[집코노미TV] "분양가 상한제, '9·13 대책' 때와 같은 폭락 없다"

'집'터뷰

이상우 유진투자증권 연구위원

▶최진석 기자
부동산시장을 속속들이 들여다보는 집코노미, 이번 시간엔 뜨거운 감자인 민간택지 분양가 상한제에 대해서 얘기 나눠보겠습니다. 분양가 상한제 도입 이후 집값 흐름을 전망해 본다면 어떨까요?

▷이상우 연구위원
큰 영향 없을 것 같아요. 이미 있는 것과 마찬가지이기 때문이죠. 주택도시보증공사(HUG)를 통한 고분양가 관리가 이뤄지고 있었기 때문에 이미 마음대로 분양가를 책정할 수 없는 상황이었죠. 상한제 그 자체로 엄청난 영향을 준다고 하긴 힘들 것 같아요. 이미 있는 제도에서 조금 더 강화되는 정도라고 봅니다. 없던 게 새로 생기는 것처럼 호들갑 떨 필요는 없다고 봐요. 다만 그게 문제가 생기는 사람들이 큰 거죠. 시장 전체적으로 봤을 때 너무 중요한 이슈일 것 같진 않아요.

▶최진석 기자
직접적인 타격을 입는 아파트는?

▷이상우 연구위원
재건축이 주로 해당될 것이고, 분양가 상한제라는 건 조합원분양가가 아닌 일반분양가 얘기니까 일반분양가가 낮을 때 누가 손해를 볼지 보시면 되겠죠. 일반분양분이 많은 단지들은 힘들어지는 겁니다. 일반분양의 비중이 큰 단지들 말예요. 최근에 투자하신 분들은 크게 당황하실 거예요. 30년 이상 살아오신 원조합원분들도 힘들 겁니다. 연세도 높으실 테고 많이 은퇴도 하셨을 건데 분담금이 올라가면 은퇴하신 분들에겐 영향이 있거든요.

▶최진석 기자
관리처분계획인가를 통과해서 사업 진행이 많이 된 단지들은 수익성에 타격을 입을 수밖에 없겠네요?

▷이상우 연구위원
영향이 있겠죠.

▶최진석 기자
후분양도 적용이 된다고 하더라고요. 1 대 1 재건축은 별다른 영향이 없겠죠?

▷이상우 연구위원
1 대 1이 일반분양이 없다는 건 아닙니다. 조금 있긴 하죠. 그런 경우엔 앞서 말씀드린 대로 비율이 낮기 때문에 영향이 크진 않아요.

▶최진석 기자
수혜를 받는 곳도 있을까요?

▷이상우 연구위원
단지가 작고, 일반분양분이 적다면 사업이 빨리빨리 갈 수도 있겠죠. 총의를 모으기도 쉽고. 중규모 단지들의 재건축이 조금 더 용이하지 않겠느냐 보고 있어요. 이런 시기에 진행을 해보는 것도 괜찮은 것 같아요.

▶최진석 기자
새 아파트 희소성을 보다 빠른 시일 내에 실현할 수도 있고요. 그런데 분양가 상한제가 전셋값에도 영향을 줄까요?

▷이상우 연구위원
중규모 단지들의 재건축이 용이해진 상황으로 간다면 전셋값에 영향을 줍니다. 면적이 소형인 단지들은 거의 없으니까요. 서초에서도 작년에 경험했죠. 500가구 단지 하나 이주 나가는 것만으로도 전세가격이 크게 움직여요. 주변 가격은 비싸고, 면적도 넓고, 자녀를 키우다 보니 멀리 못 가고요. 올해 송파에서 전셋값이 움직이는 것도 마찬가지이고요. 상한제가 걸리기 시작하면서 중규모 단지들의 사업이 빨라진다면 이런 식으로 전세가격에 영향을 줄 가능성이 크다고 봐요. 이런 단지들은 강북권보다 강남권에 많아요. 강남권이 예상보다 대단지가 많지 않아요. 서초쪽에 주공아파트가 많아서 대단지도 많았던 것처럼 보일 뿐이죠.

▶최진석 기자
무주택 실수요자들이 보다 낮은 분양가로 내 집 마련을 해주겠다는 건데 청약전략은 어떤 게 있을까요.

▷이상우 연구위원
서울 재건축이라면 분양가 9억원은 넘겠죠. 그렇다면 특별공급도 없고요. 그럼 젊은 층은 힘들어요. 청약가점 경쟁을 해야하는 건데 결국 전략 자체가 없어요. 가점을 무슨 수로 만들어요. 결혼을 빨리 하고, 부양가족이 많아야 하고. 빨리 나이 먹는 수밖에 없어요. 이제 전략은 이겁니다. 인기가 있을지 없을지 보는 거죠. A+급을 원하는 게 아니라 A-급에서 만족하겠다, 하면서 끊어가는 전략이죠.

▶최진석 기자
전매제한 기간을 늘리는 건 의미가 있을까요.

▷이상우 연구위원
저는 잘 모르겠어요. 실용성이 있을지 모르겠어요. 축하하고 끝나면 되지 않을까. 전매제한을 한다면 그 기한까지 다 기다리지 않을까요?

▶최진석 기자
김현미 장관도 이런 얘기를 했었어요. 시세차익만큼의 이익을 시행사가 가져가는 것보다 개개인이 가져가는 게 맞다고요.

▷이상우 연구위원
저는 사업 시행 주체가 이익을 어느 정도 가져가는 건 맞다고 봐요. 이익 극대화를 위해서 개발사업을 하는 건데, 재건축이라면 그것 때문에 고생하면서 오래 사신 분들도 계시잖아요. 이분들의 시세차익은 제한하면서 수분양자에게 차익을 주겠다는 건 차별이 거꾸로 생길 수도 있는 것이라고 봐요. 차라리 이익을 누군가 봐야한다면 저는 조합원의 이익이 더 많이 나야 한다고 봅니다.

▶최진석 기자
이번 시간은 분양가 상한제의 영향에 대해서 긴급하게 알아봤습니다. 이상우 연구위원이었습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영 이지현 인턴PD 편집 김예린 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