상아2차 내달 선분양 확정, 둔촌 주공·반포 원베일리도 "예정대로 분양" 재건축 초기 단지는 "서두를 필요 없다" 속도조절…집값도 급매·보합 엇갈려
분양가 상한제 시행을 앞두고 재건축 단지들의 움직임이 엇갈리고 있다.주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 피해 후분양을 계획했던 단지들은 상한제 시행 전 선분양으로 돌아섰는가 하면 이주를 진행해 사업을 돌이킬 수 없는 단지들은 분양가 상한제 적용에 따른 손실을 최소화하는 선에서 예정대로 일반분양을 준비 중이다.
반면 재건축 사업 초기 단지들은 사업을 서두르지 않고 속도 조절에 나선다는 계획이다.
◇ '선분양 전환, 상한제 적용, 속도 조절' 각자도생 나선 재건축 단지서울 강남구 삼성동 상아2차 재건축 조합은 24일 조합원 총회를 열고 다음달 선분양에 들어가기로 했다.
이 아파트 조합은 HUG와 일반분양가 책정을 놓고 갈등을 빚다가 지난 6월 강남 재건축 단지중 가장 먼저 '준공후 분양'을 하기로 결정했다.
그러나 정부가 이르면 오는 10월중 분양가 상한제를 시행하기로 하면서 다시 선분양으로 선회한 것이다.상아2차 조합은 내달 '래미안 라클래시'라는 브랜드로 115가구를 일반분양할 예정이다.
현재 HUG 분양가 기준을 적용하면 이 아파트의 일반분양가는 올해 4월 분양한 강남구 일원동 일원대우를 재건축하는 '디에이치 포레센트'의 3.3㎡당 평균 4천569만원 수준에서 결정될 것으로 보인다.
조합측 관계자는 "이미 6월부터 일반분양 준비가 다 된 상태여서 HUG와 분양가 협의가 끝나는 대로 곧바로 분양에 들어갈 것"이라며 "분양가 상한제를 적용하는 것보다는 그 전에 서둘러 분양하는 편이 낫다고 판단했다"고 말했다.서초구 반포동 신반포3차·경남아파트(원베일리)와 강동구 둔촌 주공아파트 등 이미 조합원 이주를 마치고 철거가 진행 중인 단지들은 분양가 상한제가 적용될 것이라는 전제하에 상한제 기준에 맞춰 일반분양을 준비하고 있다.
반포 원베일리 조합은 1+1 분양을 확대해 일반분양분을 축소하기로 했다.
이에 따라 당초 350가구 남짓이던 일반분양 물량이 상당수 줄어들 것으로 보인다.
보류지 물량을 법정 한도까지 최대한 남겨놓는다는 방안도 논의중인 것으로 알려졌다.
보류지는 사업시행자인 재건축·재개발조합이 분양 대상자의 누락·착오와 소송 등에 대비하기 위해 가구 중 일부를 분양하지 않고 유보하는 물량으로 전체 가구 수의 최대 1%까지 남겨놓을 수 있다.
송파구 가락동 헬리오시티의 경우 최근 공개 경쟁입찰로 분양한 보류지 5가구가 일반분양가보다 높게 낙찰돼 주목받았다.
조합은 내년 4∼6월로 예정된 조합원 분양이 마무리되면 내년 하반기께 일반분양에 들어갈 계획이다.
반포동의 한 중개업소 대표는 "원베일리의 경우 일반분양을 통한 조합 수입 확대 차원에서 1+1 분양을 일부 제한한 측면이 있는데 상한제가 적용되면 일반분양분을 줄이고 조합원분을 늘리는 편이 낫다는 의견이 많다"며 "애초 일반분양분 물량도 많지 않아서 예정대로 분양을 진행할 것"이라고 말했다.
강동구 둔촌 주공아파트도 예정대로 오는 10∼12월 사이에 일반분양을 진행한다는 계획이다.
이 아파트는 전체 건립가구 1만2천여가구 가운데 일반분양 물량이 4천700여가구에 달한다.
이 단지도 1+1을 확대해 조합원분을 늘리고, 설계변경과 일반분양분 마감재 수준을 낮추는 등의 방식으로 손실을 최소화하는 방안을 논의하고 있다.
둔촌 주공아파트의 HUG 기준 분양가는 현재 3.3㎡당 2천500만∼2천600만원 안팎, 분양가 상한제 적용 분양가는 3.3㎡당 2천300만원 내외로 추정된다.
시공사 관계자는 "다행히 HUG가 요구하는 분양가나 상한제 적용 분양가가 큰 차이는 없을 것으로 보여서 어느 쪽이든 수용이 어려운 상황은 아니다"라며 "정부의 10월 법안 개정 내용과 시행 시기에 따라 분양 시점에서 상한제를 적용받을 수도, 받지 않을 수도 있다"고 말했다.
