가족 간 증여로 주택 수를 줄일 땐 주의해야

알짜 세무이야기

다주택 보유에 대한 양도소득세와 종합부동산세 부담을 줄이기 위해 가족에게 증여하는 경우가 있다. 그런데 증여를 통해 주택 명의를 분산하더라도 세법상으로 주택 숫자가 줄지 않는 경우가 있기 때문에 주의를 요한다. 매각할 당시 보유한 주택 숫자가 1주택인 경우 양도소득세 비과세가 가능하고, 2주택 이상인 상황에서 조정대상지역의 주택을 매각하는 경우 양도소득세가 중과세되고 장기보유특별공제가 배제된다. 이렇게 양도소득세를 계산할 때 주택 숫자는 개인별로 카운트하지 않고 세대를 기준으로 카운트한다.

현행 종합부동산세도 한 채의 주택을 단독명의로 보유한 경우 공시가격 9억원을 초과하는 경우에 종합부동산세를 계산한다. 반면 공동명의로 주택을 보유하거나, 2채 이상 주택을 보유한 경우 종합부동산세의 기준금액은 6억원으로 낮아지고 세액공제는 인정되지 않는다. 종합부동산세의 세율과 세부담 상한선도 주택 보유 숫자에 따라서 달라진다.

그런데 종합부동산세를 계산할 때의 주택의 숫자는 세대 기준으로 카운트하는 경우도 있고, 개인 기준으로 카운트하는 경우도 있다. 종합부동산세의 기준금액(6억원 또는 9억원)과 세액공제 여부를 판단할 때는 세대를 기준으로 주택 숫자를 카운트한다. 반면 종합부동산세의 세율을 적용하거나 세부담 상한선을 적용할 때는 개인별로 주택의 숫자를 카운트한다.

그렇다면 세법에서 말하는 세대의 기준은 무엇일까? 세법상 독립된 세대로 인정되는 경우는 세 가지 정도로 압축된다. ①결혼(이혼한 경우 포함)을 하거나 ②만 30세 이상이거나 ③세법에서 정하는 경제활동을 하는 경우에는 독립된 세대로 인정된다.

세법에서는 이혼도 독립된 세대로 인정하기 때문에 이혼을 통한 재테크의 유혹에 빠지는 경우가 가끔 있다. 각자 주택을 보유한 부부가 이혼을 하면 각자 독립된 세대로 인정되고, 각자 1세대 1주택으로 만들 수 있기 때문이다. 이 경우 두 채 모두 1세대 1주택으로 양도소득세 비과세를 받을 수 있고, 종합부동산세 역시 줄이거나 사라지게 할 수 있다. 하지만, 법률적으로 이혼을 했더라도 세금을 줄일 목적인 것이 확인되는 경우 줄였던 세금은 가산세를 포함해 모두 추징되기 때문에 세금을 줄일 목적의 위장 이혼은 절대 생각해서는 안될 것이다.

독립된 세대를 구성할 수 없는 가족은 실제로 이사하고, 주민등록을 옮겨도 세법에서는 세대가 분리되지 않는 것으로 본다. 그래서 양도소득세 중과세를 피하거나, 1주택으로 양도소득세 비과세를 인정받을 목적으로 배우자나 대학생인 자녀에게 주택을 증여하는 것은 의미가 없다. 다만 주택 숫자가 줄일 수 없더라도 자녀와 배우자에게 증여하는 것은 여전히 의미가 있다. 증여한 주택의 양도소득세와 세대 전체의 종합부동산세는 줄일 수 있기 때문이다.

원종훈 < KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장 >