수도권·지방 수축국면 진입…'분양가상한제' 겹쳐 약세 지속
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Cover Story - 피데스개발
하반기 부동산 시장 전망
올해 집값 年 1.3~1.6% 하락 전망
재건축·재개발 단지 투자수요 감소
전셋값도 올해 年2%대 떨어질 듯
지난달 29일 국토연구원이 발표한 ‘2019년 하반기 주택시장 전망과 향후 과제’에 따르면 주택매매가격이 올해 연간 1.3~1.6% 하락할 것으로 전망했다. 상반기에 0.9% 떨어진 데 이어 하반기에 추가 하락할 것으로 예상한 것이다. 연간 주택매매가격 변동률은 2016년 0.7%, 2017년 1.5%, 2018년 1.1% 상승하는 등 소폭의 상승세가 이어지고 있다. 지역별로는 수도권이 1.2~1.6% 하락, 지방은 1.4~1.6% 하락할 것으로 전망했다. 이와 같은 결과는 국토연구원 거시계량모형·시계열모형·추세분석 등을 통해 나타났다.국토연구원은 “주택매매가격 순환 국면 분석 결과 2019년 2분기 현재 전국·수도권·지방 모두 수축 국면에 진입했다”며 “9·13 대책 이후 전반적으로 주택시장은 안정세이고 시장 불안 시 민간택지 분양가상한제 등 추가 대책 발표 가능성이 있기 때문에 하반기 주택시장은 하락할 것으로 예상했다”고 밝혔다. 다만 “유동성 증가와 최근 금리 인하, 개발 호재 등은 지역별 주택시장 불안 요인으로 작용할 가능성도 상존한다”고 덧붙였다.
분양가상한제는 국토연구원의 주택시장 하락 전망에 가장 큰 영향을 준 요인이다. 국토연구원 자체 분석 결과 서울에 민간택지 분양가상한제를 확대 도입할 경우 서울 주택매매가격은 연간 1.1%포인트 하락할 것으로 전망했다. 국토연구원은 “공공택지에 적용되는 분양가상한제를 민간택지까지 확대하면 상대적으로 규제의 영향을 덜 받았던 재건축 일부 단지와 재개발 단지의 투자 수요가 감소할 것으로 보인다”고 설명했다.
보고서에 따르면 분양가상한제는 주변 재고주택의 가격 상승효과도 차단하는 것으로 나타났다. 국토연구원은 “분양가와 재고주택 간의 관계는 양방향이지만 분양가격이 재고주택가격에 선행하는 것으로 밝혀졌다”며 “분양가상한제는 높은 분양가로 주변 재고주택의 가격을 동반 상승시키는 효과도 차단할 것으로 예상된다”고 설명했다.분양가상한제에 따른 주택 공급 위축은 우려할 수준은 아니라고 예상했다. 최근 주택 공급이 많았기 때문이다. 2018년 주택준공실적은 62만7000가구로 예년에 비해 증가했으며 최근 3년간 주택인허가실적도 장기 평균치를 넘어선 것을 근거로 들었다. 또한 최근 발표된 3기 신도시 개발을 통해 수도권에 30만 가구 공급을 추진한다는 계획과 주거복지로드맵에서 2022년까지 주택 100만 가구를 공급한다는 것도 주택 공급 증대를 도울 것으로 예상했다.
국토연구원은 주택시장이 장기순환국면 또한 수축국면에 들어섰다고 분석했다. 순환국면은 ‘확장, 둔화, 수축, 회복’ 네 국면으로 구분한다. 국토연구원의 주택매매가격 순환국면 분석 결과 주택시장은 2013년 3분기를 저점으로 상승 추세를 보이다가 2018년 4분기를 정점으로 둔화 국면으로 전환, 2019년 2분기 수축 국면에 진입했다.
중개업소를 대상으로 한 주택시장 순환국면 인식 조사에서도 하락전반기, 하락후반기로 응답한 비중이 높게 나왔다. 이 조사는 국토연구원이 전국 중개업소 2338곳을 대상으로 설문조사한 결과를 토대로 했다. 조사 결과에 따르면 전국 32.9%가 하락전반기로, 29.5%가 하락후반기로 응답했다. 상승전반기, 상승후반기로 답한 중개업소는 각각 8.9%, 5.1%였다.주택 전세시장은 올해 연간 2.1~2.3% 하락할 것으로 예상했다. 수도권은 2.2~2.4% 하락, 지방은 2~2.2% 하락할 것으로 봤다. 상반기 전세시장 변동률은 전국, 수도권, 지방 각각 -1.4%, -1.6%, -1.2%를 기록했다. 주택매매거래량은 올해 연간 전국적으로 69만~74만 가구가 거래될 것으로 내다봤다. 2017년에는 94만7000건, 2018년에는 85만6000건이 거래된 것에 비하면 올해 주택거래량은 큰 폭으로 하락할 것으로 보인다. 수도권은 34만~38만 건, 지방은 35만~36만 건 거래될 것으로 전망했다.
구민기 기자 kook@hankyung.com