장기보유 1주택은 공동명의가 오히려 불리할 수도
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알짜 세무 이야기(64)12월은 종합부동산세를 내는 달이다. 국세인 종부세는 전국에 있는 모든 부동산을 대상으로 한다. 다만 지방세로 부과된 재산세의 납세의무자와 부동산평가를 승계해 종부세를 계산한다. 매년 6월 1일 현재의 부동산(주택과 토지) 소유자가 기준금액 규모를 초과해 보유한 경우 부과한다. 주택에 부과되는 종부세는 매년 6월 1일 현재 소유하고 있는 모든 주택의 공시가격 합계가 기준금액(6억원, 세대기준으로 1주택을 단독명의로 보유한 경우는 9억원)을 초과하는 경우 부과된다. 이때 기준금액을 초과하는 부분에 대해서는 재산세와 종부세가 이중으로 과세되는 현상이 발생하는데, 이 부분은 종부세를 계산하는 과정에서 이미 납부한 재산세를 공제해 종부세 고지서를 발송한다.
올해 종부세가 지난해와 비교해 상승하는 이유는 네 가지 정도로 압축된다. 첫째, 공정시장가액비율이 상승한다. 공정시장가액비율은 종부세의 과세표준을 만들 때 사용하는 비율인데, 주택의 시가표준액(공시가격)에 이 비율을 곱해 과세표준을 일정 수준 이하로 떨어뜨릴 때 사용한다. 지난해 80%였던 공정시장가액비율은 올해 85%, 내년에는 90%, 2021년에는 95%, 2022년에는 100%로 맞춰진다. 공정시장가액비율이 100%로 맞춰진다는 것은 2022년부터 기준금액을 초과하는 공시가격이 곧바로 과세표준이 된다는 것을 의미한다.두 번째 이유는 공시가격의 상승이다. 현재 아파트에 대한 공시가격은 시세 대비 60~70% 수준으로 형성돼 있고, 단독주택이나 다가구주택 그리고 빌라의 경우는 이보다 낮다. 정부는 이렇게 낮게 형성된 공시가격의 시세반영률을 순차적으로 높이겠다는 입장이다. 세 번째 이유는 세율이다. 주택에 대한 종부세 세율은 올해부터 인상됐다. 종부세의 일반세율 자체도 상승했지만 조정대상지역에서 두 채의 주택을 보유하거나, 지역에 상관없이 세 채 이상의 주택을 보유한 경우에는 일반세율보다 더 높은 세율을 적용하도록 개정했다. 주택분 종부세의 최고세율은 올해 현재 3.2%인데, 지난해의 최고세율 2%와 비교하면 60%가량 상승한 것이다.
네 번째 이유는 세부담 상한선의 상승이다. 보유세(재산세와 종부세)는 세금 부담이 갑작스럽게 상승하는 것을 방지하기 위해 세부담 상한선 제도를 두고 있다. 일종의 안전장치인데, 지난해까지는 직전에 납부한 보유세의 150%를 상한선으로 했다. 그런데 올해부터 일반적인 세부담 상한선은 150%를 유지하지만, 조정대상지역에 두 채의 주택을 보유한 경우는 200%, 그리고 지역에 상관없이 세 채 이상의 주택을 보유한 경우 세부담 상한선을 300%까지 높였다.
종부세는 가족단위로 계산하지 않고 개인별로 과세한다. 개인별로 보유한 주택 숫자에 따라 세율과 세부담 상한선을 다르게 적용한다. 그래서 주택에 대한 종부세를 줄이기 위해서는 주택이 어느 한 사람에게 몰려 있는 것은 바람직하지 않다. 부부가 각자 주택을 한 채씩 보유한 경우 종부세 합계는 한 사람이 두 채를 모두 보유했을 때 종부세의 20% 수준까지 떨어진다. 부부간 주택을 공동명의로 변경하는 것도 종부세를 줄일 수 있다. 부부가 종부세를 각자 계산하기 때문에 종부세 대상에서 제외될 수도 있고, 종부세의 과세표준을 분산해 낮은 세율을 적용할 수 있기 때문이다.
원종훈 KB국민은행 WM스타자문단 세무팀장