럼 높은 가격 상승이 예상되는 지역은 어디일까. 서초 양재와 남부터미널 주변도 비슷하다. 양재는 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통망과 남부터미널 복합개발이 계획된 지역이다. 강남 업무타운이 동부와 남부로 확장되고 있는 상황에서 대규모 상업지역으로 구성된 남부터미널 주변의 변화는 삼성동 한전부지만큼 파격적일 전망이다.

용산 국제업무지구와 캠프킴 주변도 마찬가지다. 이들 지역은 원효대로와 한강대로 사이에 위치한 용산 개발의 핵심 지역이다. 특히 원효대로는 도심과 여의도를 잇는 도로로, 강남의 테헤란로와 같은 역할을 맡은 가장 중요한 개발축이다. 하지만 가격은 한강대로 상업지역 평균지가의 절반 수준인 3.3㎡당 7000만~8000만원 수준이다. 앞으로 강남이나 여의도처럼 개발이 이뤄진다면 주변에 비해 저평가된 지가 또한 움직일 수밖에 없다. 이 같은 지가 상승은 오피스텔 가격 상승으로도 이어진다.

인구 구조 변화와 도시 개발은 부동산시장에 큰 영향을 미치고 있다. 오피스텔시장 또한 가구 분화에 따른 수요 변화와 투자 방식의 변화에 맞춰 진화 중이다. 투자자들은 이 같은 변화를 눈여겨봐야 한다. 1, 2인 가구가 집중되면서 상업지역 개발까지 어우러지는 곳이 앞으로 오피스텔 투자의 핵심 지역으로 자리잡을 것이다.