1세대 1주택 비과세를 위해 연도별 기억해야 할 양도소득세법

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2017년 8·2대책 이후 주택 양도소득세(이하 양도세)에 많은 변화가 있었다. 최근 3년간 다주택자의 양도세 중과, 주택임대사업자 등록, 주택 증여 등에 대한 문의가 잇따른 이유다. 1주택자라 양도세가 거의 없다고 생각했다면 오산이다. 비과세 내용 중 내년부터 바뀌는 게 있기 때문에 1주택자여도 양도세를 많이 내는 경우가 발생할 수 있다. 미리 양도소득세법을 알아보고 대비하는 게 중요하다.

내년 1월 1일 이후 1주택자가 고가주택을 팔 때 주의해야 할 몇 가지가 있다. 먼저 양도하는 1주택이 9억원을 초과하는 경우라면 거주 기간이 2년 이상인지 확인해야 한다. 예컨대 5억원에 구입해서 15년 이상 보유한 주택을 내년 이후에 15억원에 판다면 양도차익은 10억원이다. 양도차익인 10억원에 대해 장기보유(3년 이상) 특별공제(양도차익의 연간 8%·최대 80%)를 적용해 8억원을 차감한 뒤 2억원에 대해 양도소득세를 부담해야 한다. 물론 2억원 전체에 대해서 과세하는 것은 아니고 양도가액인 15억원 중 9억원을 초과하는 비율(40%)에 대해서만 양도소득세를 부담하면 된다. 결국 2억원 중에 40%인 8000만원에서 기본공제(연간 1인당 250만원)를 차감하고 양도소득세율을 적용하면 대략 1500만원의 양도세를 내야 한다.

하지만 내년부터는 2년 이상 거주하지 않았다면 양도차익 10억원에서 장기보유특별공제(연간 2%·최대 30%) 3억원을 차감한 후 7억원에 대해 양도세를 부담한다. 즉 7억원 중 초과비율인 40%에 해당하는 2억8000만원에 대해 대략 9500만원의 양도세를 내야 한다.

또 2021년 1월 1일 이후 1주택자가 주택을 팔 때는 마지막 1주택이 된 기간이 2년이 지났는지 반드시 확인해야 한다. 만약 2년이 지나지 않았다면 비과세를 받을 수 없기 때문이다. 현행 세법에서는 다주택을 보유하고 있다가 1주택을 제외한 모든 주택을 처분한 후 마지막 1주택은 1주택이 된 이후에 언제 팔더라도 비과세 받을 수 있다. 2022년 이후 주택을 팔 때는 해당 주택이 단독주택이거나 고가 상가주택인 경우 주의해야 한다.

양도세 절세를 위한 계획을 세울 때 1가구1주택을 비과세받는 것은 가장 중요한 것이다. 가장 많은 가격 상승이 있었던 한 채, 즉 양도차익이 가장 커서 양도세가 가장 많이 나올 수 있는 주택에 대해 세금을 거의 안낼 수 있기 때문이다. 2017년부터 2019년 7월 25일 발표된 세법 개정안(국회통과 후 확정됨)까지 양도세 관련 중요 변화를 기억해두길 바란다.

박신욱 신한WM컨설팅센터 세무사