뜨겁게 달아오른 분양시장…주택청약 '꿀팁'

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최근 분양시장은 민간택지 분양가상한제를 앞두고 과열 양상을 보이고 있다. 주택 신규 공급이 줄어들 것이라는 수요자의 불안심리 때문이다. 서울에서는 평균 청약경쟁률이 수백 대 1에 달하고 분양단지의 견본주택은 방문객들로 북새통을 이뤘다. ‘하늘의 별따기’라고 말하지만 청약 당첨에 대한 기대로 청약통장 가입자는 이미 전체 인구의 절반 수준인 2500만 명을 넘어섰다.

청약에 대한 관심이 뜨거운 만큼 제도에 대한 정확한 이해가 필요하다. 청약통장의 명의 변경에 대해 먼저 알아보자. 대부분 청약통장은 명의 변경이 어렵다고 알고 있지만 불가능한 것은 아니다. 주택청약종합저축은 명의자가 사망할 경우 상속인에 한해서만 명의 변경이 가능하다. 청약저축은 명의자가 사망한 경우가 아니라도 혼인하면 배우자로 명의를 변경할 수 있다. 가입자의 배우자 및 직계존비속으로 세대주가 변경되는 경우에도 명의 변경이 가능하다. 청약예금과 청약부금은 가입일에 따라 변경 여부가 달라진다. 2000년 3월 26일 이전에 가입했다면 청약저축과 같은 상황에서 명의 변경이 가능하다. 그 이후라면 주택청약종합저축과 같이 상속에 의한 명의 변경만 할 수 있다.

주택청약 대상자는 어떻게 될까. 무주택자만 주택청약을 할 수 있는 것은 아니다. 청약제도에도 일정 부분 예외사항을 둬서 주택을 소유하더라도 1순위 청약이 가능하도록 하고 있다. 가장 해당사항이 많은 것은 전용면적 60㎡ 이하 소형, 저가 주택을 소유한 경우다. 수도권 기준 1억3000만원, 수도권 이외 지역에서는 8000만원 이하 주택이어야 한다. 단 국민주택 청약 시에는 적용되지 않는다. 현재 수도권과 광역시 등지에서 민영 아파트 추첨제 물량의 75%는 무주택자에게 우선 공급된다. 집을 소유한 적 있는 신혼부부는 특별공급 대상에서 배제된다. 분양권·입주권도 주택으로 간주하기 때문에 해당 권리 소유자도 무주택자에서 제외된다.

투기과열지구와 청약과열지역, 수도권, 광역시 등지에서는 민영주택 청약 시 추첨제 물량의 75% 이상을 무주택자에게 우선 공급한다. 가령 청약과열지역은 85㎡ 이하 아파트에서 가점제 75%, 추첨제 25%를 적용한다. 기존에는 추첨을 하더라도 유주택자와 무주택자를 구분하지 않았다. 현재는 추첨제 전체 물량 중 75% 이상은 무주택자 대상으로 공급한다. 투기과열지구, 청약과열지역이 아닌 지역에서 추첨제를 실시할 때도 마찬가지다. 85㎡ 이하 아파트는 60% 이상, 85㎡ 초과 아파트는 100% 추첨제가 적용된다. 추첨 전체 물량의 75% 이상은 무주택자에게 공급한다. 25%는 나머지 무주택자와 기존 주택 처분을 승낙한 유주택자를 대상으로 하고, 그래도 물량이 남았을 때만 유주택자에게 기타 1순위로 공급한다.

최근 청약제도는 무주택 실수요자의 당첨 확률을 높이는 데 초점이 맞춰져 있다. 특별공급도 해당 그룹 내에서 가중치를 둬 우선순위를 나누는 방법을 적용한다. 신혼부부 특별공급 시 1순위는 자녀가 있는 신혼부부, 2순위는 무자녀 신혼부부 및 주택 매각 후 무주택 기간이 2년 경과된 신혼부부로 나뉜다. 분양권·입주권도 주택 수로 포함시켜 분양주택 입주 전 분양권을 처분해 무주택기간을 지속 인정받는 경우를 걸러낼 수 있도록 변경했다. 분양가 상한제 주택의 전매제한기한도 연장해 단기차익을 목표로 투기하는 세력을 견제하고자 한 것이다.

조수연 국민은행 WM스타자문단 부동산수석전문위원