국토부 "분양가 상한제 당장 적용은 아냐…투기과열지구 추가 지정 계획 아직 없다"
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이문기 주택토지실장 일문일답
민간택지 분양가 상한제 기준을 완화하는 내용의 ‘주택법 시행령 개정안’은 10월까지 입법예고를 거쳐 유예기간 없이 바로 공포·시행된다. 적용 지역과 범위는 추후 국토부 주거정책심의위원회를 거쳐 결정한다.다음은 이 실장과의 일문일답.
▶시행령 공포 후 즉시 시행되나, 아니면 경과규정을 두고 유예하나.
“입법예고를 거친 뒤 법제처 심사 거쳐 유예기간을 두지 않고 즉시 시행한다.”▶분양가 상한제 구체적인 효과는.
“분양가 상승은 인근 주택 가격 상승을 견인해 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다. 과거엔 분양가 상한제 시행 시기(2007∼2014년) 서울 집값은 안정세였다. 하지만 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후 시장이 과열됐다. 민간택지 분양가 상한제는 실수요자가 부담 가능한 수준의 분양가를 책정하도록 해 시장 전반의 가격 안정에 도움을 준다. 최근 국토연구원 분석 결과 민간택지 분양가 상한제 시행이 서울 아파트 가격을 연간 1.1%포인트 하락시키는 효과가 있다고 전망했다.”
▶효과가 없으면 추가 대책도 나오나.“정부는 시장 상황을 면밀히 모니터링해 추가 조치도 적극적으로 추진할 계획이다.”
▶분양가는 얼마나 낮아지나.
“몇몇 단지를 대상으로 조사해 봤는데 현시세의 70∼80% 수준은 가능할 것으로 보고 있다. 내부적으로 시뮬레이션을 통해 분석한 추산치이기 때문에 구체적인 자료를 공개할 수는 없다.”▶임대후 분양으로 전환 안 된다는데.
“임대보증보험에 가입해야 하고, 고가 분양일 경우 보증이 거절될 수 있다. 재건축·재개발 등 정비 사업의 경우 시울시가 조례로 임대 전환이 안 되도록 하고 있다.”
▶투기과열지구가 대상인데 올해에도 새로 지정해 발표할 예정인가.
“투기과열지구 신규 지정과 해제 발표 여부는 일단 지정된 지역에 대해서는 검토할 예정이고, 추가 지정 계획은 아직 없다.”
▶분양가 상한제가 적용되면 조합 이익이 줄어들어 사실상 재건축 초과이익환수제는 무력화되는 게 아닌가.
“상한제를 적용하면 계획보다 일반 분양가가 낮아질 수 있기 때문에 환수액은 감소할 것으로 로 예상된다. 다만 구체적인 규모는 재건축 단지나 입지, 사업속도별로 차이가 있어 일률적으로 말하기는 어렵다.”
▶이번 달 주정심이 열리나. 10월 공포 후 시행되면 내년 8월부터 본격 지정되는 건가.
“이달 주정심 일정은 결정되지 않았다. 오늘 발표한 건 제도개선 내용이다. 상한제 지정요건을 개선하는 개정안 입법예고를 거치면 이르면 10월 초 시행령이 시행된다. 이후 시장상황을 종합적으로 고려해 주정심 열고 어느 지역을 언제 지정할지 결정할 것이다.”
“투기과열 지역 중 3가지 요건을 정량적으로 고려한다. 그 가운데 주택시장 상황을 종합적으로 고려해서 결정하겠다는 것이다. 다만 요건이 된다고 반드시 지정하는 건 아니고 과열이 심하거나 확산할 여지가 없으면 빠질 수도 있다.”
▶적용 시점에 대해 명확히 말해달라.
“분양가 상한제는 2007년 최초 시작 당시에는 전국적으로 적용했다. 지금은 제도가 바뀌어서 정량요건에 해당하는 지역에 대해 주정심이 지정하게 돼 있다. 오늘 발표 시행령 내용은 지정요건 완화 내용을 발표한 것이다. 이르면 10월 초 시행령 시행되면 제도적 요건을 갖추게 되고, 이후 지역과 시점은 시장 상황 종합 판단해서 하게 된다. 과거 일률 적용했던 것과 달리 지금은 주정심을 통해 선별적으로 하도록 돼 있다.”
▶공급 위축 우려가 있다.
“시장과열 우려가 있는 지역을 선별해 제한적으로 하는 것이다. 상한제를 적용하더라도 분양가격과 적정이윤을 보장하는 제도적 장치가 돼 있다. 정비사업의 경우 현재 사업이 본격화된 착공 또는 관리처분 인가를 받은 단지가 151개에 달한다. 이런 물량이 있어 물량 감소는 크지 않을 것으로 본다.”
▶가격 상승 우려도 있다.
“최근 집값 상승 패턴을 보면 송파·서초 등 강남권 주요 단지의 재건축 가격이 상승하고 주변 신축 단지가 따라 오르는 추세를 보인다. 상한제를 통해 재건축 아파트 분양가 합리적인 수준으로 조정되면 신축단지 상승도 제한될 것으로 판단한다. 통상 재건축 단지가 자산가치 상승효과가 크기 때문에 제한적이지 않을까 생각하는 것이다. 그럼에도 신축단지나 주변단지 가격이 상승하면 투기 수요가 있는지 등을 자금 출처 조사 등을 통해 단속할 계획이다.”
▶‘강남권 정밀 타격’을 위해 마련된 것인가.
“특정 지역을 타깃으로 한 것은 전혀 아니다. 어느 지역을 염두에 두고 한 것이 아니다.”
▶일본과 경제전쟁 중인데, 발표 시점을 두고도 다른 고려가 있지 않느냐는 시각도 있다.“공급위축을 우려하는 전제로 나온 질문 같다. 과거와 달리 이번에는 선별적 지정이라 영향이 제한적일 수 있고, 걱정처럼 사업 이윤이 감소하는 건 크게 없을 것으로 판단하고 있다. 공급위축에 대한 우려도 있는데 수도권 30만가구, 서울 입지를 확보해 짓는 4만 가구, 용적률 완화 등 규제 완화를 통해 공급하는 5만3000가구 등 서울에만 12만3000가구 공급 계획이 있다. 서울 외 경기도도 있다. 이들 주택의 공급을 조기화하는 것을 별도로 추진하고 있다. 일부에서 우려하는 상한제로 인한 공급위축과 경기 위축에 대해서는 충분히 대비하고 있다.”
전형진 기자 withmold@hankyung.com