오피스텔, 금리인하 움직임에 '웃음'…내수 위축에 상가는 '울상'

추석 이후 오피스텔·상가·빌딩시장 전망

저금리 기조 이어져 재조명 받아
꼬마빌딩 투자는 주의해야

기준금리 인하로 수익형 부동산인 오피스텔이 재조명 받고 있다. 사진은 청량리역 롯데캐슬 SKY-L65.

한국은행이 오는 10월 금리 인하를 시사하자 국내 부동산업계가 촉각을 곤두세우고 있다. 이달 기준금리를 인하할 것으로 예상되는 미국 중앙은행(Fed)의 움직임에 따라 국내 기준금리도 하락할 가능성이 커져서다. 금리가 내리면 오피스텔·상가 등 수익형 부동산시장에는 긍정적인 요소로 작용하는 게 일반적이다.

오피스텔 전망 ‘밝음’

기준금리 인하와 민간택지 분양가 상한제 적용으로 오피스텔 시장이 재조명받고 있다. 서울과 수도권 오피스텔 청약 시장에서 고분양가에도 불구하고 높은 경쟁률로 마감했다. 아파트보다 규제가 덜한 데다 매달 고정 수익을 낼 수 있어 수요가 몰리고 있다는 설명이다. 현대건설이 지난달 20일 신청받은 오피스텔 ‘힐스테이트 과천 중앙’ 청약 결과 319실 공급에 1341건이 접수됐다. 평균 경쟁률 4.2 대 1, 최고 21.67 대 1을 기록했다. 이 오피스텔은 전용면적 69㎡가 7억7000만원, 84㎡는 9억3000만원 수준으로 과천 아파트 시세(3.3㎡당 약 4000만원)에 육박해 분양이 쉽지 않을 것으로 전망됐었다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 “금리가 낮을수록 오피스텔 임대 시장성은 좋아질 수밖에 없다”고 설명했다. 이어 “서울 외곽지역을 제외한 도심 지역이 공실률이 낮아 수익성이 좋다”고 말했다.

신영·GS건설·NH투자증권 컨소시엄이 서울 여의도 옛 MBC 부지를 개발해 짓는 오피스텔 ‘브라이튼 여의도’도 지난달 초 평균 26.4 대 1의 경쟁률로 흥행에 성공했다. 분양 관계자는 “알짜 지역인 여의도에 한동안 공급이 없어 예비 청약자들이 몰렸다”며 “분양가 상한제로 아파트 공급이 줄면서 오피스텔이 반사이익을 얻고 있다”고 설명했다.

꼬마빌딩은 ‘고점’ 상가는 ‘공실 위험’

전문가들은 중·대형 상가와 꼬마빌딩 투자에는 주의가 필요하다고 조언했다. 이태원을 비롯한 서울 주요 상권은 공실률이 치솟아 ‘유령 상가’가 속속 등장하고 있고, 50억~100억원 사이 꼬마빌딩은 공급이 줄어 매매가격이 ‘고점’을 향하고 있어서다.

한국감정원에 따르면 2분기 서울 용산구 이태원 상권 중대형 상가 공실률은 26.5%로 서울 25개 상권 가운데 1위를 기록했다. 서울 평균인 11.5%와 비교하면 두 배를 넘는 수치다. 2위를 기록한 청담동(17.6%)보다 약 10%포인트 높다. 지난해 4분기 중대형 상가 공실률이 2%에 불과한 광화문도 올해 2분기 12.6%로 급상승했다.

조현택 상가정보연구소 연구원은 “서울 공실률이 10%대를 유지하고 있다”며 “부동산 경기와 내수가 위축되다 보니 오프라인 매장을 방문하는 사람이 줄어들었다”고 설명했다. 이어 “홍대를 비롯한 대학가 상권은 활기를 띠고 있어 임차료가 높더라도 인구 밀집 지역에 투자하는 게 좋을 것”이라고 말했다.

전문가들은 꼬마빌딩 투자에도 주의가 필요하다고 조언했다. 꼬마빌딩 가격이 수직 상승해 같은 가격으로 구매할 수 있는 상가 연면적이 급격히 줄어들어서다. 상가 면적이 줄면 인기 프랜차이즈 등의 입점이 제한돼 임차인 구성에 어려움을 겪을 수 있다.

이창동 밸류맵 리서치 팀장은 “시장 유동자금이 부동산으로 몰리다 보니 꼬마빌딩 수요가 5년간 꾸준히 상승해 서울 외곽지역까지 시야가 점차 확대되고 있다”며 “그러나 최근 옷, 신발 등 오프라인 유통시장 상황이 좋지 않아 임차인 구성이 만만치 않고 사무실은 공유오피스로 수요가 옮겨가고 있는 만큼 새로운 매입전략 및 수익률 계산 전략이 필요할 것으로 보인다”고 말했다.

5년 사이 4배 성장한 리츠

부동산 간접투자 상품인 공모 리츠(REITs·부동산투자회사)는 정부의 활성화 대책으로 급격히 성장하고 있다. ‘커피 한 잔 값’으로 부동산에 투자해 연 8%가량의 높은 수익률을 거둘 수 있어서다. 한국감정원에 따르면 리츠는 올해 전년(193개) 대비 약 19% 늘어난 229개로 집계됐다. 자산 규모도 같은 기간 약 29% 상승해 44조원을 넘어섰다. 자산 규모로 따지면 집계를 시작한 2010년에 비해 6배 이상 증가한 셈이다.

정부의 리츠 활성화 정책으로 최근 5년간 해마다 30개 이상 증가하면서 꾸준히 늘어나고 있다. 특히 정책목적으로 임대주택 리츠가 크게 성장해 주택의 자산 규모가 2016년 11조4000억원에서 2018년 24조5000억원(전체 리츠 중 58.3%)으로 급증했다.

리츠가 주목받는 이유는 시중은행 상품 대비 높은 수익률 때문이다. 감정원에 따르면 작년 리츠 결산배당수익률은 8.5%를 기록했다. 같은 기간 예금(1.4%), 국고채(2.1%) 등 금융상품 수익률에 비해 세 배 이상 높은 수치다. 투자자들은 노후자금 마련을 위해 부동산 간접투자 상품인 리츠로 속속 옮겨가고 있다. 전문 운용사에 자금을 맡기고 임대소득이나 매매차익 등 수익을 배당받는 구조라는 안정성 때문이다.

과거 리츠는 대부분 사모투자 형태라 고액 자산가 전유물로 여겨졌다. 그러나 작년부터 신한알파리츠, 이리츠코크렙 등 대형 공모상장 리츠가 나오면서 투자자들에게도 기회가 확대되고 있다. 노상윤 한국리스 연구위원은 “변동성이 심한 주식시장에 비해 안정적인 배당수익을 지급해 상장 리츠 시장이 커지고 있다”며 “하반기 롯데리츠와 농협리츠가 상장하면 10조원 이상 시장으로 성장할 수 있다”고 설명했다.

배정철 기자 bjc@hankyung.com