단독주택 토지만 보유하고 있어도 주택으로 간주…종합부동산세 낸다
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알짜 세무이야기 (63)
주택도 예외가 될 수 없었다. 공동주택을 포함한 모든 주택은 건물과 토지로 나눠 재산세와 종합토지세를 부과했다. 이렇게 모든 주택을 건물과 토지로 나눠 재산세와 종합토지세를 부과하다 보니 상대적으로 단독주택의 종합토지세 부담이 컸다. 단독주택의 대지면적이 공동주택보다 더 컸기 때문이다. 실제 가격은 아파트가 훨씬 비쌌지만 종합토지세는 단독주택이 더 높았던 것이다.이런 불균형을 해결하기 위해 2005년에 지방세법을 개정했다. 먼저 재산세와 종합토지세를 통합해 하나의 재산세로 부과하는 것으로 개정했다. 하지만 여기까지는 기존 세금과 크게 다르지 않다. 이름은 재산세로 통합됐지만 여전히 건물분 재산세와 토지분 재산세로 불렸기 때문이다.
그렇다면 토지와 건물 소유가 다른 주택의 재산세는 어떻게 과세될까. 아파트와 같은 공동주택은 토지와 건물을 구분해 등기할 수 없기 때문에 이런 일이 벌어지지 않는다. 하지만 단독주택은 등기를 별도로 하기 때문에 토지 소유자와 건물 소유자가 다를 수 있다. 그런데 이런 경우라 하더라도 토지와 건물 소유자에게 주택분 재산세를 부과한다. 즉 토지 소유자에게는 토지분 재산세를, 건물 소유자에게는 건물분 재산세를 부과하는 것이 아니다. 토지와 건물을 일괄 평가한 개별주택가액으로 주택분 재산세를 계산하고, 토지와 건물 소유자에게 각각 안분한 주택분 재산세를 부과한다.주택분 재산세는 종합부동산세에도 당연히 영향을 준다. 전국 단위로 본인 명의로 된 주택의 개별주택가액을 합해 종합부동산세를 계산하기 때문이다. 그런데 종합부동산세는 주택을 몇 채 소유했는지 여부에 따라 계산 방식이 달라진다. 주택에 대한 종합부동산세는 일반적으로 공시가격 6억원을 초과해야 부과되지만 세대를 기준으로 한 채의 주택을 소유하고 있으면서, 단독 명의인 경우 6억원이 아닌 9억원을 기준으로 종합부동산세를 계산한다. 또한 세대 기준으로 한 채의 주택을 단독 명의로 보유하고 있는 경우 주택 보유 기간과 소유자 연령에 따라 최대 70%까지 종합부동산세에서 공제된다.
그렇다면 주택 한 채를 보유하고 있는 상황에서 단독주택의 토지만 추가로 보유하고 있는 경우 종합부동산세는 어떻게 계산할까. 일반적으로 이런 상황이면 재산세는 두 채의 주택을 보유한 것처럼 해석한다. 실제로 재산세 고지서는 두 장을 발송한다. 그럼 양도소득세는 어떻게 계산할까. 종합부동산세보다 더 심각한 것이 양도소득세다. 주택의 숫자가 늘어나는 경우 다른 보유 주택을 매각할 때 1세대 1주택 양도소득세 비과세가 불가능해지기 때문이다. 매각하는 주택이 조정대상지역에 있다면 2주택으로 구분돼 양도소득세는 중과세되고 장기보유특별공제는 배제될 것이다. 만약 한 채의 주택을 매각하기 전에 다른 주택을 먼저 구입해 일시적 2주택인 상황이라면 더 심각한 상황이 벌어질 수 있다. 일시적 2주택 유예기간을 인정받지 못하고 3주택을 보유한 것으로 해석해 양도소득세는 더 커질 것이 분명하기 때문이다.
주택에 대한 1세대 1주택 단독 명의의 종합부동산세를 계산할 때 주택의 판단 대상에서 제외되는 경우가 있다. 합산배제를 신고한 임대주택(세법상 요건을 충족한 경우에 한함) 및 문화재보호법에 따른 등록문화재 주택은 세대가 소유한 주택 수에서 제외해 1세대 1주택자를 판단한다. 반면 상속주택, 농어촌주택, 소수 지분의 주택 그리고 건물 또는 부속토지만 소유하는 경우는 원칙적으로 주택 수에 포함해 1세대 1주택자를 판단한다. 다만 납세의무자가 한 채의 주택을 소유하고 있고, 다른 주택의 부속토지만을 소유한 경우에는 예외적으로 1세대 1주택자로 본다. 이 경우 종합부동산세의 기준금액은 9억원을 기준으로 하고, 세액공제도 가능하다. 단 부속토지 부분에 대해서는 세액공제를 배제한다. 양도소득세도 비슷하다. 단독주택의 경우 주택 숫자는 건물을 기준으로 계산한다. 그래서 단독주택의 건물과 토지 소유자가 다르고, 소유자가 서로 다른 세대를 구성하고 있는 경우 해당 토지 소유자 주택은 주택으로 계산하지 않는다.
원종훈 국민은행 WM스타자문단 세무팀장