과거 전국 단위→고분양가·집값 급등 지역만 '정밀 타격' 방침 다음주 입법예고…전매제한 강화, 채권입찰제 등 시세차익 환수방안 검토
정부가 이르면 다음주 민간택지 분양가 상한제 시행을 위한 주택법 개정안 입법예고를 준비 중인 가운데 현재 상한제 적용 대상과 시기 등을 놓고 막바지 조율에 들어갔다.정부와 정치권에 따르면 주무부처인 국토교통부는 상한제 시행과 관련한 다양한 시뮬레이션과 효과 분석을 마쳤으며 관계부처와 국회, 청와대 등과 협의하며 최종안 결정만 남겨둔 것으로 전해졌다.
주택법 시행령 개정안이 다음주 입법예고될 경우 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 10월께 공포될 전망이다.
공포와 별개로 상한제 적용 대상과 시기는 법안에 담긴다.건설업계는 최종안에 담길 상한제 적용 대상, 시행 시점에 따라 시장에 미치는 파급효과가 상당히 갈릴 것으로 예상한다.
◇ 정부 "과열 우려지역만 상한제 시행" 31일 정부와 정치권에 따르면 현재 민간택지 분양가 상한제는 과거처럼 전국 단위로 광범위하게 시행하지 않고 서울 강남권 등 고분양가나 시장 과열 우려가 큰 지역 위주로 적용 범위를 한정하는 방안이 논의되고 있는 것으로 알려졌다.
현재 작동이 불가능한 상한제 적용 기준을 현실화해 집값과 청약과열이 우려되는 곳에서만 상한제가 시행되도록 '정밀타격'을 하겠다는 것이다.정치권의 한 관계자는 "상한제 영향으로 과도하게 공급이 줄어들 것이라는 우려가 생기지 않도록 과열지역을 중심으로 상한제를 적용하되 지구 지정과 해제가 어렵지 않도록 탄력적으로 제도를 운영해야 한다는데 공감대가 형성되고 있다"고 말했다.
이를 위해 정부는 현재 주택법 시행령상에 담긴 '정량적' 적용 요건을 손보고 있다.
현재 민간택지에서 상한제가 작동하려면 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과해야 한다.정부는 이 기준을 '물가상승률' 또는 물가상승률보다 약간 높은 정도로 낮추는 방안을 검토 중이다.
이와 함께 추가로 충족해야 할 최근 1년간 분양가상승률이나 청약경쟁률, 주택거래량 등의 기준도 일부 완화해 적용 대상을 확대할 것으로 전해졌다.
다만 이러한 정량적 요건을 충족하더라도 무조건 상한제 대상이 되는 것은 아니다.
국토교통부는 정부 관계자와 외부 전문가로 구성된 주거정책심의위원회를 통해 '정성적' 판단을 함께 고려해 상한제 대상 지역을 선별한다.
부동산 업계는 현재 집값과 분양가가 높으면서 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 검토하고 있는 서울 강남 4구와 과천시, 마포·용산·성동·동작구 등 일부 재개발 활성화 지역 등이 상한제 대상 지역에 편입되는 것이 아니냐는 관측이 나오고 있다.
지방에서는 최근 집값과 분양가가 가파르게 오르고 있는 대전시나 자발적으로 분양가 상한제 또는 고분양가 관리 지역 지정을 적극 건의하고 있는 광주광역시 등이 후보군으로 분류된다.
투기지역이나 투기과열지구 내에서 정량적 요건을 충족한 지역으로 상한제 적용 지역을 한정할 것이라는 전망도 있다.
◇ 재건축 단지도 '입주자 모집공고'로 적용 시점 통일 가능성 상한제 적용 시점도 막판 조율이 이뤄지고 있다.
현재 민간택지 분양가 상한제는 재건축·재개발 등 정비사업의 경우 법 시행후 관리처분인가를 신청하는 단지, 일반 아파트 사업은 입주자 모집공고 단지부터 적용하도록 돼 있다.
건설업계에서는 2018년 이전 관리처분인가를 신청해 초과이익환수제를 적용받지 않는 재건축 단지들이 후분양을 통해 HUG의 분양가 규제를 피해가지 못하도록 정부가 '관리처분인가 신청' 기준을 일반 주택사업과 동일하게 '입주자 모집공고'로 통일할 것이라는 관측이 나온다.
이 경우 현재 강남구 삼성동 상아2차, 강남구 개포 주공1단지, 반포동 한신3차·경남아파트(원베일리), 반포 주공1·2·4주구(주택지구), 송파구 미성·크로바, 강동구 둔촌 주공 등 이미 관리처분인가가 떨어져 일반분양을 앞둔 재건축 단지나 동작구 흑석 3구역 등 재개발 단지들이 당장 '상한제'의 사정권에 들게 된다.
그러나 이들 단지는 이미 관리처분인가를 받아 사업게획이 대부분 확정된 점을 감안해 공포 후 일정기간 경과규정을 두거나 관리처분인가 단지에 한해 일정 시한내 분양을 하면 상한제 적용을 유예해주는 방안 등이 나올 수 있다.
◇ 전매제한 강화…시세차익 환수 방안은 정부는 분양가 상한제 시행으로 과도한 로또 아파트를 양산해 청약 과열이 빚어질 수 있다는 우려에 대비해 시세차익 환수 방안도 준비하고 있다.
일단 분양권 전매제한이 대폭 강화될 전망이다.
현재 투기과열지구내 민간택지 분양가 상한제 주택의 전매제한은 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년이 적용되는데 이 기간이 늘어난다.
과거 2007년 민간택지 상한제 도입 당시 수도권 민간택지의 전매제한 기간은 전용 85㎡ 이하의 경우 7년, 85㎡ 초과는 5년였는데 이 수준으로 다시 환원될 가능성이 있다.
채권입찰제 도입 가능성도 제기된다.
과거 2007년 상한제 도입 당시 정부는 과도한 시세차익을 막기 위해 채권입찰제를 병행하되, 채권이 주변 집값 상승을 부추기지 않도록 채권매입액 상한액을 시세의 80% 선으로 조정했다.
전문가들은 "현재도 청약 가점을 높이기 위해 입양·위장이혼·위장전입 등 각종 불법과 편법이 판치는데 전매제한만으로는 상한제 아파트의 '로또화'를 막기 어렵다"는 입장이다.이 때문에 채권입찰제를 시행하되 채권상한액을 적정선으로 낮추는 방안, 9억원·12억원처럼 금액대별로 채권액을 차등적용 하는 방안 등이 나올 가능성도 배제할 수 없다고 전문가들은 예상한다.