12일 당정협의 후 개정 주택법 시행령 입법 예고 임박 재건축發 집값 상승 차단 의도…입주자 모집공고 단지부터 적용할 듯
정부가 작년 '9·13 부동산 안정 대책'을 내놓은 지 11개월 만에 결국 '민간택지 아파트 분양가 상한제'라는 추가 카드를 꺼냈다.공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트의 분양가도 정부가 적정 수준에서 엄격히 관리하겠다는 뜻으로, 서울 강남 등 일부 지역 재건축 아파트 등의 높은 분양가가 전체 부동산 시장 재과열을 이끌고 있다는 판단에 따른 것이다.
11일 국토교통부와 정치권 등에 따르면 여당(더불어민주당)과 정부는 12일 오전 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행을 위한 당정 협의를 진행할 예정이다.
이 회의에서 큰 이견이 없는 한, 협의가 끝나는 대로 국토부는 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 곧바로 입법 예고할 것으로 알려졌다.개정안에는 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용할 수 있는 조건을 완화하는 내용이 담긴다.
2007년 본격적으로 도입된 분양가 상한제는 감정평가된 토지비용(택지비), 정부가 정해놓은 기본형 건축비에 가산 비용(개별 아파트에 따라 추가된 비용)을 더해 최대한 받을 수 있는 분양가를 못 박는 방식이다.
현재 공공택지 아파트는 모두 분양가 상한제 대상이고, 각 지방자치단체의 분양가심사위원회가 일일이 공공택지 아파트의 가산비를 포함한 분양가 적정성을 심사·승인하고 있다.과거 참여정부 당시에는 민간택지 아파트에도 분양가 상한제가 적용됐으나, 주택공급 위축이나 아파트 품질 저하 등의 부작용 탓에 2014년 분양가 상한제의 민간택지 적용 요건이 강화됐다.
그 결과 현행 주택법 시행령 제61조에 따르면 민간택지 아파트에 분양가 상한제를 적용하기 위해서는 일단 3개월간 해당 지역 주택가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다.
여기에 ▲ 최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 ▲ 최근 3개월 주택매매량이 전년동기대비 20% 이상 증가 ▲ 직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10대 1 초과라는 3개 기준 중 하나를 충족해야 한다.이처럼 까다로운 기준 때문에 2014년 말 이후 지금까지 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었다.
하지만 이제 개정안은 민간택지에도 쉽게 분양가 상한제를 적용할 수 있도록, 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수(倍數)를 1∼1.5배 수준으로 낮추고 '과열' 지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정한 것으로 알려졌다.
이런 조건 완화를 통해 민간택지 아파트에 앞으로 분양가 상한제가 적용되면, 시세와 크게 관계없이 토지비, 기본형 건축비 등을 기반으로 분양가가 정해져 그 수준이 현재보다 낮아질 가능성이 크다.
서울 강남 등 일부 지역 재건축·재개발 등 정비사업발(發) 부동산 시장 동요가 이번 대책의 시발점인 만큼, 대책의 효과를 제대로 달성하기 위해 정비사업 아파트에 대한 민간택지 분양가 상한제 적용 시점도 앞당겨질 전망이다.
현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 진행 단계 가운데 '관리처분 인가'를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용한다고 명시하고 있지만, 개정안은 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 '입주자 모집공고' 시점부터 적용받도록 바뀔 것으로 예상된다.
이 경우 이미 정비사업이 상당 부분 진행된 단지의 조합원들을 중심으로 '소급' 논란이 제기될 수 있다.
아울러 정부는 민간택지 아파트 분양가 상한제 시행에 따른 청약 과열, 과도한 시세 차익 등의 부작용을 줄이기 위한 방안도 입법 예고와 함께 내놓을 것으로 알려졌다.
가장 유력한 방안으로 거론되는 것은 전매제한 기간 연장이다.
현재 투기과열지구 내 민간택지 분양가 상한제 주택의 경우 분양가가 주변 시세의 70% 미만이면 4년, 70% 이상이면 3년간 전매가 제한되는데 이 기간이 5∼7년으로 늘어날 가능성이 있다.
다만 정부가 이번 추가 대책의 초점을 서울 강남 등 재과열 지역에 맞추고 있기 때문에, 민간택지 아파트에 대한 분양가 상한제 적용이 가능한 지역을 아예 '투기지역'이나 '투기과열지역'으로 한정하는 내용이 시행령에 추가될 지에도 관심이 모아지고 있다.국토부 관계자는 "시행령 개정을 통해 분양가, 집값 안정 효과를 충분히 거둘 수 있도록 설계했다"고 전했다.