[식후땡 부동산] '분양가 상한제' 적용 지역, 내일 발표…날뛰는 집값 잡을 수 있을까?

정부가 예고대로 내일(6일) 분양가 상한제를 적용할 대상 지역을 발표합니다. 오전 10시 김현미 장관을 위원장으로 하는 ‘주거정책심의위원회(주정심위)’를 엽니다. 주정심은 민간택지의 분양가 상한제 적용 지역을 결정하고 오전 11시30분 결과를 공표하게 됩니다. 내일부터 입주자모집공고를 하는 분양가 상한제 지역의 주택부터 적용하게 됩니다.

9월 기준으로 서울 전역 등 투기과열지구 31곳은 모두 상한제 요건을 충족하고 있습니다. 정부는 여기에 최근 1년간 분양 가격 상승 폭이 큰 곳과 집값 상승을 선도한 지역을 꼽게 됩니다. 향후 일반분양 물량이 많거나 분양가 관리를 피하기 위해 후분양을 하는 단지가 있는 경우까지 포함한 '핀셋' 지정을 할 계획입니다.

문재인 정부가 출범하고 초강력 부동산 대책들이 쏟아지고 있습니다. 대표적인 것만 해도 2017년에는 팔이(8·2)부동산대책이 있었고, 지난해에는 구일삼(9·13)부동산대책이 있습니다. 과연 올해 시행되는 민간주택에 대한 분양가 상한제는 효과가 있을까요? 오늘은 분양가 상한제 지정을 앞둔 시장에 대해 알아보겠습니다.

◆"분양가 상승률, 강북이 강남보다 높아"

첫 번째 뉴스입니다. 민간택지 분양가 상한제 대상 지역을 결정하는 주요 기준 중 하나인 분양가 상승률에 대한 지적이 나왔습니다. 기준이 모호하다는 겁니다. 자유한국당 김현아 의원은 주택도시보증공사로부터 받은 자료를 분석한 결과를 발표했습니다. 자료에 따르면 9월 기준으로 강남권보다 동대문, 성북, 은평구 등 강북권을 중심으로 직전 1년의 분양가 상승률이 높았습니다.

규제 대상 지역으로 지정될 것이 유력한 강남권과 이른바 '마용성'(마포·용산·성동)보다 동대문, 성북, 은평, 서대문 등 강북권에서의 분양가 상승률이 더 높다는 겁니다. 최근 1년간 분양가 상승률 상위권은 성북(31.7%), 은평(16.5%), 구로(15.4%), 서대문(14.0%) 등의 순이었습니다.

◆집값, 11년새 가장 가파르게 뛰어

지난해 국내 집값의 오름폭이 최근 11년 새 가장 컸던 것으로 나타났습니다. 한국은행이 발표한 국내 주택(주택 및 부속 토지 포함) 시세의 합계인 주택 명목 시가총액은 지난해 말 4709조610억원이었습니다. 2017년 말(4325조2658억원)과 비교해 8.9%(383조7952억원) 상승했고, 2007년 기록한 12.3% 이후 가장 높은 수준입니다.

최근 5년(2014~2018년) 동안 집값 상승률은 연평균 7.0%였습니다. 같은 기간 주식시장(유가증권시장·코스닥시장) 시가총액의 연평균 증가율은 4.7%였습니다. 연평균 실질 경제성장률이 3.0%였는데, 이와 비교해 높다는 겁니다.

◆서울 아파트 중위값, 2년5개월 새 50% 폭등

서울 아파트값이 문재인 정부 들어 50% 가까이 폭등했습니다. 높은 가격부터 낮은 가격까지 순서대로 나열했을 때 가장 중간에 위치한 '중위가격'을 기준으로 했을 때입니다.

한국감정원 통계 기준으로 서울 아파트 중위가격은 지난달 7억7962만원이었습니다. 역대 최고 수준입니다. 2017년 5월과 비교해 약 2억5000만원(47%) 상승했습니다. KB국민은행 리브온 조사 결과도 비슷합니다. 지난달 서울 아파트 중위가격은 8억7525만원으로 한국감정원 통계보다 1억원 가량 높았습니다. 역시 역대 최고수준으로 2017년 5월 대비 2억7000만원(44%) 올랐습니다.

◆실거래가 9억 넘는 1주택 보유자, 11일부터 전세대출 제한

오는 11일부터 실거래가 9억원을 초과하는 고가 주택을 보유한 1주택자들은 한국주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG)의 전세대출 공적 보증을 받을 수 없게 됩니다. 이번 시행세칙 개정은 지난달 1일 정부가 발표한 '부동산 시장 점검 결과 및 보완방안'에 따른 것입니다.

개정안 시행 전에 이미 전세 대출 보증을 이용하고 있다면 계속해서 연장이 가능합니다. 그러나 개정안 시행 이후에 새로 취득한 주택이 9억원을 넘어가면 1회에 한해서만 연장할 수 있습니다. 연장 신청 전까지 해당 주택을 처분하거나 주택 실거래가가 9억원 아래로 떨어져야 연장이 가능하게 됩니다.

◆주택연금 문턱 낮춘다…내년부터 가입 연령 '60→55세' 추진

내년부터 주택연금 가입 문턱이 크게 낮아질 전망입니다. 주택연금의 가입 하한 연령을 현재의 60세에서 55세로 내리는 방안이 조만간 발표됩니다. 가입 연령 조정은 주택금융공사법 시행령 개정으로 가능한데, 이르면 내년 1분기에 시행할 수 있습니다.

주택연금은 소유 주택에 거주하면서 이를 담보로 매월 연금방식으로 대출을 받는 주택금융공사의 역모기지론 상품입니다. 현재는 60세 가입자가 시가 9억원 주택을 담보로 주택연금에 가입하면 사망할 때까지 매달 179만원을 받을 수 있습니다. 주택금융공사에 따르면 주택연금 가입자 수는 9월 말 현재 6만8340명입니다. 가입자의 평균 연령은 72세, 평균 주택가격은 2억9600만원입니다. 평균 월지급금은 101만원입니다.

식후땡 부동산은 한국경제신문 홈페이지와 모바일, 앱에서는 '오디오'로 쉽게 들을 수 있습니다.