"넘쳐나는 유동성…부동산 가격 꺾이지 않는 이유"

고수의 눈 - 이경민 리얼피에셋 이사

글로벌 '초저금리 시대'의 도래
유동성 확대로 화폐가치 하락

부동산가격 흐름은 항상 상승과 보합, 하락을 반복한다. 인생의 희로애락처럼 부동산도 급등락을 거친다. 하지만 장기적으로 보면 부동산가격은 우상향할 가능성이 높다. 대내외적인 경제 환경 때문이다. 한국만의 이야기는 아니다. 세계적으로 이 같은 양상이다.

2008년 서브프라임모기지 사태는 미국의 부동산 가치 하락뿐 아니라 세계 금융위기를 불러왔다. 미국은 양적완화 정책을 펼치면서 엄청난 양의 달러를 찍어냈고, 저금리와 달러 약세 기조를 통한 수출 증대와 내수경기 활성화로 경제를 살렸다. 일본도 아베 신조 총리 취임 이후 ‘아베노믹스’의 일환으로 디플레이션 극복을 위해 엔저(低)와 제로금리, 양적완화를 통해 경기를 받쳤다. 유럽도 사정은 다르지 않다. 유럽중앙은행(ECB) 또한 경기 부양을 위해 마이너스 금리를 적용하면서 유동성 확대를 재개했다.

경제협력개발기구(OECD)는 올해 한국의 경제성장률이 2.1%가 될 것으로 내다봤다. 내년에도 2.3%에 머물 것이란 전망이다. 미·중 무역분쟁으로 중국 무역 의존도가 높은 국내 경제의 불안 요소는 커지는 양상이다. 금리 추가 인하에 대한 관측도 나온다. 미국의 금리 인하에 따른 외국자본 유출 억제와 내수경제 활성화를 위해 한국은행이 기준금리를 다시 낮출 것이란 전망이 나오고 있다. 이로 인한 유동성 확대는 결국 화폐가치 하락으로 이어진다. 실물자산인 금과 부동산 등의 가치는 반대급부로 오를 수밖에 없다. 서울 대치동 은마아파트 전용면적 84㎡의 가격은 5년 전 9억원대에서 올해 19억원대로 올랐다. 늘어난 화폐량만큼 실물자산의 가치가 증대한 것이다.

건설경기 침체와 내수경제 악화 등 경기불황이 지속된다면 현재의 부동산 규제가 풀릴 가능성도 있다. 정부는 강남 재건축시장에서 시작된 서울 집값 상승을 잡기 위해 ‘8·2 대책’과 ‘9·13 대책’ 등 고강도 규제를 쏟아냈지만 풍선효과로 인해 오히려 다른 지역 집값까지 상승했다. 최근엔 서울의 집값까지 다시 오르기 시작하면서 양극화는 더 심해지는 중이다. 정부의 목표와 정반대 결과가 나타나는 ‘규제의 역설’이 나타나고 있는 것이다.

장기적인 수급 상황도 주택가격을 불안하게 하는 요인이다. 서울에서 최근 10년 동안 입주한 새 아파트 32만 가구 가운데 22만 가구는 재개발·재건축 등 정비사업을 통해 나온 물량이다. 하지만 재건축초과이익 환수제와 민간택지 분양가 상한제 등의 규제 때문에 정비사업 물량은 뚝 끊길 위기다. 수도권 30만 가구 공급계획에서도 서울은 3만9000여 가구에 불과하다.

부동산업계는 서울의 한 해 아파트 적정 입주 물량을 약 5만 가구로 보고 있다. 하지만 내년 서울 공급량은 3만5000가구로 최근 2~3년 전보다 1만 가구가량 감소한다. 2021년엔 1만8000가구, 2022년엔 불과 3000가구가 입주한다는 통계도 나왔다. 이마저도 기존 조합원들이 다시 입주하는 물량을 제외한 순증량은 얼마 되지 않는다.

시장경제는 수급의 원리를 거스를 수 없다. 공급뿐 아니라 수요까지 규제로 막힌 상황에서 경제 사정마저 악화할 경우 미래의 가격은 누구나 쉽게 예상할 수 있다. 특히 투자자들은 팽창하는 유동성과 이에 따른 화폐가치 하락이 어떤 결과를 가져올지 심도 있게 고민해봐야 할 시점이다.