분양가 상한제 '카운트다운'…강남 '정밀타격' 할까
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국무회의 통과…이달 말 주택법 시행령 공포·시행
내달 주정심서 상한제 적용 대상 지역 지정할 듯
◆준비 마친 분양가 상한제22일 오전 정부는 서울청사에서 홍남기 경제부총리 겸 기획재정부 장관 주재로 열린 국무회의에서 ‘주택법 시행령 개정안’ 등을 포함한 안건 33건을 심의·의결했다. 주택법 시행령은 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 근거가 되는 법령이다. 이날 국무회의 의결로 이달 말께 공포·시행된다. 국토교통부는 상한제의 토대가 완성된 만큼 다음달 초 주거정책심의위원회를 열어 적용 지역을 선정한다는 방침이다.
정부는 그동안 신도시 등 공공택지에만 분양가 상한제를 적용해 왔다. 재건축·재개발 등 민간택지의 경우 상한제 지정 요건이 까다로웠기 때문이다. 이번 주택법 시행령 개정안은 지정 요건을 기존보다 크게 완화한 게 골자다. 국토부는 상한제 지정 필수 요건을 종전 ‘3개월 동안 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 바꿨다. 서울 전역과 세종, 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 대구 수성구 등 전국 31곳이 사정권에 든 셈이다.
국토부는 지난 8월만 해도 “국민의 주거 안정이란 공익이 조합원의 기대이익보다 크다”면서 논란을 피해갔다. 그러나 서울 강남권 재건축조합들이 가두시위에 나서는 등 반발이 격해지자 이달 초 ‘6개월 유예’ 카드를 꺼내면서 한 발 물러섰다. 관리처분계획인가를 신청한 단지는 주택법 개정안 시행 6개월 이내(내년 4월 말)에 입주자모집공고를 내면 상한제를 적용하지 않기로 했다. 다만 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리 규정은 기존대로 적용된다. 정비사업이 아닌 일반 개발사업의 경우 유예 기간 없이 곧바로 상한제 대상이 된다.
상한제 적용 지역은 기존 시·군·구 단위가 아닌 동별 단위 지정을 추진한다. 국토부 관계자는 “고분양가 관리 회피를 위해 ‘꼼수 후분양’을 하는 단지가 많은 시·군·구부터 우선적으로 들여다 볼 계획”이라며 “공급 위축 등 부작용 우려를 해소하기 위해 동(洞)별로 핀셋 지정할 것”이라고 밝혔다. 강남권과 마용성(마포·용산·성동) 등을 비롯한 비강남권 일부 지역이 사정권에 든 것으로 전해진다.
분양가 상한제를 적용받는 아파트는 일반 아파트보다 긴 전매제한 규제를 받는다. 현재 서울 민간택지 일반 아파트의 경우 소유권이전등기 때까지 전매가 제한된다. 하지만 상한제가 적용되는 아파트는 최장 10년 동안 되팔 수 없다. 분양가가 시세의 100% 이상일 때 5년, 80~100%일 때 8년, 80% 미만인 경우 10년이다. 전매제한 기간 동안 이사나 해외체류, 이혼 등으로 불가피하게 집을 매각해야 할 때는 LH(한국토지주택공사)가 우선 매입한다. LH는 이를 통해 매입한 주택을 임대주택으로 우선 공급하고 필요에 따라 수급조절 용으로 활용한다는 방침이다.
거주의무기간을 두는 방안도 추진된다. 지난달 말 국회에서 이 같은 내용을 담은 ‘주택법 개정안’이 발의됐다. 신도시 등 공공택지처럼 민간택지 분양가 상한제 아파트에도 분양가 수준에 따라 최장 5년의 거주의무를 강제하는 게 핵심이다. 다만 국토부는 공공택지보다 짧은 2~3년 안팎의 의무기간을 두는 방향으로 향후 관련 제도를 고친다는 계획이다.문제는 거주의무가 시작되는 시점이다. 현행 ‘공공주택 특별법’과 이 법의 시행령은 최초 입주가능일부터 90일 이내 입주한 뒤 거주의무기간을 채우도록 규정하고 있다. 아파트 준공 직후부터 입주해 의무기간을 충족해야 한다는 뜻이다. 민간택지 아파트에도 이 같은 규정을 준용해 적용한다면 상한제를 적용받는 서울 등 투기과열지구에서 신축 아파트 전세가 완전히 사라지면서 수급불균형을 초래할 수 있다고 전문가들은 우려한다.
분양가 산정의 근간이 되는 택지비 산정기준은 이미 착수에 들어갔다. 국토부는 지난 8월 말 ‘공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙’을 입법예고했다. 아파트의 택지비를 산정할 때 한국감정원의 검증을 거쳐야 하는 게 골자다. 상한제는 택지비와 건축비, 적정 이윤을 합친 금액으로 아파트 분양가격을 제한하는데 여기서 택지비의 비중이 가장 높다. 분양가를 결정할 요인으로서의 변수도 크다. 정비업계는 정부가 원가 산정 단계부터 개입하려는 것으로 받아들이고 있다.
부동산 전문가들은 분양가 상한제가 청약시장 과열과 전세가격 급등 등 여러 부작용을 불러올 수 있다고 보고 있다. 이 때문에 정부가 추가 규제도 연속해서 꺼낼 것으로 예상했다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 “풍선효과를 방지하기 위해 예상보다 넓은 지역을 상한제 대상 지역으로 선정할 수 있다”며 “채권입찰제 도입이나 재건축 연한 40년 환원, 종합부동산세율 인상 등 추가 규제가 총선 이후 연속해서 나올 가능성도 있다”고 말했다.
전형진/안혜원 기자 withmold@hankyung.com