과천·성남이 비싼 이유를 아시나요

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최근 서울과 수도권 아파트값의 격차가 커지고 있지만, 서울만큼 주거 선호도가 높고 아파트값도 높게 형성된 지역이 있다. 경기 과천시와 성남시다. 부동산114에 따르면 지난달 기준 과천시 아파트값은 공급면적 3.3㎡당 3913만원으로 서울 강남구(4989만원), 서초구(4719만원)에 이어 수도권에서 세 번째로 단가가 높았다. 성남시는 3.3㎡당 2207만원으로 서울 평균 2680만원보다는 낮지만 서울 25개 구 중 12개 구는 성남시보다 평균 단가가 낮은 것으로 조사됐다. 두 지역의 매력은 무엇일까?

우선 과천시 면적은 35.8㎢로, 인구는 약 5만8000명, 재고 아파트는 1만 가구 정도에 불과하다. 입지적으로는 서울 관악·서초구와 접하고 지하철 4호선이 연결돼 있어 서울생활권이다. 또한 1980년대 초 정부제2종합청사가 과천시로 이전하며 개발된 지역답게 교육, 문화 등 생활편의시설이 잘 갖춰져 있다.

반면 성남시는 면적 141.8㎢로, 과천시의 약 네 배에 달하며 인구는 94만6000명으로 과천의 10배가 넘는다. 재고 아파트는 약 17만2000가구로 서울에서도 아파트가 가장 많은 노원구(15만6000가구)보다도 많다. 입지적으로는 서울 강남·송파구와 접하고 교통 여건은 지하철 8호선, 분당선, 신분당선 등 다양한 도로망이 갖춰져 있다.

두 지역의 공통점은 서울, 특히 강남권과의 접근성이 우수하고 계획적으로 개발됐기 때문에 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 점이다. 과천시는 1980년대 아파트가 개발돼 일부는 재건축이 끝났고, 5개 구역이 재건축을 추진 중이다.

반면 성남시는 분당신도시가 개발되기 전에 형성된 구시가지, 분당신도시, 판교신도시 등 개발 시점과 입지적 특성이 달라 성남 시내에서도 아파트값의 차이가 크다.

작년에는 두 지역 모두 아파트값 상승률도 높았다. 특히 과천시는 연간 29.2% 상승해 경기도 31개 시·군 중 상승률이 가장 높았고, 재건축과 새 아파트 이슈로 동별 상승률도 비슷했다. 성남시는 지난해 18.5%로 경기도에서 세 번째로 상승률이 높았다. 반면 올해는 두 지역 나란히 아파트값이 하락세다. 과천시는 2.2%, 성남시는 0.7% 하락했다.

과천시는 재건축을 추진 중인 단지가 많아 민간택지 분양가 상한제 시행을 앞두고 재건축 아파트값이 더욱 하락할 가능성이 높다. 반면 새 아파트는 반사이익을 얻을 가능성도 있는 만큼 과천시도 단지 간 희비가 엇갈릴 가능성이 있고, 성남시 역시 새 아파트와 재건축 가능성이 있는 노후 단지 간 가격 차이가 커질 수 있다.

김혜현 < 알투코리아 투자자문 이사 >