[종합] 분양가 상한제 '일보후퇴'…전세대출·꼼수대출 조인다

'소급 논란' 재개발·재건축 유예기간 두기로
고가 1주택 전세대출·법인 등 우회대출 제한

서울 대치동 일대에 들어선 신축 아파트 단지들. 분양 당시 민간택지 분양가 상한제를 적용받았던 '래미안대치팰리스(왼쪽)' 전용면적 84㎡는 지난 8월 27억7000만원에 실거래됐다. 전형진 기자

정부가 부동산 가격이 다시 불안해지고 있다고 보고 대출을 더욱 조이기로 했다. 주택 매매사업자나 법인 등에 대해서도 현행 담보인정비율(LTV) 40%를 적용한다. 고가 1주택자의 전세대출 보증도 제한한다. 분양가 상한제 적용은 기존 시·군·구 단위에서 동별 지정을 추진하기로 했다. 다만 소급 논란이 일었던 재개발·재건축 단지엔 ‘퇴로’를 열어줬다.

◆재개발·재건축 소급 ‘6개월 유예’

1일 국토교통부와 기획재정부, 금융위원회는 이 같은 내용을 담은 부동산시장 안정화 대책을 내놨다. 우선 이달 말까지 개정하기로 한 ‘주택법 시행령 개정안’의 강도를 지난 8월 발표 때보다 낮추기로 했다. 이미 관리처분계획인가를 신청한 재개발·재건축에 상한제가 일괄 소급 적용되지 않도록 유예기간을 둔 게 골자다.

앞서 국토부는 상한제 적용시점을 입주자모집공고일로 못 박았다. 종전 시행령의 기준대로 관리처분인가를 신청해 상한제 적용을 피했더라도 아직 일반분양을 하지 않았다면 새롭게 상한제 적용 대상으로 포함시키겠다는 의미다. 소급 적용이 재산권을 침해한다는 논란에 대해서도 문제가 없다는 입장을 거듭 밝혔다. 당시 이문기 주택도시실장은 “국민의 주거 안정이란 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”고 밝힌 바 있다.

그러나 이번 발표에선 경과규정을 신설해 일괄 소급 적용의 부작용을 줄이기로 했다. 이미 관리처분인가를 신청한 단지는 주택법 시행령 개정안 시행 6개월 뒤 입주자모집공고를 내더라도 상한제 적용을 하지 않겠다는 뜻이다. 예정대로 이달 말 개정안이 공포·시행된다면 내년 5월까지 분양하는 단지들은 상한제를 피할 수 있는 셈이다.

소급 적용에 강경한 입장을 보이던 국토부가 한 발 물러선 건 ‘개포주공1단지’와 ‘둔촌주공’ 등 서울 강남권 재건축조합들이 연일 시위를 벌이는 등 반발을 의식한 결과로 풀이된다. 입법 예고 기간 동안 가장 많은 의견이 제기된 부분이기도 했다. 8월12일부터 지난달 23일까지 입법예고 기간 동안 4949명이 정비사업 단지의 유예기간 필요성을 제안했다. 다만 상하제를 피했더라도 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규정은 그대로 적용된다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “관리처분계획인가를 받은 단지들은 서둘러 일반분양에 나서야 한다”며 “공급부족 우려가 다소 완화돼 신축 아파트 가격 급등 현상은 다소 해소될 것”이라고 전망했다.

상한제 적용 대상이 되는 서울 등 투기과열지구 31곳은 모두 정량 지정요건을 충족하고 있다는 게 국토부의 설명이다. 이들 지역 가운데서 기존 시·군·구 단위가 아닌 동별 단위 지정을 추진한다. 국토부 관계자는 “고분양가 관리 회피를 위해 ‘꼼수 후분양’을 하는 단지가 많은 시·군·구부터 우선적으로 들여다 볼 계획”이라며 “공급 위축 등 부작용 우려를 해소하기 위해 동별로 핀셋 지정할 것”이라고 밝혔다.

◆전세대출·꼼수대출 막는다

부동산 투자에 활용되는 것으로 의심되는 각종 대출도 더 조인다. 개인사업자의 주택담보대출도 대상이다. 투기지역과 투기과열지구 주택매매사업자의 경우 임대사업자와 마찬가지로 앞으론 LTV 40%를 적용받는다. 현재 서울 등 조정대상지역에서 주택을 매수하는 경우 유주택자라면 LTV가 0%다. 그러나 사업자대출로 우회할 경우 LTV 80%까지 가능해 일선 중개업소 등에서 이 같은 대출을 알선해왔다. 별다른 대출 규제가 없던 법인 주담대도 LTV가 40%로 통일된다.

담보신탁을 활용한 대출도 막힌다. 그동안은 집을 신탁사에 맡긴 뒤 수익권증서를 받는 경우 이를 담보로 집값의 80%까지 대출이 가능했지만 앞으론 수익권증서 담보대출도 40%(조정대상지역은 60%)의 LTV가 적용된다.

금융당국은 전세대출도 손보기로 했다. 고가 1주택자들이 세를 안고 집을 사는 ‘갭투자’를 할 때 전세대출이 악용됐다는 지적에서다. 지난해 ‘9·13 대책’에선 부부합산소득이 1억원을 넘는 1주택가구에 대해 HUG와 주택금융공사의 전세대출 보증을 제한했다. 당국은 이번 발표에서 소득 기준 외에도 매매가 9억원을 초과하는 1주택자의 전세대출 보증을 제한하기로 했다.

아울러 이달부터 국토부와 한국감정원, 국세청 등이 합동조사를 벌여 자금조달계획서 제출 현황과 편법 증여 의심 사례 등을 들여다보기로 했다. 투기과열지구에서 3억원 이상의 주택을 매수할 땐 자금조달계획서를 제출해야 하는데 출처가 의심되는 자금이 다수 발견됐다는 이유에서다. 당국은 8~9월 거래분 가운데 차입금이 많은 고가주택 거래 등 이상 거래 의심 사례 1200여 건부터 우선 살핀다는 계획이다. 또한 강남구와 서초구, 송파구, 강동구, 마포구, 성동구, 용산구, 서대문 구 등을 집중 조사지역으로 선정했다.

김용범 기획재정부 1차관은 “정부의 부동산시장 안정적 관리 기조를 한 층 강화하는 의미”라며 “일부 지역의 국지적인 집값 상승이 시장 전반으로 확산되지 않도록 할 관리할 것”이라고 밝혔다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com