부동산연구원 서울 25개 분석…영등포·송파·서대문구 순으로 영향 커 "3기 신도시, 서울 집값 안정에 도움" 주장…전국 집값은 7년 만에 하락 예상
정부의 민간택지 분양가 상한제가 이르면 10월중 시행될 예정인 가운데 분양가 자율화 아파트가 인근 시세를 끌어올렸다는 분석이 나왔다.한국감정원 부동산연구원은 28일 서초동 한국감정원 강남지사에서 개최한 세미나에서 '상반기 부동산시장 동향 및 하반기 전망' 보고서를 통해 이같이 주장했다.
연구원은 서울 25개 구별로 새 아파트 분양 시점을 전후해 준공 10년 이내 아파트의 매매가격을 분석한 결과 분양가 자율화 아파트의 분양 직후 1년 이내에 인근 주택 가격 상승으로 이어진 경우가 많았다고 설명했다.
구별로는 영등포구가 분양 1년 이내 시세가 가장 급격하게 상승한 것으로 조사됐고, 송파구, 서대문구, 강동구 순으로 상승폭이 컸다.이에 비해 분양가 상한제 적용 아파트는 분양이 됐음에도 불구하고 주변 시세에 큰 영향을 미치지 않았다는 게 연구원측의 주장이다.
부동산연구원 이준용 박사는 "분양가 자율화 시기에는 주변 시세와 비슷한 금액에 분양가가 책정됨에 따라 분양 이후 곧바로 재고주택 가격에도 큰 영향을 미친 것으로 보인다"며 "특히 분양후 1년 이내에 직접적인 영향을 미치는 것으로 조사됐다"고 말했다.
이 박사는 "최근 서울 아파트 매매가격 상승세는 3.3㎡ 5천만원을 초과하는 고가 아파트와 준공 30년 초과 재건축 아파트의 가격이 크게 올랐기 때문"이라며 "상한제 시행으로 재건축, 고가 아파트 상승에 따른 풍선효과는 제한적일 것"이라고 예상했다.연구원은 최근 3기 신도시 건설 효과로 서울 집값 안정에 도움이 될 것이라고 주장했다.
김성식 연구원장은 "3기 신도시 효과 논란이 있는데 과거 1기 신도시 분양 때도 그랬듯 공급이 미치는 효과는 입주 시점에 나타난다"며 "3기 신도시도 입주시점에 서울 집값에 영향을 미칠 것"이라고 말했다.
김 연구원장은 "서울, 강남의 거주자가 외곽으로 빠져나가면 해당 지역에는 그만큼 공급이 발생하는 효과가 있어 가격이 안정될 수 있다는 의미"라고 덧붙였다.3기 신도시가 강남 인근에 들어서지 않아 강남 집값 안정에 효과가 없을 것이라는 지적에 대해서는 "광역급행철도(GTX) 등 교통여건 개선으로 지리적, 물리적 한계가 보완될 것"이라고 주장했다.
김성식 연구원장은 분양가 상한제 시행으로 대기 수요가 늘어 전셋값이 불안해질 것이라는 우려에 대해서도 "전세는 투자·투기가 아닌 실수요만으로 움직인다고 볼 때 최근 전셋값 불안은 재건축 등 멸실로 인한 영향이 크다고 봐야 한다"며 "상한제 대기 수요가 전셋값에 영향을 준다는 것은 무리한 논리"라고 평가했다.
연구원은 올해 전국 집값은 정부의 부동산 규제 정책과 신규 입주 물량 증가, 거시경제 불확실성 등 다양한 요인이 작용하면서 7년 만에 하락 전환할 것으로 예상했다.
올해 상반기 전국 주택가격이 1.01% 하락했으나 하반기에는 이보다 낙폭이 커지면서 연평균 1.4% 떨어질 것으로 연구원은 내다봤다.
감정원 통계로 전국 주택가격은 2012년 -1.43%에서 2013년 0.31%로 상승 전환했는데 연간 단위로 올해 처음 하락할 것이라는 전망이다.
수도권은 지난 상반기 0.97% 하락한 가운데 하반기 들어 민간택지 분양가 상한제, 3기 신도시 주택 공급 등이 영향을 미치며 올해 연평균 1.2% 떨어질 것으로 점쳤다.
수도권 주택가격 하락은 2014년 이후 6년 만이다.
김성식 연구원장은 "9·13대책 이후 부동산 시장이 조정 국면을 맞은 가운데 국내외 거시경제 여건이 좋지 않고 민간택지 분양가 상한제 도입, 3기 신도시 주택 공급 등 강력한 시장 안정화 정책이 계속되면서 매매시장은 하락세가 지속할 것"이라고 말했다.대전 등 일부 광역시를 제외하고 주택시장이 침체돼 있는 지방도 하반기 낙폭이 상반기(-1.04%)보다 커지면서 올 한해 1.9% 내릴 것으로 예상했다.