상한제 지정에도…서울·부산 분양시장 '훨훨'

모델하우스 산책

르엘신반포센트럴·르엘대치
부산 '센텀KCC스위첸'

서울 서초동에서 문을 연 ‘르엘신반포센트럴’과 ‘르엘대치’ 아파트 모델하우스를 내방객들이 둘러보고 있다. 롯데건설은 사전예약을 한 이들에게만 입장을 허용했다. 전형진 기자

8일 문을 연 서울 서초동 ‘르엘신반포센트럴(반포우성 재건축)’과 ‘르엘대치(대치2지구 재건축)’ 모델하우스 분위기는 뜨거웠다. 이들 단지는 민간택지 분양가 상한제 부활 이후 첫 서울 분양에 나서는 곳이다. 이들 단지는 일찌감치 입주자 모집공고를 내 분양가 상한제를 피했다. 주변 시세보다 저렴하게 분양되는 데다 새 아파트의 희소가치가 갈수록 높아질 가능성이 크다 보니 청약가점이 높은 실수요자가 대거 모델하우스를 찾았다.

“분양가 상한제 의미 없어”

분양가 상한제 영향으로 분양시장이 더욱 달아오르는 분위기다. 이날 동시에 문을 연 르엘신반포센트럴과 르엘대치 모델하우스엔 인파가 몰렸다. 반포동과 대치동이 모두 상한제 대상 지역으로 지정됐지만 그보다 앞서 입주자모집공고를 내 적용을 피한 단지들이다. 분양대행을 맡은 정한영 미드미디앤씨 상무는 “예약 방문을 하루 200명씩만 받는데 2000명씩 신청했다”고 전했다.

두 아파트는 각각 3.3㎡당 평균 4891만원과 4750만원대에 분양가를 책정했다. 내년 4월 말부터 상한제가 본격 작동하면 후속 단지들은 이보다 낮게 분양가를 맞춰야 한다. 그러나 비청약자들은 오히려 지금이 기회라는 반응이다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 규제를 받아 주변 시세보다 저렴한 데다 상한제 아파트엔 최장 10년의 전매제한과 의무거주 등의 요건이 생기기 때문이다.

르엘신반포센트럴 전용면적 84㎡의 분양가는 14억5000만~16억9000만원대에 책정됐다. 입주 10년을 넘긴 인근 ‘래미안퍼스티지’ 같은 면적대와 10억원 이상 차이다. 일대 최고가 아파트인 ‘아크로리버파크’와 비교하면 격차가 더욱 크다. 이 단지 전용 84㎡는 지난달 초 34억원에 거래돼 3.3㎡당 매매가 1억원을 기록했다. 새로 분양하는 아파트 두 채를 살 수 있는 가격이다. 상한제 아파트와 달리 소유권이전등기 이후 전매도 가능하다.

르엘대치 분양가 또한 주변 20년차 아파트보다 낮다. 바로 옆에 1999년 입주한 ‘대치현대’ 전용 59㎡는 올가을 13억원 중반대에 잇따라 손바뀜했다. 신축인 르엘대치의 같은 면적대 분양가는 이보다 2억원가량 낮다. 잠원동에서 아이 셋을 키우는 주부 정원주 씨(35)는 “분양가가 지금 살고 있는 아파트의 전셋값과 비슷하다”며 “앞으로 상한제 때문에 가격이 더 오를 것 같아 이번에 청약통장을 쓰기로 했다”고 말했다. 다른 예비청약자는 “강남에서 10억원짜리 로또 아파트가 오랜만에 나왔다”며 “당첨 가능성이 높은 주택형을 상담받았다”고 말했다.

하지만 앞으로 서울에서 나오는 분양물량은 ‘그들만의 리그’가 될 전망이다. 고강도 대출규제를 적용받는 까닭에 현금부자들만 청약할 수 있어서다. 분양가가 9억원을 넘으면 HUG와 주택금융공사의 중도금 대출 보증이 나오지 않는다.

치열한 경쟁을 뚫으려면 청약가점도 높아야 한다. 최근 강남에서 분양한 단지들의 청약가점 커트 라인은 잇따라 64점을 기록했다. 3인 가족이 채울 수 있는 최고 가점이다. 자신과 배우자, 자녀를 포함해 부양가족이 3인(15점)이면서 무주택기간을 15년(32점)까지 꽉 채우고, 청약통장 가입기간 또한 15년을 달성해 최고점(17점)을 받아야 한다. 당첨자들의 평균가점은 70점대에 육박하는 중이다. 상한제가 작동하면 100 대 1을 쉽게 넘기고 있는 강남권 아파트 청약 경쟁률은 앞으로 더욱 오를 가능성이 높다.

규제 풀린 부산 ‘북새통’

규제가 완전히 풀린 부산의 모델하우스도 북새통을 이뤘다. 해운대구 반여동에 들어서는 ‘센텀KCC스위첸’ 모델하우스엔 이날 하루 동안 6000여 명이 몰렸다. 이 단지는 해운대구가 조정대상지역에서 해제된 이날 오전에 맞춰 입주자모집공고를 냈다. 청약 수요를 더 끌어들일 수 있기 때문이다. 조정대상지역에선 청약통장 2년·거주 1년 요건을 갖춰야 1순위 자격을 얻을 수 있지만 규제 해제로 청약통장 가입 6개월만 경과해도 1순위 자격을 갖춘다. 1주택자 또한 1순위 청약이 가능하다. 전용 85㎡ 이하 당첨자의 추첨제 선정 비율은 60%다. 85㎡ 초과의 경우 100%로 늘어나 저가점 청약자들의 당첨 확률도 오른다.

당첨자들의 대출과 세금 요건도 유리해진다. 담보인정비율(LTV)이 60%에서 70%로 늘어나 돈을 융통하기 쉽다. 전매제한이 6개월로 줄어들고 분양권을 팔 때 적용되는 50% 단일 세율은 폐지된다. 분양 관계자는 “조정대상지역 해제에 맞춰 예상보다 많은 인파가 몰렸다”며 “부동산경기가 호전될 것으로 기대하고 있다”고 말했다.

전형진 기자 withmold@hankyung.com