건설업계는 상한제 시행에 따라 일반분양가에 포함하지 않는 '선택항목(옵션)'들이 늘어날 것으로 보고 있다.
최근 법원 1심에서 재건축 관리처분인가 취소 판결을 받은 반포 주공1단지는 조합과 시공사 모두 '진퇴양난'에 빠져 있다.
단독 시공사이자 공동사업시행자인 현대건설은 시공사 선정 당시 이 아파트의 일반분양가를 분양가 상한제 시행 등에도 불구하고 3.3㎡당 5천100만원씩 보장해주겠다는 '일반분양가 보장' 조건을 내걸어 추후 상한제 분양가가 3.3㎡당 3천만∼4천만원 안팎에 결정되면 회사 측이 막대한 손실을 보게 된다.
그러나 조합도 항소심에서도 관리처분인가 취소가 확정되면 10억원대에 달하는 재건축 초과이익환수 부담금을 떠안을 것으로 예상돼 현재 사업의 향배가 불투명하다.
조합측은 일단 당초 10월로 예정한 이주를 연기하고 항소심에 대비하고 있다.
이에 비해 사업 초기 재건축 단지들은 "무리하게 사업을 서두를 이유가 없다"며 속도 조절에 나서는 분위기다.
서울시에 신속한 재건축 심의 이행을 촉구하며 시위까지 벌였던 송파구 잠실 주공5단지와 강남구 대치동 은마아파트 등이 대표적이다.
송파구 잠실동의 한 중개업소 대표는 "잠실 주공5단지는 건축 심의가 임박한 상황인데 상한제 변수로 타격이 큰 것은 분명하다"며 "조합도 향후 진로가 혼란스러운 상황이어서 일단은 여유를 갖고 상황을 지켜보자는 분위기"라고 전했다.
대치동의 한 중개업소 대표는 "재건축 제도가 미래에 어떻게 바뀔지 몰라 서서히 사업 절차는 밟아나가겠지만 서두를 필요가 없다는 기류"라며 "재건축이 장기화할 것을 각오하고 체념하는 듯하다"고 말했다.
◇ 잠실 주공5단지 등 1억원 떨어진 급매물 등장…사업 초기 단지들은 관망
분양가 상한제 시행 영향으로 강남권 재건축 단지들은 일부 급매물이 나오며 약보합세로 돌아섰다.
최근 가격이 급등했던 '대장주'를 중심으로 사정이 급한 사람들이 가격을 낮춰 내놓는 것이다.
송파구 잠실 주공5단지 전용 76㎡는 이달 초까지만 해도 19억5천만원 선이었는데 지난주 1억원 떨어진 18억5천만원, 주말에는 1억1천만원 빠진 18억4천만원에 급매물이 나왔다.
잠실동의 한 중개업소 대표는 "상한제 시행계획이 발표된 이후 가격을 낮춰서라도 팔아달라는 급매물이 나오고 있다"며 "건축심의 단계로 어느 정도 사업 진척이 되다 보니 아무래도 매수 대기자들이 상한제에 민감하게 반응하는 것 같다"고 평가했다.
강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡는 지난 6월 말까지 20억원 이상 호가했으나 지난주 한 급매물이 19억2천만원에 거래됐다.
대치동의 한 중개업소 대표는 "은마는 아직 재건축 기본계획도 확정하지 못했고 일반분양분이 적은 사실상 1대 1 아파트여서 분양가 상한제의 직접적인 타격은 덜하지 않겠느냐는 기대감도 있다"며 "일부 사정이 급한 사람들 외에는 집주인들도 일단 지켜보겠다는 분위기"라고 전했다.
아예 안전진단 통과도 못 한 양천구 목동신시가지는 매수세는 줄었으나 급매물도 나오지 않고 있다.
목동신시가지 7단지 전용 66㎡는 13억원, 6단지 전용 47㎡는 9억3천만∼9억5천만원에 시세를 유지하고 있다.
목동의 한 중개업소 대표는 "매수자가 나타나면 1천만∼2천만원 조정해주겠다는 집주인은 있지만 아직 호가가 급락하거나 매물이 늘어나는 분위기는 아니다"라며 "애초 재건축이 오래 걸릴 곳이어서 그런가 강남 재건축에 비해 상한제 영향은 덜한 편"이라고 했다.
재건축 초기 단계인 과천주공 5, 8, 9, 10단지도 매수세는 줄었지만 아직 호가가 내려가지 않고 있다는 게 현지 중개업소의 설명이다.과천의 한 중개업소 대표는 "시중의 유동자금이 많고 돈 굴릴 데가 없다 보니 오히려 실거주도 가능하면서 재건축 가능성이 있는 재건축 초기 단지는 타격이 덜한 것 같다"면서도 "다만 앞으로 강남 재건축 가격이 크게 떨어지면 초기 재건축 단지들도 영향을 받을 수 있어 예의주시하고 있다"고 말했다.