11개월 만에 또 부동산 규제…분양가 상한제 3대 쟁점

12일 '민간택지 분양가 상한제' 발표

(1) 입주자 모집 아파트까지 적용?
(2) 투기과열지구만 '핀셋' 적용?
(3) 입법예고 거쳐 10월 시행?

정부가 12일 서울 집값 안정을 위한 ‘민간택지 아파트 분양가 상한제’ 도입 방안을 발표한다. 지난해 9·13 주택시장 안정대책을 내놓은 지 11개월 만의 추가 규제다. 국토교통부는 12일 오전 당정 협의를 연 뒤 분양가 상한제 관련 주택법 시행령 개정안을 곧바로 입법 예고할 예정이다. 주택법 시행령 개정안이 시행되면 공공택지뿐 아니라 민간택지에 짓는 아파트의 분양가도 정부가 통제하게 된다. 시장의 관심은 분양가 상한제가 어느 지역까지 적용될지, 어느 시점부터 시행될지 등에 쏠려 있다.

‘입주자 모집공고’로 기준 바뀔 듯

12일 발표될 주택법 시행령 개정안에서 가장 눈여겨볼 부분은 분양가 상한제 적용 기준이다. 현행 시행령 61조 2항은 정비사업 아파트의 경우 “‘관리처분계획인가’를 신청하는 아파트부터 분양가 상한제를 적용한다”고 명시하고 있다.

건설업계는 정비사업 아파트도 일반 아파트와 마찬가지로 ‘입주자 모집공고’ 시점에 분양가 상한제가 적용될지 촉각을 곤두세우고 있다. 정부가 서울 강남 등 일부 지역 재건축·재개발 등 정비사업 지역을 집값 불안의 근원지로 보고 있는 까닭이다. 국토부 관계자는 “상한제 시행 후 일부 재건축 단지로 투기 수요가 쏠리는 현상이 없도록 할 것”이라고 말했다.

적용 기준이 입주자 모집공고 시점으로 바뀌면 원베일리, 상아2차, 둔촌주공 등 이미 관리처분계획인가 단계를 넘어서 분양을 앞두고 있는 서울 강남권 단지들이 대부분 분양가 통제를 받게 된다. 이들 단지는 과거 관리처분계획인가 시기엔 ‘주택 가격 상승률’ 등 분양가 상한제 적용에 필요한 다른 기준에 미달해 분양가 상한제에서 제외됐다.

분양가 상한제가 적용되면 일반분양 수익이 줄어들고 조합원들의 분담금도 늘어난다. 고준석 동국대 겸임교수는 “분양가가 주택도시보증공사(HUG) 통제를 받는 지금보다 더 떨어질 가능성이 높다”며 “수익성 악화를 우려해 재건축·재개발 사업을 중단하는 곳이 속출할 것”이라고 내다봤다.

서울 강남·‘마용성’ 등 집값 상승지역 유력

분양가 상한제 적용 범위도 변경될 전망이다. 분양가 상한제가 부활했던 2007년처럼 전국 단위로 시행하지 않고 집값 급등 우려가 높은 지역에만 상한제가 적용될 것이란 관측이 나오고 있다. 전국 단위로 시행할 경우 비급등 지역에서 재건축 아파트 수급 불안이 나타날 가능성이 있어서다. 복수의 정부, 정치권 관계자들에 따르면 분양가 상한제 적용 범위를 서울 강남, ‘마용성(마포·용산·성동구)’ 등 집값 상승세가 가팔랐던 ‘투기과열지구’로 한정하는 방안이 유력하다.

아울러 시행령 제61조의 적용 요건도 바뀔 것으로 보인다. 현행법에는 먼저 3개월간 주택 가격 상승률이 해당 지역이 포함된 시·도 물가 상승률의 2배를 넘어야 한다. 여기에 △최근 1년 분양가 상승률이 물가 상승률의 2배 초과 △최근 3개월 주택 매매량이 전년 동기 대비 20% 이상 증가 △직전 2개월 월평균 청약 경쟁률이 5 대 1 초과 또는 국민주택규모 주택 청약경쟁률이 10 대 1 초과라는 세 가지 기준 중 하나를 충족해야 한다.

이처럼 느슨한 기준 때문에 2014년 말 이후 지금까지 민간택지 아파트에 분양가 상한제가 적용된 사례는 없었다. 이번 개정안은 물가 상승률 대비 분양가 상승률의 배수를 1~1.5배 수준으로 낮추고 ‘과열’ 지표로서 주택 거래량과 청약 경쟁률 기준을 크게 하향 조정한 것으로 알려졌다.

충격 우려…유예기간 주어질까

이번 개정안의 시행 시기도 관심사다. 정부가 12일 개정안 발표와 함께 입법 예고를 하면 40일간의 예고 기간과 법제처 심사, 규제심사, 국무회의 의결을 거쳐 이르면 10월께 공포될 수 있다. 김현미 국토부 장관이 한 달 전부터 분양가 상한제 시행을 공언한 만큼, 조속히 시행해야 정책 효과를 거둘 수 있다는 게 정부의 판단이다. 이 때문에 가능한 한 이른 시일에 시행할 가능성이 높다.

주택업계에선 “6개월 이상 시행을 유예해 달라”고 요구하고 있다. 주택업계 관계자는 “주택 공급 급감으로 인한 시장 불안정과 건설업계 침체 등을 방지하기 위해 6개월의 시행 유예가 필수적”이라고 말했다. 2007년 분양가 상한제가 민간택지로 확대 시행될 땐 약 8개월간의 유예기간이 주어져 건설사들이 분양가 상한제를 피하기 위해 서둘러 분양에 나서기도 했다.

이 밖에 ‘로또 아파트’ 양산 방지를 위한 전매제한 기간 확대, 다주택자에 대한 대출 제한 강화 등이 분양가 상한제 시행 방안과 함께 나올 것이라는 관측도 있다. 국토부 관계자는 “시행령 개정을 통해 분양가, 집값 안정 효과를 충분히 거둘 수 있도록 설계했다”고 말했다.

최진석 기자 iskra@hankyung.com