[집코노미TV] 천기누설···최적의 재개발 투자 타이밍

'집'터뷰

이정열 열정공인 대표(필명 '열정이넘쳐')

▶최진석 기자
대표님, 재개발은 아파트보다 적은 규모의 투자금이 들지만 제대로 공부하고 투자해야 하는 거죠?

▷이정열 대표
재개발 절차에 정비기본계획 수립이란 게 있어요. ‘도시 및 주거환경정비조례’가 시·도별로 있는데 여기 따라서요. 기본계획이 수립되고 입주 할 때까지의 기간이 정말 빠르면 10년, 보통 15~20년 걸려요. 이때 사서 입주할 때까지 들고 있을 것이냐… 투자로 본다면 맞지 않겠죠. 조합이 설립될 때쯤이나 사업시행계획인가가 난 뒤 감정평가를 할 때쯤이 투자하기 좋은 타이밍이에요.

▶최진석 기자
조합설립 직후?

▷이정열 대표
조합설립 직후가 아니라 추진위원회에서 조합설립이 될 때쯤이요. 토지등소유자의 75% 동의를 받아야 조합설립이 되는데 동의율이 거기 근접할 때쯤입니다. 그때 추진위 사무실의 분위기를 보면 것도 힌트를 얻는 방법입니다.

▶최진석 기자
동의율은 어떻게 알죠?

▷이정열 대표
추진위 사무실 가면 알려줍니다. 만약 알려주지 않는다면 동의율이 낮다는 거겠죠. 대개 그때는 사업이 될지 안 될지 모르기 때문에 프리미엄이 별로 안 붙어 있어요. 빌라 같은 경우는 매매가격 대비 전세가율이 높은데 그만큼 투자금이 적게 듭니다. 그런데 조합설립 이후라면, 재개발이든 재건축이든 사업이 한 단계 지나갈 때마다 시세가 점프를 해요. 조합설립을 지나서 사업시행계획인가 때는 더 오르죠.

사업시행계획인가 이후 감정평가까지 진행됐을 때는 투자금이 적게 들진 않습니다. 그런데 이때 구역 내 원조합원들이 정리하려는 매물들도 있어요. 감평가가 낮게 나올까봐 미리 정리하는 매물들요.

이때 사서 판다면 대개 이주비가 나올 때 팝니다. 투기과열지구의 경우 대출규제로 이주비가 줄었는데 지방의 경우 주택수에 관계없이 감정가의 60%가 나옵니다. 이주비가 나올 시점에 진입하는 투자자들도 있기 때문에 매도하기도 쉬워요.

▶최진석 기자
한남뉴타운은 어딜 봐야할까요? 지금 3구역의 사업 속도가 가장 빠른데요.

▷이정열 대표
역으로 자신이 관리처분계획을 수립한다고 생각해야 합니다. 지금 주택도시보증공사(HUG)에서 분양가 규제를 하고 있죠. 일반분양가를 마음대로 책정할 수 없죠. 그렇게 분양수입이 낮아지면 조합원들의 분양가는 예상보다 오르고요. 그렇다면 입주하고 나서 신축 아파트촌으로 바뀌었을 때 시세 상승을 기대하고 투자 관점에서 노리는 게 좋은 방법일 수도 있어요. 다만 그걸 이루려면 앞으로 관리처분계획을 수립하고 이주하고, 철거하고, 일반분양하고… 7년은 잡아야 하지 않을까요?

▶최진석 기자
한남3구역이?

▷이정열 대표
이제 사업시행계획인가 났잖아요. 관리처분계획에 1년, 이주 및 철거에 1~2년, 공사에 3년. 지금 진입해서 입주 시점까지 본다면 투자 기간이 깁니다. 투자 목적으로 들어간다면 투자금도 많이 들어가고, 수익률로 계산해본다면 안 좋을 수 있죠. 자금 여유가 있는 분이 향후 실거주 하실 계획이라면 좋고요.

▶최진석 기자
그렇다면 3구역 진행 상황을 보고 주변 다른 구역 중에서 일반분양 비율이 높아서 수익성이 좋은 곳을 가려야겠군요?

▷이정열 대표
한남3구역의 구역 내 빌라나 주택들의 3.3㎡당 가격을 조사해서 현재 기준으로 2, 4, 5구역과 비교해 보시면 돼요.

▶최진석 기자
열정이넘쳐님과 재개발에 대해 얘기 나눠봤습니다. 감사합니다.

기획 집코노미TV 총괄 조성근 건설부동산부장
진행 최진석 기자 촬영·편집 이지현 인턴PD
제작 한국경제신문·한경닷컴